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ジェービルです。
築３０年ＲＣの現在リフォーム中の２Ｋ
リフォーム前キッチンです。
現在状況
キッチン本体は既存の物を継続使用。
キッチンパネルと吊戸棚を新しく設置。
リフォーム前和室です。
現在状況
現在トイレ
リフォームが完了したら、現在より賃料１割増しで、募集しようと考えていました。
それがＧＷ期間中に、地元の懇意にしている仲介業者さんが内見者を連れてきてくれて、入居申し込みを頂きました。
前オーナーの時は、退去したら家賃を下げても、３カ月から半年は空いていた物件らしいです。
今年は、他の物件も含めて、空いた部屋を全て中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使って、原状回復をしています。
このマンションでは、初めての使用ですが、仲介会社さんも私の物件は自信をもってお薦めできるそうです。
他にも今年はいろいろと営業努力をした甲斐もあって、地元仲介業者さんとの良い関係を築けました。
繁忙期も過ぎたので、一部セルフリフォームを含めて、マイペースでリフォームしていたのですが、あわてて、今日クロス屋さんに入ってもらいました。
あと、バス・トイレの施工。
エアコン・照明の取り替え等も急いで手配せねば。
しかし、満室になるわけでなく、４月末に１件空いて、こちらもリフォームしないと･･･
また、５月末には、もう１件退去･･･
賽の河原状態です（泣）
リフォーム写真は、また逐次アップします。
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前回の日記にコメントやメールやＳＮＳでいろいろな反響をいただいております。
ありがとうございます。
頂いたメールの内容とすると、
業者さんからですが、「新興大家さんに対する適切なアドナイスと、私共の悩める？心境を救って頂けるコメントをありがとうございます。」
あと、質問系として「都区内は指値してはいけないのでしょうか？」
実績をあげられて「利回りも積算価値も銀行の基準に合う物件を最近取得しましたよ」といった内容のメールも頂きました。
本来は個別にお答えしたいのですが、他の方で知りたい方もいらっしゃると思うので、続編として書きます。
まず指値についてですが、してはいけないということは全くありません。
自分も買付けを入れるときは、指値します。
ただ、業者さんと話して、業者さんがこのぐらいなら話しを通せるという値段で止めます。
自分の購入希望価格よりその値段が上の場合は買い付け自体を入れず見送ります。
自分は前職で不動産開発・運営会社に勤めていましたが、昨年はよく破綻寸前のデベさんの売り物件に鬼指しを入れてました。
都区内でもオフィス系商業系や都心３区のレジ系、その外周でも３億円以上の物件はそれもありと思います。
もともとプレイヤーも限られ、需給により大きく値の動く物件ですので。
ただ、山手線外周の１億円内外の物件に銀行の評価を基準とした鬼指しはあまり積極的にはお薦めしません。
確かに長期保有を前提とした収益物件として捉えたら妙味が無い物件かもしれません。
でも、その物件を取り壊して、更地にして、分譲の戸建やマンションを建てたら、利回りとか関係無しに買うマイホーム派の方々がおりますので、指値にも限度があります。
特に目黒区・世田谷区・文京区等の人気エリアは、値段に関係なく、住みたいというセレブな方々が買ってますので、収益物件としての利回りは総じて低いですね。
分譲業者さんは、常に種地を探しています。
また、マイホーム購入者の取得目線は不動産投資家と別の基準です。
銀行の住宅ローンの融資基準もアパートローンの融資基準とは異なります。
このように同じ土地を全く別の次元で取り合うので鬼指しは難しいのです。
そんな中でも「利回りも積算価値も銀行の基準に合う物件を最近取得しましたよ」といった話しも、今回メールで頂きましたし、知り合いの大家さんも取得していますし、私自身も先月取得しました。
そういう物件もあることはあるのです。
買主サイドの仲介業者さんも、あまり無茶な指値を売主サイドの仲介業者さんや売主さんに出すと業界人としての見識を疑われ、次から情報が流れてこなくなることもありますので、鬼指し避けたいという気持ちも分かります。
自分の存じている成功されている大家さんは、総じて、業者さんとの関係を大切にしています。
大家業を順調に伸ばしていく上で一番大変なことは、不動産業者さんとの良い関係を維持することだと言われる方も多いです。
ビジネスですから妥協する必要はありませんが、普段から無茶な指値を通そうとせず、節度あるお付き合いをしていれば、お宝物件にきっとめぐりあえると思います。
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昨日は、以前物件を取得したことのある不動産業者さんから連絡があり、出物を見てきました。
山手線ターミナル駅徒歩圏の小型ビル。
シェアハウスにすれば、そこそこ収益は取れそうです。
ただ、立地や構造から自分のターゲットとしている入居者層とは異なるのと、５棟目のリノベの最中であることから、本件は見送りかなっと思ってます。
気になったのはこの業者さんと話していて、ここ最近、個人の不動産投資家からの問い合わせが急に増えたみたいなのですが、その問い合わせの内容。
この業者さんは、都区内で収益物件というより、一般の分譲戸建・区分マンション等をメインとしています。
最近増えた個人投資家さんは、「利回りも積算価値も銀行の基準に合う物件を紹介して欲しい。それ以外の物件は、物件じゃない。」という物言いをする方が多いと言ってました。
建美〇さんや楽〇さんに登録されている業者さんは、そういう基準に今は馴れていますが、都区内の一般住居をメインに扱っている業者さんの中には「!?」と思う担当者も多いと思います。
土地の時価が路線価の２倍や３倍のエリアで営業していて、地方を知らない業者さんにとって、積算価格で銀行の担保価値を充足する美人物件など「あるわけないじゃん」と考えても不思議ではありません。
また、そんな物件があったら、自社で買って、値段を調整して、転売します。
でも、そんな業者さんでも、時々自分の目線に合った物件が出てきます。
大体、ぴっかぴかの美人物件ではないですし、何らかの瑕疵があったりします。
しかしながらブログを読まれたり、本やセミナーで勉強されている新興大家さんなら、それを乗り越え、お宝物件に仕立てられるノウハウや手法を知ってます。
都区内で物件を探される時は、あまり銀行の収益物件向け融資基準に固執せず、一般住宅メインの業者さんとあせらずにお付き合いすると、お宝物件にめぐり合うことができると思います。
間違っても、「自分は客だ」という感覚で、接してはいけません。
これは不動産や銀行の業界に限らず、どのＢｔｏＢの業界でいえることですが、お互いを信頼できるパートナーと意識して行動すれば、上手くいくと思います。
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