東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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台風一過。

昨日は、東京もかなりの突風が吹き荒れていました。

今朝、物件をチェックしてまわったら、3年前に植えたコニファーが大変なことに!!

ロープ等で補強はしていたのですが、それが逆に災いして、片方は、ポッキリ折れてました(>_<)


倒木


倒木アップ

苗木から植えてたのですが、最近は大きくなって邪魔な感じにもなってました。

これを機にエントランスのイメージチェンジを図ってみます。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/07.html ← 健美家コラム 東京で高利回りを狙うには?


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今日は、銀行員時代二店目の支店の懇親会に行ってきました。

当時の支店の現場は、まさに戦場です。

他行や自行の他の支店と競いつつ、業績を上げようと必死でした。

当時は自分も一兵卒。

上司に叱咤激励されつつ、支店の中でもそれぞれポジションで激論を交わしつつ、
他行と競い、取引先と折衝していました。

阪神大震災もその当時でした。

バブルが崩壊しつつある中、皆、真剣勝負でした。

昔の戦友は今も友。

内でも外でも真剣にそれぞれの信念と正義を戦わせていたからこそ、良い仕事ができ、
今日も楽しくて旨い酒が飲めました。


この一週間、たくさんの大家さんや不動産投資家、そしていろいろな会社の経営者の方々と飲んだり、その他の手段で情報交換を図ってきました。

自分もそうですが、物件や親戚が被災された方もいます。

会社が被災された方々も多くいらっしゃいます。

その他にもいろいろなポジションの方もいらっしゃいます。

皆さんいろいろな意見を持ち、考え、行動されています。

自分も自分の信念と良心の基に、受けた相談に助言しています。

自分は根がコマーシャルバンカーです。

特に失われた10年を処理してきました。

いろいろな修羅場も見て、そして経験してきました。

大局を見据え、リスクは慎重にとらえます。

今まさに、不動産関連に関わらず、いろいろな方々と今後の生活や会社の経営について相談したり、助言したりしていますが、数年たって、わだかまりなく、「あの時は大変だったね」と旨い酒が飲めればと思ってます。


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いろいろとご教示頂いているさくら事務所の長嶋修さんからの告知です。

『東日本大震災の被災者復興支援プロジェクト「仮り住まいの輪」がこのほど発足した。

関西圏でリノベーションの企画・設計を手掛けるアートアンドクラフトの中谷ノボル代表が発起人となり、
不動産コンサルティング会社さくら事務所の長嶋修代表、
リクルート住宅総研の矢部智仁所長らがその呼び掛けに賛同。

実行委員会を立ち上げ、不動産オーナーと暫定的に住宅を必要とする
被災者を結ぶ仕組みをソーシャルメディアを通じて構築する。

住宅は賃貸住宅の空室から自宅の1部屋、ビル1棟といった形態や、
期間、料金徴収の有無などを問わず募る予定だという。

住まいの貸し手、借り手だけでなく、
被災者への情報伝達や代理の役割を担う支援者の参画も幅広く募る。

また、物件掲載ガイドラインや推奨する契約書式を作成するなど、
個人間トラブルの防止にも併せて取り組む。

3月末にホームページを開設し、物件登録を始める予定。
プレサイト【仮り住まいプロジェクト】
http://karizumai.jp/


※Twitterでは動向をご覧いただけます。
http://twitter.com/#!/karizumai_wa

自分も何かしらの協力ができればと思ってます。

また何とかしなければならないのが、岩手で被災した親戚のサポート。
全員の無事は確認できましたが、自宅を離れて他の方の宅へお世話になったリもしています。

体が一部不自由な高齢者もおり、私の家に避難してもらうことも計画中。

ただ現状では交通状況やガソリン事情も鑑み迎えに行くこともできません。
迎えに行くことが他の被災者の迷惑になるかもしれません。

連絡を取りつつ、状況を注視していきます。


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東京電力が14日から、地域ごとに順番に送電を止める「計画停電」を実施すると発表しましたね。

発電所の停止が相次ぎ、企業活動の本格化する週明け以降、電力の供給不足が避けられないため。

首都機能維持を理由に、東京23区の千代田区・港区・中央区や一部の地域は除外されています。

計画停電は家庭、工場、オフィスなどすべての契約者が対象。東電の場合、全契約者を五つの供給区域に分け、日中の3時間、順番に停電されます。

供給区域内の一部の契約者にだけ送電するのは「技術的に困難」なため、災害に対応する公共機関がある地域は除外されているみたいですね。

停電時間は、第1グループ 6:20?10:00 16:50?20:30 / 第2グループ 9:20?13:00 18:20?22:00
 第3グループ 12:20?16:00 / 第4グループ 13:50?17:30/ 第5グループ 15:20?19:00 と、
明け方から日が暮れた後まで続きます。

東京電力によると、4月いっぱいは序々に正常化していくが続く模様。

以下、各種報道より抜粋

「14日は夜間電力でくみ上げた水で発電する「揚水式」発電所用の水がほぼ枯渇。電力供給は、13日より500万キロワット少ない3100万キロワットにとどまる。これに対し平日の14日の電力需要は、企業活動の本格化で、休日の13日を400万キロワット上回る最大4100万キロワットとなる見通し。供給不足は1000万キロワットに達する。

 発電所の被災など、電力供給が急減した場合、国内電力各社はお互いに余剰電力を提供し合っている。だが、電気の周波数が東日本(東京、東北、北海道)が50ヘルツ、西日本(中部、関西、北陸など)が60ヘルツと異なるので、送電を受けるには東西の境目にある変電所で周波数を変換する必要がある。3カ所ある変電所の変換能力は計100万キロワット。中部電力からの融通を受けても、供給不足を捕うには足りず、戦後の混乱期以来の計画停電による埋め合わせに追い込まれることになった。」


「14日から東京電力が行う計画停電で、首都圏の鉄道網に大きな影響が出るもよう。
京王電鉄は、終日5割程度の運転本数となり、午前9時から午後1時半の間と、午後6時から午後10時までの間は、調布よりも西にあたる調布 - 京王八王子・高尾山口間、調布 - 橋本間を運休するとしている。
西武鉄道は、西武池袋線の池袋 - 練馬高野台間、西武豊島線の練馬 - 豊島園間、西武新宿線の西武新宿 - 鷺ノ宮間については本数を減らして終日運転するが、そのほかの区間は、すべて終日運転を見合わせる。
また、小田急電鉄も当面、特急の運転を見合わせるほか、ダイヤ削減が必要か検討している。
東武電鉄は、特急などの運転を中止するほか、運転本数が大幅に減少する可能性があるとしている。
JR東日本など、ほかの鉄道各社も停電を受けての運行計画を検討しており、大きな影響は避けられない情勢。」


電車は優先的に供給されると思っていましたが、そうではないみたいですね。

普段より車を移動手段とする方も多いかもしれません。

外出しても停電エリアかもしれないので、日常の活動にかなり支障がでそうです。

市民としては、節電に最大限協力すると共に、移動は差し控えた方が良さそうです。

自分は、暫くは外活は控え、自宅での作業を多くします。

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多くの皆さまより安否確認の連絡を受けました。

とりあえず無事でした。

3月になり、自分の物件の入退去と確定申告、中国人不動産投資家向けビジネス、融資コンサルティング、そして提携税理士さんと組んでのクライアントさんの確定申告サポート等で忙しくブログの更新もままなりませんでした。

やっと落ち着いてきたかなと思った矢先の東北関東大地震。

報道によればマグニチュード8.8の明治維新以来の大地震とのこと。

長時間の余震で船酔い状態です。

おかげさまで、家族も社員も、主力物件も無事でしたが、予断を許しません。

今日は、非常食等の避難セットを車に積み込みました。

これをきっかけに、東京直下型や東海大地震が起きるかも。

1か月程度は、政府の発表にもあるように、いつでも避難できる体制を取ります。

明日は、全物件の再確認をします。

先ほど社員から見せてもらった、社員の友人の横浜のマンションのメールの写真は、床に亀裂が走っていました。

自分の物件も屋上の防水が切れていないか等、細かいところまでチェックしたいと思います。

いずれにせよ、3月も中盤。

工事業者さんは、通常でも多忙を極めています。

損傷がないことを祈っています。

さらに震源地に近い岩手には親戚がいて、区分ですが物件もあります。

親戚は無事でしたが、物件はどうでしょうか。

状況を聞く限り、大丈夫そうですが・・・

明日(もう今日ですが)も忙しそうです。

自分のできることで最善を尽くし、頑張りたいと思います。

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ジェービルです。

前々回の日記で「首都水没 ?今そこにある危機?」として、主に東京城東エリアや川沿いの低地についての水害のリスクについて書きました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-520.html ← こちらの日記です

その考え方は、間違ってはいないですが、自然の脅威はそれを凌駕していました。

昨日の豪雨。

こちらは、事務所近くのいつも通る表参道骨董通りの交差点です。
*http://twitpic.com/2mc02l ← 写真はこちらから引用

ベンツが一度水没したみたいで、交差点で動かなくなっています。
骨董通り交差点

決して、低地ではありません。
渋谷からみて、結構坂の上になります。

そして青山。
*http://twitpic.com/2mbxsr ← 写真はこちらから引用

青山

テレビでは、この付近のブティックが浸水して、消防署の方々が排水している映像もありました。


東京都建設局浸水実績図を見ても、渋谷から恵比寿にかけての渋谷川流域、それ以外にも神田川流域等は、日常的に浸水していますが、青山や表参道の方は最近の浸水実績はありません。

しかし、これからのゲリラ豪雨にかかっては高台も急な浸水に対して安心ではないということです。

低地では、当然のように備えられている土嚢や防水板を高台とはいえ、半地下や地下室のある建物は準備しなければなくなるかもしれませんね。

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今年の4月に首都圏水没というタイトルで日記を書きました。

その時、リンクさせた政府の大規模水害対策に関する専門調査会の「首都圏水没 ? 被害軽減のために取るべき対策とは ?」という報告書をもとに、一昨日NHKスペシャルで「首都水没」という番組が放映されました。

番組では、都市を襲う水の姿を、調査報告書に基づきCG化し、徹底検証。その上で、最悪のシナリオから人々を守る、事前の「広域避難」について考えていく。最新研究から首都圏水没のリスクを検証し、被害を減らすためにどうすればいいか、探っていました。

NHKのホームページには、
「最近、大都市で集中豪雨が頻発し、大規模な床上浸水が起きるケースが目立っている。被害が拡大する理由は、「想定を超える大雨に対し、都市は無防備で、ぜい弱である」ことが、専門家の研究で明らかになってきた。河川の氾濫に加え、都市特有の発達した下水道が氾濫する「内水氾濫」が同時に発生。重層化した地下空間に流れ込む水が、人々の逃げる足を止める。こうした現象が都市化とともに、増えているのだ。

今年4月、内閣府の専門調査会は、巨大水害が首都圏を襲った場合の被害について、初めて報告書をまとめた。そこには、荒川、利根川が決壊し、住宅が水没。ライフラインが停止し、最大400万人が避難を強いられる被害が想定されている。報告書をまとめた専門家は「決して絵空事ではない。早急に国が対策に動くべき」と語る。私たちは、都市水害にどう立ち向かえばいいのか。」とあります。

番組内では、現在の財政では、河川の氾濫をすぐに防ぐことはできない。実際水没の危機に直面した時、どう避難するかが描かれていました。

北区で荒川が氾濫すると、京浜東北線の東側が2階の天井まで水没します。

また番組では、江戸川区もほぼ全域が水没して、人々が孤立していくシミュレーショションが放映されました。

ここまでいかなくても、今後温暖化で海面が上昇し、大型台風が増えれば、所々で床上浸水が増えてくると予想されます。

実際、今年の7月には北区で石神井川が氾濫。
多くの車が水没しました。

このような事態は東京だけでなく、全国で起こり得ます。


大家さんとして、そのような事態にどう対処すれば良いか。

一番良いのは、水害にあいそうなエリアの物件を売却し、資産の入れ替えを行うこと。

ですが、いろいろな事情によりできない場合もあります。

私の物件にも、売却できないというか、損得は別として、したくない物件もあります。

そのようなエリアでは、地下を作らない、1階を駐車場にする、床上浸水があっても、基礎から自然に水が抜けるようにするといった工夫が必要かもしれません。

水害もそうですし、東南海エリアでは地震の可能性も最近マスコミが取り上げています。

老人の孤独死や、あいかわらず減らない自殺、そして理解不能な殺人事件。

保険でカバーできないリスクがいたるところにあります。

そのためのリスク分散も不動産賃貸業を安定して末長く営んでいくには、必要なことですね。

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ジェービルです

政府の大規模水害対策に関する専門調査会が昨日「首都圏水没 ? 被害軽減のために取るべき対策とは ?」の報告書を公表しました。

主な内容 ← 内閣府の資料です

首都圏水没 ← 対策の概要版です
           浸水エリア等が表示されています


ポイントとすると、

利根川、江戸川、荒川の堤防決壊に伴う浸水想定区域を検討した全てのパターンを重ね合わせた場合、浸水区域内人口は約663万人となる。また、仮に広域避難の対象とすべき条件を、「居住空間が水没」することと、「浸水継続時間3 日以上」であることとした場合、要避難者数は約421万人と予測されること。

利根川氾濫による死者数は、浸水深5メートル 以上の地域を多く含む古河・坂東沿川氾濫において最大約6,300人(避難率0%)の死者数が想定されること。荒川氾濫では、江東デルタ貯留型氾濫において最大約3,500人(避難率0%)の死者数が想定されること。

東京で言うと、主に京浜東北線の東側一帯です。

また、東京湾の高潮では江東区等の0メートル地帯で水の高さは5メートルに達し、死者は最大7,600人を想定しています。

なんか大袈裟だなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、自然は簡単に、そして気まぐれに牙をむいてきます。

以前、自分が銀行員時代、名古屋に赴任していた時、別に台風でもなく、普通の大雨と思っていたら、川が氾濫し、愛知県の広範囲にわたり、1階部分が水没したことがあります。

伊勢湾台風の例もあります。

今後、温暖化が進み、海面が上昇し、大型台風が頻繁に来るようになれば、上記の予測は実際に起こる可能性が高いです。

政府は起こるか起こらないかではなく、報告のタイトルに? 被害軽減のために取るべき対策とは ?と、起こることを前提に動いています。

自分の物件も、どちらかといえば低地の所です。

昔は、そういうところは、浸水していたので、都心へのアクセスが良い割に地価も安く、収益物件とすると妙味が取れます。

愛知もそうでしたけど、地方都市にもそういうところはありますね。

不動産賃貸経営は10年スパンで考えなければなりません。

物件取得検討時には、そのあたりのリスクも考慮した方が良いと思います。

と、偉そうにいいつつ、頭の隅で分かっていながら、自分は低地物件の取得を続けてますが・・・


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