東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

今年も早いもので、2月も後半となりました。賃貸繁忙期の真っ只中です。私も日々、退去のあった部屋のリフォーム・リノベーション・客付に奔走しています。

今回は、私が普段セッティングしてる「 内見セット 」にフォーカスしています。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/86/ ← 健美家コラム最新話


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確定申告も明日で締め切りですね。

自分の作業は、最近は物件の取得は資産管理法人でしており、個人の確定申告は例年のパターンでさほど手間は掛かりません。

ただ、最近はクライアントさんの確定申告節税サポートが大変になってきました。

また、今年の繁忙期は、ここ最近では、自分の物件も管理を請けている物件も出入りが多く、客付にリノベーションにかとバタバタしております。

昨日、クライアントさんのも含めて確定申告作業は全て完了。

やっと一段落つきました。

健美家コラムでは、今シーズンの繁忙期の動向について書いています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/25.html ← 健美家コラム ○○物件の客付苦戦でわかった賃貸マーケットの変化

コラム執筆後も、コラムで苦戦したと書いた部屋以外は、結構客付けは順調にいっています^^

ただ、一軒でも苦戦しているとストレスが溜まりました。

現在、シェアハウスの空室1室。
退去後リノベ予定で既に入居が決まっている1LDKが1室。
3月中に退去見込みの部屋がワンルーム2室。
時期は未定ですが、そう遠くない時期に退去が見込まれる1LDKが1室。
と、いった状況です。

まだまだ、ゆったりできないですが、気を引き締めて、取り組みたいと思います。

自分ではいつも通りやっているつもりでも、気を入れていないと、結果が実際に悪くなっているように感じます
(^_^;)


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ハプティックさんに依頼していたリノベ部屋

ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプティックさんのHP

おかげさまで入居が決まりました。

連休明けに、一部を残して、ほぼ工事が完了し、その後、内見は10件程度ありました。

カップルで内見された方々には、女性にはとても気に入ってもらっても、男性は面積が物足りないというパターンが多かったです。

繁忙期が終わったこともありますが、面積当たりの賃料単価に対し、シビアになってきています。

3.11後の入居者募集は初めてでしたが、他の内見者の方々と話していても、他にもいろいろと物件選択の基準に変化があるのを実感しました。

新規物件取得基準や、リノベ基準について考えさせられるところ大でした。


昨日は、とりあえず先週に退去があって、一部クロスの張り替えとセルフクリーニングが終わった別の物件の部屋に内見セットを移動。

移動前
204くねくね

移動後
301照明

今度は1Rなので、部屋を狭く見せないため、椅子は省略です。

最近は1室空室があるかないかの状態が続いていますが、
1室でも空室があるのと、満室なのでは、精神衛生上全く違います。

来月下旬にも別の物件で1室退去が予定されています。

退去予告の無い満室状態にして、梅雨明けを迎えたいものです。


中村豊デザイン集 
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ハプティックさんに依頼していたリノベ部屋

電気設備の一部調整は残っていますが、内装は完了しました。

ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプティックさんのHP

リノベーション前の室内です。
マンションながら、昭和のアパートの香りがしていました。

204前

リノベ後のリビングです。
クローゼットの中は、コスト削減の為、押し入れのままです。

204後1

こちらは夜に撮った写真です。
いつも内見に利用しているクネクネライトが、玄関から見ると目を引きつけます。
204くねくね


居室のシーリングライトは、初めて使用するものです。

光のシャワーが心地良いです。
いつも使用しているボールライト(通称:二子玉)と合いました。

204後2


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単身者・カップル向け物件の空室対策には、間接照明はとても効果的です。
自分は、入居希望者の方が望めば、サービスで差し上げています。
それで数日早く決まれば安いものです。


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ハプテックさんに依頼していた3室目のリノベが、ほぼ終わりました。


ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプテックさんのHP


リノベ前の写真です。

バストイレ204

1室目、2室目はバランス釜風呂の交換、トイレの洋式化はしましたが、間取りは変えませんでした。
なので、洗面台が無くなり、一部の内見者に不評でした。


そこで、今回は、トイレと通路の間の壁を撤去しました。
トイレ解体中


そして、トイレの位置をずらし、洗面台を設置。
玄関との間には、新たにドアを設けました。

通路でデッドスペースとなっていた空間が有効的に活用されるようになりました。
さらに窓から光が差し込むことにより、明るくなりました。

204バストイレ


最近の新築物件は、トイレと洗面台が同じ所にある物件が多く見られるようになりましたが、一般入居者さんにとっては、まだ珍しいみたいです。

そこで、昨日、内見セットの買い出しをした時に、トイレマットとバスマットも購入し、設置してみました。

204バイトイレ1

内見者さんがゾーニングしやすくなりました。


この写真のエリアには、西友・ニトリ・IKEAの商品が結構使われています。

他の部分については、好評でしたら次回に書きたいと思います。


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繁忙期で、自分の内見用セットもあちらの物件、こちらの物件とフル稼働で大忙しです。

まだまだ日が暮れるのは早いですね。

また、昼でも暗めの部屋もあります。

自分は、内見時に最初、照明のスイッチを調整して、ブレーカーを入れたとき、ムード良く見せられるように設定しています。

下の写真は時々、紹介している通称「クネクネライト

内見にきた方の彼女に「超ヤバイ!!」と言わしめた優れ物。
5棟目ホワイトベース満室の立役者です。

その後、他の物件の内見でも使用しています。

スレンダーな照明で、明りが当たると、鏡が置いてある部屋のように空間を広く感じさせることができます。

部屋のテイストによって内見セットも数種類のバリエーションを使い分けていますが、このクネクネライトは、全バリエーションで使用しています。

2021


夜2


2051



202波紋

紹介した大家さんから「品切れだよ」と聞いていましたが、再入荷したようなので、ブログでご連絡いたします。

ご希望の方は下の写真から購入できます。
    ↓
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先ほど、1棟目マンションの入居者から転勤による退去の通知がありました。

先方は日割の家賃精算も恐縮なので2月末退去でいいですとのこと。

それに対し私は、引っ越しが済み次第、日割精算しますと回答しました。

最終的には2月中旬になりそうです。

この時期は、退去がやむを得ない入居者の方には早めに退去してもらった方が、
次の入居者募集に有利です。

1年半前にフルリフォームした部屋なので、さほど原状回復期間も掛からないでしょう。

あの時はシーズンオフで安めの賃料で貸したので、今回は5%アップで募集を掛けます。

先週に12月下旬に退去した部屋も入居申し込みがあり、入居可能な部屋は満室となりましたが、この時期は気が抜けませんね。

1月下旬にはナチュラルリフォーム中の部屋も完成予定。

コンサルタント業も多忙で、4月まで心休まらない日々が続きます。


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2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
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サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつもとても為になるのですが、懇親会はあと9名だそうです(2月24日時点)。
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ジェービルです。

昨日の続きです。

まず、昨日の記事に対する質問がありました。
質問の内容を要約すると、「内見者が3?4見た部屋の内のキメ物にするとは、どういうことでしょうか?」でした。

部屋を探している方が、インターネットや店頭で良さそうな物件を見つけて、仲介業者さんに内見を頼むと、頼んだ物件以外も、同じ面積帯の物件を案内されることがあります。

はじめは、ボロだったり、価格がちょっと合わなかったり。
そして最後の方に、頼んだ物件か、他に仲介業者さんが契約を決めたい物件に案内します。

前者をアテ物。後者をキメ物といいます。

仲介業者さんも仕事です。
頼まれた物件を案内して決まらなかったら、時間の無駄になってしまいます。

そのため、数件まわるのです。

大家さんは、自分の物件をキメ物にしなければなりません。

では、どうすればキメ物になるのか。

最近は、お金をかけてリフォームしても、それに見合った賃料アップは望みにくいです。

それよりは、そのリフォームコストをかけなかった分、安く募集した方が決まりやすかったりします。

壁紙とか、クリーニングしたけど、ちょっとくすんでいる。
でも、交換するほどではない微妙な感じ。

その時に昨日紹介したクネクネライト二子玉が内見時に役に立ちます。

蛍光灯ではなく、白熱灯でほのかに照らすと、雰囲気が良くなるだけでなく、くすみも分かりません。

その場合、部屋のシーリングライトは付けとかないのがポイントです。
スイッチを入れられると効果が半減します。

ただ、この手法は単身者向けか新婚向けには効果的ですが、ファミリー向けや高齢者向けにはお勧めしません。

年を取ってくると音と同じように光に対しても感度が落ちます。
また、これから勉強する時期に差し掛かる子供を持った世帯は、明るい勉強部屋があることを条件とします。

ですので、照度の高い蛍光灯を最初から付けておくことをお勧めします。


このように内見時の印象を良くすると、その場で即決か、仲介業者さんの店舗に戻ってから、何件かみた内で記憶に残っていて、自分の物件に決めてもらえるのです。

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【月刊 アパートローン最前線】
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ジェービルです。

自己所有物件ホームページのメリットとして、まずあげられるのが、客付仲介業者さんにリアルタイムの空き室・レントロール等の情報を提供できること。
客付業者さんにとっては、管理会社やオーナーにいちいち電話で問い合わせしなくてもよくなります。


さらに下のホームページサンプルを覗いても分かるように、物件の写真や間取り図がJPEGで掲載されています。

ホームページのサンプル
ホームページ例
http://arcenciel.tobs.jp/

なので、客付業者さんは、物件のホームページから写真や間取り図をそのまま自社のサイト等に流用できます。

隠れたメリットとしては、管理会社さんや元付業者さんの囲い込みを避けられること。

一部の管理会社さんや元付仲介業者さんは、自社所有やサブリース物件を優先させたり、両手で手数料を稼ぐため、まだ決まっていないのに「もう申し込みが入っている」とか「既に契約した」とか言って、せっかくの問い合わせに自分の物件を紹介してくれないことがあります。

広くホームページで公開していることを管理会社さんや元付仲介業者さんに認識してもらえば、そのような事態を避けることもできます。

このように管理会社を使ってる場合も、専任で任している場合も、自主管理で各仲介業者さんに直接依頼している場合のいずれも、物件ホームページを運営していくことはメリットが享受できます。

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ジェービルです。

1回飛びましたが、空き室対策としてのホームページの活用の続きです。


ホームページのサンプル
ホームページ例
http://arcenciel.tobs.jp/


前回は、「となりの大家さん」ではエリアごとのサイトを運営側で用意しそこから集客を図る
というお話でしたが、今回は皆様に頑張っていただくお話がメインとなります。


1.物件ホームページ用大家さんブログの活用

 「となりの大家さん」で作成する物件ホームページのトップには大家さんのブログへのリンクが貼れます。
 これには2つの理由があります。

  ・大家さんの思うところや、細心の周辺情報をブログで発信して好感度を上げる。

  ・被リンク数を増やす。
   ※ブログに物件ホームページと「大家発 賃貸物件情報」のリンクを貼る

 物件ホームページからリンクするブログは専用のものを用意し、間違っても大家経営のブログの方を
 リンクされないようにご注意ください


2.地域情報サイトへの登録

 各都道府県や市区町村には地域情報サイトが多数あり、無料でサイトを登録できたりします。
 参考サイト:http://www.every-mail.com/fukuoka/
 
 こういう地域情報サイトに「大家発 賃貸物件情報」の各エリアサイトを登録していくことで
 集客と被リンク数のアップを狙います。

 そこで皆様にお願いなのですが、こちらで気付いたところへは順次登録していくつもりですが、
 やはり地域情報サイトはその地域にお住まいの会員さんの方がお詳しいでしょうから
 登録できそうな地域情報サイトがありましたらお知らせいただきたいのです。
 地域情報サイトのご連絡はこちらからお願いいたします。
 お問い合わせフォーム


3.特典やキャンペーンを用意する

 「となりの大家さん」での物件ホームページ数が今後増えていったとしても所詮数は知れています。
 大手賃貸募集サイトの何十万件という掲載数には遠く及びません。

 それでは「大家発 賃貸物件情報」で賃貸物件を探すユーザーは何に期待するかというと、
 それはやはり物件ホームページからのアクセス者のみの特典でしょう。

 仲介手数料等の初期費用が抑えられたり、キャンペーンがあったりすると
 「大手賃貸募集サイトを見る前に大家発 賃貸物件情報で探してみよう」という流れができます。

 私もそうですが、管理会社に協力してもらった上で物件ホームページでの集客をする場合でも
 仲介手数料を0にする方法はあります。
 
「となりの大家さん」で物件ホームページを作成/公開すれば、これまで説明してきたように
自分で独自に作成/公開するよりも確実に集客効果が望めます。

しかしそれだと皆さんは最低限のホームページを作成すれば後は何もしなくて良いのかというと
そうではありません。

空室対策と同様に”動いている”大家さんに結果が付いてきます。
運営側も頑張っている大家さんを優先してサポートしていきます。

ご面倒でも各種画像のアップ、周辺情報等の充実、ブログの作成を頑張られてください。
これら全てにかかるコストは労力だけで、費用はかかりません。

「ホームページなど作らなくても費用をかけて部屋を全面リフォームするのでそれで集客できる。」

というような方には無理には薦めません。
しかしできるだけ費用をかけずに集客を上げたいと思われているのであれば、是非とも
物件ホームページ作成にチャレンジされてみてください。

以上、「となりの大家さん」運営者NORIさんの説明でした。


次回は、ホームページを利用した集客について、私がメリットと考えているところを書きたいと思います。


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