東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/051234567891011121314151617181920212223242526272829302017/07


健美家コラム更新しました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/85/ ← 健美家コラム 2016年の融資動向と不動産相場はどうなる?

今回は、今年の個人投資家向け融資動向と不動産相場について私見を述べています。

年明けから、株式市場は大きく値を下げていますが、不動産相場はどうなるでしょう。

まず、昨年の不動産融資と相場に与えた主な要因を振り返ってみますと、私は「 インバウンド投資 」「 相続税対策 」「 金融緩和 」の3つであったと考えます。

相続税対策としての不動産投資の端的な例としてタワーマンションの高層階を取得する「タワマン節税」がありました。
タワマン節税について、本日の日経に次のような記事がありました。

「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ

総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

 マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。

 今回の見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。

 大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。

 ところがこうした高層マンションでは、相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当たりなどの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割しているからだ。

 国税庁が全国の20階以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。

 この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。例えば現金1億円を相続すれば、財産額から差し引ける非課税枠(基礎控除)などを考慮しない単純計算の場合で税率30%相当、3000万円の税金がかかる。

 一方、1億円で高層マンションを買えば課税上の評価額が数分の1ほどに小さくなる。評価額が3000万円なら相続税は15%相当の450万円で済む。

 15年1月から相続税が引き上げられたことで、「タワマン節税」の人気が高まった。専門家の間では「一部の資産家しか使えないような節税策は規制すべきだ」といった声も出ていた。

 総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。具体的な増減幅は今後詰める。高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行う案が有力だ。

 例えば、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

 高層階の税負担を大幅に増やすと購入を手控える動きが強まり、マンション市場を冷え込ませる恐れもある。総務省と国税庁は市場への影響も慎重に考慮しながら、税の引き上げ幅を慎重に検討する。」

マクロ的な不動産を活用した相続税対策には影響は少ないですが、タワーマンションの相場には大きく影響が出るかもしれません。

固定資産税の負担も上がるとなると、ネット利回りも下がり、売買価格への影響は避けられません。

タワーマンションの高層階取得者は、相続税対策の国内資産家のほかにも投資目的の外国人投資家が多いです。

続きは、健美家コラムにて

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/85/ ← 健美家コラム 2016年の融資動向と不動産相場はどうなる?


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日経の記事より

「国土交通省と総務省は荒れはてた空き家の撤去を促すための指針案をまとめた。空き家かどうかを判定する目安として、建物が1年間にわたって使われていないことを挙げた。空き家は全国で800万戸を超えており、火災や犯罪の温床となる恐れが指摘されている。両省は指針をつくり、市町村が対策に乗り出せるよう後押しする。

 空き家対策の推進を盛り込んだ特別措置法は昨年11月に成立したが、市町村が空き家を判定するための基準は盛り込まれていなかった。今回の基本指針を受け、市町村は空き家の撤去を進めるための実施計画をつくる。

 指針案は人の出入りの有無や電気、ガス、水道の使用実績をふまえ、年間を通じて建物が使われていないことを基準として例示した。処分に悩む所有者からの相談や、近隣住民の苦情に応えられるしくみを整えることも提案した。

 同法は市町村が空き家の実態をつかむための立ち入り調査や、目的外の利用ができない課税台帳の閲覧を認めている。さらに、倒壊の恐れや景観を著しく損なう場合は「特定空き家」と認定。市町村が所有者に除却や修繕を指導や勧告、命令ができるようにしている。

 総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は2013年10月時点で約820万戸にのぼり、全体に占める割合は13.5%だった。いずれも過去最高で、人口減が進む地方を中心に深刻な問題となっている。

土地にかかる固定資産税は住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減されるため、所有者が取り壊さず放っておく一因となっている。政府は空き家の撤去を急ぐため、15年度の税制改正で勧告を受けた特定空き家にはこうした軽減措置を適用しないようにする方針だ。」

思ったより積極的に適用されそうです。

お役所は、住民・有権者からの苦情があれば、何かしらアクションを起こすことが多いです。

法整備がなされればなおさらのこと。

マーケットに築古戸建や住宅用地が大量に供給される可能性が有ります。

全国の空き家数は平成25年の総務省の調査で820万戸。

但し、特定空き家に指定される物件は限定されるでしょう。

指定されるのは昭和40年代以前の板葺やモルタルの剥がれ落ちたような物件でしょうか。

東京でも下町では結構見かけます。

築古戸建のリノベスキルをあげておくと、購入できる融資体制を整えておけばチャンスかもしれません。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/71.html ← 健美家コラム最新話


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東京は昨日20年ぶり?の大雪でした!!

吹雪のような中、雪掻きしたり、管理受託物件で鍵を部屋に閉じ込めた入居者さんもいて、なんだかんだと一日中物件を巡ってました。

今日は、今日で朝から夕方まで、ずっと雪掻きでした。

今回の大雪は風も強かったせいか、屋根付き通路の結構奥にも雪が吹き込んで、物件によってはドアを開けるのに支障も出てました。こんなことは初めてです。

ヴィラ

ビラ


ある駐車場です。
道路から見て、雪の積もり具合がわかります。

駐車場雪掻き前

こちらは、雪掻き後。
気温が高かったせいかも結構融けるのが早かったです。

駐車場雪掻き後

こちらは、近所の家族が作った三角カマクラ。
お子さんが中で遊んでいました。

三角カマクラ


私の所有物件群は、結構道路付けが良いので、雪掻きは大変です。
しかし、今回は大雪は、翌日でも雪が柔らかかったので、雪掻きしやすく助かりました^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/47.html  ←  健美家コラム 表面利回りだけで判断すると失敗しますPart2


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昨日は、「週刊全国賃貸住宅新聞」新春号に掲載する特集「海外不動産投資 vs 国内不動産投資」座談会に出席しました。

司会は、全国賃貸住宅新聞社の榎本ゆかり編集長。

出席者は、アジア太平洋大家の会の鈴木学代表、川崎大家の会・雨宮憲之代表、さくら事務所・長嶋修会長。

私は、東京大家の会の代表として出席しましたが、海外の不動産投資家に東京の不動産を紹介する東京房屋の董事長としての立場での発言も多かったです。







座談会の趣旨からは、海外主体に手掛けている立場と国内主体に手掛けている立場でお互いの優位性をアピールしあえばネタとしては面白いのでしょうが、出席者の皆さん投資家目線の堅めのメンバーだったので、あおり的な所は無く、逆に自分のポジションで気を付けなければならないところの発言がも多く、私もたくさんの新たな気付きがありました^^

興味ある方は「週刊全国賃貸住宅新聞」新春号に掲載されるそうなので、ご覧ください。


昨日の座談会で話題に出ていたのが、海外不動産投資に対する日本の銀行の対応。

国内不動産で融資をうける時でも、海外不動産投資をしていると足枷になることがあります。

また古巣のメガバンクも含めて海外にかなり進出していますが、ホールセール主体で、個人にはあまり力を入れていません。

対して、私は最近、国内の投資家さんだけでなく、台湾を主として海外の不動産投資家さんにも東京の不動産を紹介していますが、外国の銀行は他の国でもリテールの投資家さんにも積極的にきめ細やかな対応をしています。



不動産投資は多額の資金を必要とします。
海外での個人の不動産投資に現地の拠点で邦銀が融資するようになれば、マーケットは大きく変わっていくと感じています。

ブログに書けない事情も多々あり簡単にはできないこともよく知っていますが、有望なビジネスチャンスがそこにあるのですから、邦銀の一層の奮起を望みます。



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/43.html ← 地方高利回り物件で今後、気を付けなければいけないこと



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各種報道によると、経済協力開発機構(OECD)は19日、今年と来年の世界経済の成長率見通しを下方修正しました。インドやブラジルなど新興市場国の景気拡大ペース鈍化を考慮したものです。

日本については、実質国内総生産(GDP)成長率が2013年の1.8%から、14年に1.5%、15年に1.0%に減速するとの予想を示しました。消費税引き上げなどの財政再建や、新興国の減速が理由です。

消費者信頼感と雇用の改善に伴う堅調な個人消費、力強い輸出の伸び、企業投資の回復が景気をけん引し、12年のリセッションを脱した」と分析し、「グロスの公的債務が国内総生産(GDP)比230%を超える状況」では、20年の基礎的財政収支(プライマリーバランス)の黒字化に向けて「信頼に足る詳細な財政再建プラン」を策定することが「最優先課題」だと訴えています。

今年前半は円安などで高成長を達成した日本ですが、アベノミクスの第三の矢である成長戦略が不発に終われば、15年には独り負けが見込まれると予想されました。

オリンピックに向けて東京周辺では、引き続き、強気の不動産市況が見込まれますが、安倍政権のかじ取り次第では、全国的には早期の終息が予想されます。

過去の例から見ても、まず東京が上がってから地方が上がり、地方が下がってから東京が下がる傾向にあります。

一方、新興国経済にも言及し、「一部の国で成長が鈍化している」と分析しています。米金融政策の出口戦略の議論が引き金となって、金融市場が混乱したことに関連し「多額の経常赤字など新興国経済が持つ困難に焦点を当てた」と解説しています。

アメリカが量的緩和縮小を見送ったので、ひとまず落ち着きましたが、来年以降量的緩和縮小に動けば、再びアジアの新興国からの資金流出と通貨安、インフレ、景気低迷、そして不動産価格下落が起きるかもしれません。

日本とアジア、そして世界の経済は密接につながっています。

上がる時があれば、下がる時も。

常に数年後の動きを読んで、どこの何に投資するのか、考えていかなくてはなりません。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/41.html ← 健美家コラム 新築ラッシュの今は本当に「建てどき」か?


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前回の記事 http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-948.html で、LPガスと都市ガスの料金を掲載したところ、LPガスと都市ガスは、同じ熱量を出すのに必要なガスの量が異なるので、単純にガスの使用量をくらべても、どれだけ損か得か分からないとの、ご指摘を受けました。

私自身、プロパンガスは火力が強いので飲食店の厨房が好むぐらいの知識しかありませんでした。
ガスのカロリーが高ければ、確かに使用量は減ります。

そこで調べてみたところ、東京ガスのホームページでは
プロパンガスの熱量は100.47MJ 、東京ガス(東京地区等)の熱量は45MJ とありました。

同じ熱量を出すのに必要なガスの量を計算するとプロパンガス10㎥は都市ガス約22㎥に相当します。

東京ガスの一般契約料金は、東京地区で現在1ヶ月のガスご使用量20m3をこえ80m3までは、基本料金(円/件・月) が1,110円、単位料金(円/m3)が約147円です。


現在の関東地区のプロパンガスの適正価格は一戸建て単位料金(円/m3)が300~350円、アパートなどの集合住宅の単位料金が350~400円とも言われてます。

凄腕大家さんは、LPガス業者さんと個別に相談して、基本料金や単位料金を引き下げていますが、将来入居者さんがガス料金の価格に今以上に敏感となった場合、あまり努力していない大多数の大家さんの適用価格をメルクマールとして基本料金を1,800円、単位料金を400円と仮定します。


この条件でくらべてみると、月にLPガス10m3を使用した場合、5,800円、東京ガス換算では4,344円。
月にLPガス20m3を使用した場合、9,800円、東京ガス換算では7,578円となります。


ちなみに下記は、東京ガスホームページからの引用です。



東京ガス(44㎥)とエネ研・石油情報センター調査のプロパンガス料金(20㎥)を 比較すると、月あたり約4,500円の差額があります。

上記金額は、下記の条件における東京ガスの家庭用のガス料金とエネ研・石油情報センターで公開されている家庭用のプロパンガス料金の市況調査結果を比較しており、全てのお客さまに対して適用されるものではありません。お客さまの使用量やお客さまがプロパンガス事業者と契約されている料金によっては上記差額にならない場合もございます。各ご家庭の実際の料金比較については「料金シミュレーション」からご確認ください。また、ガス料金は常に変動するため、将来にわたり上記差額が出るとは限りません。

【算出条件】東京ガス料金:2012年12月(東京地区等) プロパンガス料金:2012年12月

プロパンガス料金はエネ研・石油情報センターHPで公開されている各県(東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木)20m3の平均値です。 プロパンガス20㎥は都市ガス(東京ガス)約44㎥に相当します。 【計算例】約44㎥=20㎥×100.47MJ(プロパンガスの熱量)/45MJ(東京地区等の熱量)
ここまで引用

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東京ガス管内では都市ガスよりLPガスが高いのは変わらないようですが、単位料金が倍以上だからといって、ガス料金が比例して上がるわけではないということでした。



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経済産業省は11月12日、ガス事業制度の見直しを審議する有識者会議「ガスシステム改革小委員会」の初会合を開きました。


分類ごとに(1)小売り自由化範囲の拡大(2)供給インフラのアクセス向上と整備促進(3)簡易ガス事業のあり方――という大きく3つの論点について議論を進めます。今後月1回程度のペースで審議を進め、年内にあと2回会合を開く予定で、とりまとめの期限は定めていません。

全国に209ある都市ガスの事業者を規模別に4つにわけて検討することを了承。都市ガス以外の簡易ガス事業者も含めて、全事業者が見直しの対象になります。

都市ガスの7割を販売する東京・大阪・東邦の大手3社をひとくくりにするほか、液化天然ガス(LNG)基地を持つ6社、導管による卸で調達する119社、鉄道などで調達する81社にわけるとのこと。

ただ、全国10社体制の電力に対し、209社ある都市ガス事業者の大半は中小事業者のため、ガス業界からは自由化が過当競争を招きかねないと危惧する声も上がってます。

 「油断すれば顧客を奪われるという緊張感が市場に存在することが重要」。経産省幹部はガス全面自由化の狙いをこう明かしています。この緊張感が料金引き下げやサービス多様化につながるというわけです。

 全面自由化が実現すれば、ガス業界内だけでなく、電力や石油などエネルギー業界全体を巻き込んだ再編が加速し、海外企業と戦える「総合エネルギー企業」が誕生する可能性もあります。実は、ガスの小売りは1995年以降、段階的に自由化が進められており、現在は年間使用量10万立方メートル以上の大口契約は新規参入が可能で、料金も自由に決められます。経産省は今後、自由化の範囲を家庭や商店など10万立方メートル未満の小口契約にも広げる考えです。新規参入を促すため、大手ガス会社などが所有するガスパイプラインを公平に使える制度を充実するほか、液化天然ガス(LNG)の受け入れ基地を他社が利用できる仕組みづくりも検討するとのこと。
また液化石油ガス(LPG)をガス管でマンションなどに供給する「簡易ガス事業」の改革も検討するそうです。


 ただ、顧客数で首位の東京ガス(東京)は約1000万戸だが、最も少ない東部液化石油(東京)が茨城県で展開する都市ガスの顧客はわずか470戸程度。10社体制の電力に比べ、中小事業者と大手都市ガス会社との規模格差は大きく、経産省は規模別に議論する意向ですが、中小事業者からは「完全自由化で価格の引き下げ圧力が強まれば、経営が成り立たなくなる」と悲鳴が上げってます。

 経産省は、競争を促すため、小売り全面自由化とともに、ガス管の開放などを目指しています。ただ、ガス管が張り巡らされているのは関東、関西など大都市部に限られるます。ある金融系のアナリストは「ガス管網が整備されないと、従来の供給エリアを越えた競争は進まないだろう」と分析しています。

 ガス小売りへの早期の新規参入が期待されているのは、電力業界です。既に火力発電の燃料用に大量のLNGを輸入しており、参入のハードルは低いです。

*ここまで、各メディアより引用をまとめ編集

今後、都市ガスが値下がると、大都市やその近郊でプロパンガスとの価格差が今以上に大きくなるケースが出てくる可能性が高いです。

私の所有するマンション・アパートは山手線沿線が多いのですが、ほとんどが都市ガスです。一棟だけプロパンガスの築浅物件を取得したのですが、取得後、1年の間に退去が続きました。退去理由を聞くと、ガス代が高いからとのこと。

地方から東京に最初に来た時はわからないかもしれませんが、元々東京に住んでいると都市ガスの安さが基準となっており、プロパンガスの価格の高さに驚きます。

詳しくは書けませんが、そのプロパンガス業者さんと交渉して、料金体系を変えさせて、その後は退去がおさまりました。

東京ガスの一般契約料金は、東京地区で現在1ヶ月のガスご使用量20m3をこえ80m3までは、基本料金(円/件・月) が1,110円、単位料金(円/m3)が約147円。
群馬地区で26m3をこえ522m3まで基本料金(円/件・月) が1,232円、単位料金(円/m3)が約108円。

名古屋の東邦ガスが1ヶ月のガスご使用量25m3をこえ250m3までは、基本料金(円/件・月) が1,890円、単位料金(円/m3)が約158円。

対して、現在の関東地区のプロパンガスの適正価格は一戸建て単位料金(円/m3)が300~350円、アパートなどの集合住宅の単位料金が350~400円とも言われてます。ただし、基本料金とあわせて、同じプロパンガス業者さんであっても契約先によって個別に変わります。

今後将来、仮にガスの料金の自由化が進んだ時に、入居者が、転居先の部屋を探す時に、ガス料金を聞いたり、各募集ポータルサイトにガス料金も掲載される可能性もあります。

郊外・地方の大家さんでは、給湯器やエアコンをプロパンガス業者さんに無料で提供させる手法が多用されていますが、それは業者さんが利益を削っているのではなく、そのコストは入居者さんのガス料金に上乗せされています。

しかも、設備を提供させている場合、一定の期間は、そのプロパン業者さんと解約できず、ガス料金も業者さんが自由に変更できる契約であるというケースもよく聞きます。

また契約当初は安いガス料金だったけれども、大家の知らないうちにいつの間にかガス料金が高くなっていたということも。

ネットが発達した昨今、最近の入居者さんの情報収集力や価格に対する感度は、大家のそれを上回っている場合も多くなっています。

実際の影響が出るのはまだ先のことですが、タイミングを見計らって策を講じることを検討事項に入れておいた方が良いかもしれません。

安物買いの銭失いにならぬよう気を付けましょう。


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ここ最近、さらに不動産価格が上がってます。

不動産の価格、賃貸不動産の需要と供給、そして賃料水準は今後、どう動いていくのでしょうか? それを予測するために、できることとは?

不動産価格や家賃水準は、決して日本全国で同じ動きをするわけではありません。ですから、動向を予測するためには、値動きに関係する多種多様な要因を「 自分の投資ターゲットエリア 」に落とし込んで検討することが必要です。

まず、気を付けなければいけないのは、それぞれの要因は表裏一体のことが多く、あるエリアやある属性の方にとってはポジティブなことでも、他のエリアや違う人にとっては、ネガティブになることもあるということです。

もう一つ、要因を自分なりに分析・判断する場合に重要なことに、「 そのマーケットに参入している他の当事者のポジションに立って考えること 」があります。不動産投資をする理由は人それぞれです。自分のポジションだけを基準に分析しようとすると判断を誤ります。

健美家コラムでは、今回から、その要因について説明していきます。

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最近、東京や主要都市の不動産の価格は上昇傾向にあります。不動産の価格がいつまで上がるのか、そして下がるのか。また、どのエリアが上がるのか、また上がらないで下がり続けるのか、不動産投資をされる方なら当然に気になりますよね。

私も毎日のように不動産投資家さん、不動産業界や金融機関の方々と意見を交換していますが、皆さんそれぞれ意見が異なります。

今回の健美家コラムでは、私が過去に体験したエピソードを書きました。

プロや専門家の意見も重要ですが、そのまま受け入れるのではなく、自分なりに分析・判断して、投資方針を決めることが大切です。

最終的にリスクを負うのは自分自身なのですから。

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政府が、日本経済再生本部を開き、国家戦略特区法案に盛り込む規制改革項目の検討方針を決定しました。

以下、大家さんに影響するところを抜粋しました。


国家戦略特区における規制改革事項等の検討方針(案)

都市再生・まちづくり

◇ 特区内で、以下の規制改革を認めるとともに、臨時国会に提出する

特区関連法案の中に特例措置として盛り込む。

(1) 都心居住促進のための容積率・用途等土地利用規制の見直し

・ 東京オリンピックの開催も追い風に、国際都市として更に進化を目指す都市設計を推進するとともに、都心居住の環境整備を加速化するため、特区においては、都市計画決定を特区ごとに設置する統合推進本部が行い、国が自ら戦略的に都市計画を主導し、都心におけるマンション建設に際し、オフィスビルに容積を移転するなどの特例措置を速やかに講ずる。

(3) 滞在施設の旅館業法の適用除外
・ 東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、外国人の滞在ニーズに対応する一定の賃貸借型の滞在施設について、30日未満の利用であっても、利用期間等の一定の要件を満たす場合は、旅館業法の適用を除外する。

歴史的建築物の活用
◇ 速やかに全国規模の規制改革を進める。
(1) 古民家等の歴史的建築物の活用のための建築基準法の適用除外など

・ 重要文化財までには至らない各地の古民家等の、いわゆる「歴史的建築物」(町家、武家屋敷、庄屋等)については、現在、空き家化や解体等が進展しているが、他方で、宿泊施設、レストラン、サテライトオフィス等として積極的に有効活用し、地域活性化や国際観光等に貢献させたいとのニーズが飛躍的に高まっている。

・ また、東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、より多くの歴史的建築物の活用等が円滑に行われるよう、建築審査会における個別の審査を経ずに、地方自治体に新たに設ける専門の委員会等(歴史的建築物の活用等や構造安全性に係る専門家などから構成)により、建築基準法の適用除外を認める仕組みを推進する。

・ また、より多くの歴史的建築物について、消防長又は消防署長が消防法施行令第32条に定める消防用設備等の基準の適用除外に該当するかどうかの判断をより円滑に行えるよう、積極的に、関連する事例を情報共有するとともに、各地域からの相談を受け付ける仕組みを構築する。


ポイントとすると、

①容積率規制の緩和では、マンションの所有者が未使用の容積率を周辺の高層ビル開発業者に売却できるようにして、都心のマンション開発を促進し、本来の容積率以上の高層ビル建設を可能にするということ。

②来日した外国人向けの宿泊施設に、賃貸住宅や古民家を転用しやすくするため、旅館業法の特例を認める。


①については、容積率を使い切っていない物件の大家さんに一時的なキャピタルゲインが発生する可能性があります。

②については、いわゆる短期滞在型ゲストハウスですので、今現在、国土交通省や地方公共団体を巻き込んだシェアハウスの法制化に大きく影響する可能性があります。

賃貸住宅や古民家をゲストハウスに転用するのに、シェアハウスを寄宿舎でなければ認めないとなるならば、整合性が取れません。

今後の法制化の動きに目が離せませんね。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/39.html ← 健美家コラム 融資が受けやすい不動産と節税効果の高い不動産



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