東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先ほど、自宅で仕事をしていたら5棟目ホワイトベースの入居者さんから電話がありました。

この時期、入居者さんから電話というと「退去通知か!!」とびびります。

用件を尋ねると、「トイレの水が止まりません」とのこと。

遠方にいる場合は、馴染みの業者さんに連絡して、向ってもらうのですが、自分が自宅にいる場合は、初動は自分が行ってます。

すぐに作業着に着替え、現地に5分ほどで到着。

室内に入ると、入居者さんがボールタップのアームを持ちあげ水を止めていました。

トイレタンク

原因は、排水弁のゴムフロートが上がったまま、戻らなくなったことでした。

試しに水を溜めて、レバーをひねると確かにゴムフロートが上がったまま戻りません。

再度タンクに水を溜め、ゴムフロートを何度か揉むと、下がるようになりました。

ゴムフロートの中に空気が入り軽くなっていたのでしょうか?

とりあえず直ったのでホッとしました。


入居者さんに、他に不具合がないか聞いたところ、シャワーを使用していると、付け根から水がチョロチョロもれるとのこと。

見たら結構古いので、パッキンだけでなく、後日シャワーヘッド・ホースも交換することを約して帰宅しました。


物件も築古になってくると水周り主体にトラブルが多くなってきます。

特にこの5棟目ホワイトベースは、取得したときから、水周りでトラブルが多いです。

今もリフォーム業者さんのエアコンの配管の施工不良が原因で夏に水漏れが発生します。

入居しているので、直すこともままなりません。

下にはガレージがあるだけなので、退去してから修繕しようと思っています。


建物は水が入るとあっという間に傷みます。

皆さんも水にはご注意を。

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ジェービルです

以下、産経新聞より引用です。

エレベーター数万台が数年で部品切れへ

 「エレベーターに『2012年問題』があると聞きました。古い機種で、そのころに部品がなくなってしまうということです。部品がなくなると、どうなるのでしょうか」
 
 ■基幹装置で供給停止

 ここ数年、エレベーター製造メーカーが、製造中止からおおむね25年以上経過した機種について「保守部品の供給を停止する」と相次ぎ発表している。供給を止めるとした期限は2012(平成24)年が多く、今年9月に迫っている機種もある。

 供給が止まるのは、発電機やモーターなど基幹装置の部品。故障すればエレベーターは使えなくなるが、供給停止で修理の手立てがなくなってしまうわけだ。

 「日本エレベータ協会」によると、国内のエレベーター台数は約66万台。把握できない分を含めると70万台を超えるとみられる。供給停止の対象台数は明確でないが、数万台程度が、今後数年で部品切れに陥るようだ。

 「製造中止から長い期間が過ぎ、必要な機材や設備、技術者の確保も困難。供給継続は限界に達した」

 業界最大手で、最初に供給停止を表明した三菱電機と系列の保守会社、三菱電機ビルテクノサービスは、そう説明する。

 各メーカーや系列保守会社は、供給停止を機に、エレベーターをリニューアルするよう、顧客であるビルのオーナーやマンション管理組合などに呼びかけている。

 「顧客側が部品切れ後も使用を続ける場合、保守契約を打ち切る」という方針を打ち出しているのは三菱ビルテクノ。「苦渋の決断だが、安全が第一。重要部品が入手できない状態で、無責任な契約はできない」と話す。

 エレベーターをめぐっては、平成18年6月に東京都港区のマンションで、男子高校生がカゴと建物の間に挟まれて死亡するなど、事故が相次いだ。

 昨年9月には従来の安全装置に加え、扉が開いた状態で動作しないようにする装置の取り付けを義務づけた改正建築基準法施行令が施行。各社が更新を推奨する背景には、そんな事情もある。

 ■税務上の法定耐用年数は17年

 部品が供給停止になった装置だけを入れ替える手段もあるが、必ずうまく動作するとはかぎらない。もしエレベーター全体を買い替えるなら1千万円単位の費用が必要。更新を迫られる側にとって大きな出費だ。

 「30年以上、部品交換料を含むフルメンテナンスの代金を保守会社に支払ってきた。今も問題なく使えている。なぜ買い替える必要があるんでしょうか」

 不満顔なのは、質問を寄せてくれた斎藤さんだ。「部品がないのはメーカーの責任なのに、弱みにつけこまれている感じ。せめて、もっと早く知らせてくれれば…」と憤る。

 エレベーターは、何年くらいで更新すべきなのか。税務上の法定償却耐用年数は17年だが、物理的な耐用年数に決まりはない。

 各メーカーは「20?25年」を目安に掲げており、国交省が20年に策定したマンション長期修繕計画のガイドラインも、おおよその目安として「30年」を示す。実際にはそれ以上の間、安全に稼働しているケースも多く、一概にはいえないようだ。

 メーカー系より安い保守代金でシェアを伸ばし、部品の融通などでメーカー系との“不仲”がいわれる独立系保守業者は、どう見ているのか。業界団体「エレベーター保守事業協同組合」は「30年も部品を持ち続けるのは難しい。やむを得ない判断だ」と、供給停止に理解を示す。

 一方、マンション管理組合を支援するNPO法人「マンションオーナーズコミュニティー」の吉沢康博事務局長(51)は、30?35年を目安とする。「30年たてば給排水管など、ほかの大規模修繕の時期にも重なる。今後何年住み続けるのかを考える必要もある。低層なら更新をあきらめるのも一つの考え方。メーカー側と交渉するにも、最も重要なのは住民の合意形成と団結だ」と話す。

 昭和40、50年代に急激に増加したマンションが築30年以上を迎え、老朽化や耐震性などが問題化している。エレベーターの部品供給停止は、そうした住宅問題の一側面でもある。

 「今回は対象外の機種でも、中古の再生品でしか部品を調達できなくなりつつある。他の機種でも供給停止になるのは時間の問題だろう」。ある業界関係者はそう指摘している。


最近、電気製品やガス器具で古い製品で火災や事故等が増えています。

エレベーターはシンドラーの件もありますし、ひとつ間違えれば、人命にかかわることも。

この動きは加速していくことでしょう。

またエレベーターの交換時期には、水回りも交換時期であることが多いです。

築古マンションを高利回りで取得したら、いきなりエレベーターや配管の交換で数千万円の出費があり、実はキャッシュフロー大幅マイナスの超低利回り物件ということも。

区分で修繕積立金が不足している物件も怖いですね。

築古物件は、エレベーターが無かろうと、配管の交換が不要であろうと、室内の設備更新でも何かと出費が掛りますし、面倒です。

マンションに限らず、木造でも手間が掛ります。

手間が掛っても、実質利回りが良ければ、その手間も楽しみの一つですが^^


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ジェービルです。


最近、5棟目RCマンションの漏水と2棟目RCマンションの給水管取り替えで出費が重なりました。


5棟目のはつっての漏水調査です。
はつり

調査の結果、排水管が割れていました。


2棟目埋設給水管です。
配管

室内の配管を全取り換えしました。


RCにおいて、水回りの交換にはお金がかかります。

よく、内側が錆でボロボロになっている管は、ほとんどが亜鉛メッキ鋼管です。

1970年代になると塩ビライニング鋼管が普及しました。

塩ビライニング鋼管は、配管の内側を塩化ビニールでコーティングしたもので基本的に錆ません。

ただ、配管と配管をつなぐ継手の一部が錆びてしまいました。

1990年代になると、その弱点を克服した「管端防食継手」も普及し、通常では、管の内側に錆はでなくなりました。

また現在ではステンレスや樹脂製の配管もでき、さらに進化しています。

基本、1990年代以降に竣工した物件の配管は、長持ちしますね。

とはいえ、1990年代後半に竣工した5棟目も、原因不明の配管破損があったりもしますが(汗)

1990年以前の物件を購入するときは、外壁や屋上の改修歴の他に配管がどうなっているかのチェックが重要と思います。

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ジェービルです。


日曜日にゴルフをプレーしていた時、携帯に着信あり。

築古マンションの入居者さんからでした。

聞けば、鍵が開かなくなり、部屋に入れないとのこと。

その場で、馴染みの鍵屋さんに連絡し、修理を依頼。

最近は、チームもできてきて、どこにいても電話一本で各種のトラブルに対応できるようになってきました。

その後、現場から鍵屋さんから連絡あり。

どうしても開かないから、破壊許可をくださいとのこと。

この鍵屋さん、美和のサービス代行店で、競売対象物件の解錠も行う腕の確かな職人さんです。

その後、なんとか、鍵を破壊して、新しい鍵を取り付け、無事終了したとのこと。


戻ってから、破壊した鍵の部品を見ました。

破壊鍵

アップです。

破壊鍵アップ

その場にはいませんでしたが、作業の物凄さが伺い知れます。

シリンダーは、入退去の際、新品に交換していたのですが、元の部品が金属疲労していた模様です。

鍵屋さんからは、定期的にCRC556を挿した方が良いとアドバイスを受けました。

築古物件は、何かと手間が掛りますが、そこが面白かったりもします。


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