東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/09123456789101112131415161718192021222324252627282930312017/11

繁忙期も終盤戦に入ってきましたね。

私の所は、自社物件は、3月上旬に退去のあったワンルーム1戸を募集中。

他に管理受託物件でファミリー向け・一人向け物件を何戸か募集中です。


東京都区内の自社のエリアについでですが、今シーズンは一人向け物件は、マーケットが弱含み。

それに対して、ファミリーとカップルで住める物件は強含みです。

昨年の震災以降、独りで住んでいた恋人同士が一緒に住むケースがよくあります。


あと、景気低迷の影響でしょうか。

地方から上京してきている兄弟姉妹が、以前でしたら別々に住んでいたところ、一緒に住むケースも多いです。


客付会社さんに聴取しても、2人でシェアできる2K、2DK物件が人気を盛り返しているとのこと。


リノベーション時の間取り変更も、その時々の費用対効果を見込んで検討しなければと実感しています。


こんな状況の繁忙期ですが、弊社は、客付依頼は、その物件のエリアに店舗を出しているエイブル・アパマンショップ・ミニミニ・ハウスコムさん等大手仲介さん、そして地場の業者さんには、ほぼ全社元付の立場で仲介してもらっています。

各社さん、元付の立場で客付できるので、弊社の管理物件は、結構優先的に客付してもらえます^^

それ以外に、オーナーさんがこだわってデザイナーズリフォーム・ナチュラルリノベーション等した物件は、それに特化したこだわり系のポータルサイトに掲載してもらっています。

こだわり系のリフォーム・リノベーションした部屋に入居希望でも、大手のポータルサイトでは、面積・構造・立地等のスペックは分かりますが、部屋の雰囲気や住んだ時の感じは分かりにくいです。

自分も、ここ数年は物件によってコンセプトを決めて、デザイナーズリフォーム・ナチュラルリノベーションを施して、地元仲介さん経由でも積極的に内見してもらっていますが、成約率はこだわり系ポータルサイトの方が高い物件が多いです。

そのこだわり系ポータルサイトの中でも、この繁忙期に内見数が多いのは、
http://www.goodrooms.jp/  ← good room

まだサイトをオープンして間もないことから、実はあまり期待はしていなかったのですが、こだわり系物件については、この繁忙期ではダントツの反響があります。

その理由は分かりません。謎です。

ただ、よくよく考えてみれば、大家さんの立場では、どこのポータルサイトが大手だとか、こだわり系が多いとか知っていますが、入居希望者さんは、初めて、または数年に一度しか賃貸のポータルサイトを見ないことが多いと思います。

こだわり系物件をパソコンやスマホで部屋探しをした時に上位にヒットする何かがあるのかもしれません。


人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^


2週間前に内見セットを設置した下の写真の部屋。



本日、値引きなしで、入居申し込みがあり、入居承諾しました^^

前の入居者とほぼ同じ家賃設定なのですが、現在の周辺相場賃料より1割以上高く、先週は反響が少なかったので、ちょっと弱気になっていました。

ただ、今月下旬に控えている各大学の合格発表までは、様子をみようとも考えていたので、早く決まってホッと一息です。

決めて頂いたのは、某大手仲介のフランチャイズ。

同じブランドの別の2社には、いつもファクトシートを持参しているのですが、なかなか決めてくれません。

特に今回は、退去前に再度ファクトシートを持ち込んで、プッシュしたにもかかわらず、入居可能日になっても、その仲介ブランドのポータルサイトにも掲載されていませんでした。

そこで今回は、1週間前に同じ駅に新しく進出してきた同ブランドの別のお店にも直接ファクトシートとパンフレットを持参し、客付を依頼したところ、本日決めてくれました。

自分のエリアでは、大体の大手仲介会社さんがそれぞれ複数店出店しているのですが、直営店のところはエリア内で移動もあり、店による差はあまり感じませんが、フランチャイズのところは、店によって、社内体制も異なることから、こちらもきめ細かい対応が大切になります。

ここ最近は、私の物件はファミリーやカップル向けはほとんど動きが無いのですが、単身者向けは、コンスタントに退去があります。

とりあえず既存物件は満室になりますが、2月末には、同じ物件で退去が1軒あります。

現在は、コンサル業と工事中のシェアハウスで時間が足りていないので、これ以上の退去が無いことを祈りつつ、繁忙期最盛期に備えます。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/01.html ← 健美家不動産投資コラムへ


人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^


繁忙期突入ですね。

現在、自己保有物件の空室は、先週退去があったホワイトベースの1Rのみ。

前の入居者さんが綺麗に住んでくれていたので、原状回復は軽いクリーニングだけで済みました^^

昨日、内見セットも設置。



この部屋に限らず、あと数部屋は、ある住宅設備を導入しているのですが、それが原因なのか、内見ができない状態では、客付業者さんも積極的に薦められないようで、退去前に新しい契約にはなかなか至りません。

内見できるようになると決まるのは早いのですが・・・

都区内のように通年入居付ができるところなら、あまり問題にならないのですが、繁忙期を過ぎると客付が極めて困難になるエリアでは、致命傷になってしまいます。

設備導入については、地域性も勘案して、検討せねばなりませんね。



        ↑
内見時のキラーアイテム^^ くねくねライト
いつも使っています


人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです

先月、リノベの終わった部屋

玄関より

バルコニー夜景


週末に入居申し込みがあり、審査・条件折衝のうえ、本日決まりました。

築33年フロ・トイレ一緒、室外洗濯機置き場乍ら、周辺の大手ハウスメーカー築の同じ面積帯の新築マンションより割高という強気の家賃設定。

この部屋自体でも、リノベ前に比べて、家賃2割アップ。

*ある設備をさらに付けて、家賃3割アップを狙っていたのですが、入居が決まりましたので、その仕掛けは次回に持ち越します。

さすがに強気でしたので、通常、自分の物件は3組程度内見があれば、確実に決まるのですが、今回は8組内見があり、やっと決まりました。

普段、お付き合いの強い仲介業者さんも頑張っていただいて、入居申し込みをいただいたお客さまもいらっしゃいましたが、家具が入らず断念。

最終的に、この部屋のために新規に開拓した仲介業者さん2社から、先週末3組の入居申し込みをいただき、1番手のお客様に決定。

これで、退去予告もない状態で、全ての物件が満室となりました。

東京都区内で、高利回りを狙っていくには、物件取得でも、テナントリーシングでも、いろいろな努力が必要です。

ここ最近、美人物件からゴミ屋敷まで、多種多様な物件をリフォーム・リノベ・客付けして、ある程度コツが掴めてきました。



今日一件、新規取得候補物件を内見させていただき、取得することにしました。

裁判所の許可が必要なので、本決まりではないですが、都区内で利回り20%以上、キャピタルゲインもやりようで取得価格の数倍見込めます。

新規事業を進めていることもあり、物件取得にはあまり積極的では無かったのですが、面白そうな物件だったので、思わず買ってしまいました。

川上物件ではありません。
どちらかといえば海底物件です(笑)

さて、どうリノベして、客付けするか。

そして、次の一手をどう打つか。

趣味として、ゆっくり考えます。


人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産ブログはこちらから
                 いつも応援いただきありがとうございます^^












アパートローン必勝マニュアル
ここだけ特典 ← こちらをクリック

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです

先週末、退去のあった築10年鉄骨造1番艦の2DK。

現在、原状回復中です。

昨日、照明器具やら買いこんで、原状回復が済んでから取り付けようと思ったのですが、本日、内見があり、入居申し込み頂きました。

照明器具は次回の他の部屋に取っておきます^^

これで、空き室は、2DKから1LDKへリノベ中の1室となりました。

今年は1月から5番艦ホワイトベース10戸の入居付けから始まり、合計17室入居付けしました。

他の自主管理大家さんの中には、この数倍入居付けされている方もいらっしゃるので、それに比べると少ないでしょうが、自分にとっては、昨年のシーズンは入退去が2室のみでしたので、かなり仕事量が増えました。

セミリタイアしていなかったら、対応不可でした。

たまに、大家さん同士で飲んでいると、「銀行員を続けて、物件の管理を業者さんに任せた方が収入が多いでしょう。」と言われます。

確かに収入は多いです。

ただ、増えた収入の半分ぐらいを税金で持って行かれます。

また自分の時間もありません。

銀行員時代は、平日は仕事のみ。

土日も、仕事を持ち帰ってやっていたこともありました。

時間と所得のバランスを考えると、今の方が格段に時給が上がっています^^

空いた時間を他の本当に自分がやりたい仕事にまわすこともできます。



入居者募集についてですが、以前は、退去があっても、破損したところの修繕とクリーニングのみで済ましていました。

今は、同じ物件でも、部屋の位置・間取りに合わせてクロスやフロアタイル、照明器具をコーディネートし、内見セットも工夫するようになりました。

物件のバージョンアップに努めることは最低条件です。

それで、やっと賃料水準を維持しつつ、新築物件と伍していけると思ってます。

おかげさまで、以前は数カ月空いていた物件も、今は大体家賃1割アップでも、すぐ決まるようになりました。


ただ、すぐ決まるようになった最大の要因は、仲介業者さんとの紐帯強化ができたことにあると思います。

5年前に1棟しか管理していなかった時は、1シーズンの入退去は1、2件で、仲介業者さんも依頼していたのは、大手の1社のみ。

それが、自宅から自転車10分圏内に5棟44戸を有するようになり、直接お取引している仲介業者さんも8社になりました。

本来、仲介会社さんのサブリースや管理物件でないですので、仲介業者さんにとっては客付けの優先順位は低いのですが、店長や担当の方と親しくなり、普段の接触を増やすことで馴染みになり、お礼をすることで決め物扱いにしてもらっています。

今年は1月から毎月毎月仲介業者さんからの問い合わせが増え、内見も増え、決まるまでの期間も短くなっています。

繁忙期が過ぎたのでどうなるか心配していましたが、繁忙期以上に強気の家賃設定でも、すぐ決まるようになりました。

各仲介業者さんに感謝です^^

人気ブログランキングへ ← 少しでも参考になりましたらクリック頂けると嬉しいです。
                 いつも応援いただき感謝です^^














アパートローン必勝マニュアル
ここだけ特典 ← こちらをクリック

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです。

先週末、原状回復済みの入居者募集中の部屋に内見がありました。

社会人の女性の方ですが、条件が「うさぎを飼ってもいいですか?」とのこと。

ペット禁止の物件です。

なので、犬・猫は当然ダメですが、室内のみで飼うウサギ。

いろいろ調べてみると、おしっこの臭いがきついみたいです。

原状回復も、クッションフロアでなく、フロアタイルに張り替えましたので、あとあとも大変そうです。

その時は、うさぎの相談は初耳でしたので、「応相談ですね」と、どっち付かずの返事をしておきました。

お客さん自体は、良さそうな方でしたので、仲介会社の方に、「うさぎを断念してくれれば、家賃等で融通利かせます。」とも伝えておきました。



その後、連絡が無かったので、流れたかなと思っていましたが、

そしたら、「先週末内見のあった空室に今日申し込みが入りそうです」と、仲介会社さんから連絡がありました。

入居希望者さんから、希望があったのが、若干の家賃の値引きと、備え付けてあったライティングレール、ミニデスク・チェア・そして間接照明をそのまま欲しいとのことでした。


今回希望内見セットバージョン

洋室

内見セット

ホワイトベース内見セットバージョン
内見セット

7月初旬からの家賃スタートということで、値引きは応諾。
ライティングレールも、もともと備え付け品のつもりでしたので応諾。

間接照明の二子玉も、いつも通販で補充しているので、応諾。

問題は、ミニデスクとチェア。
元々、ホワイトベース内見時に、モダンアパートメントさんから提供されたもの。

1セットは、ホワイドベースの入居者さんにクネクネライトと共に奪取されました。

最近、ニトリやイケアに行っても、同等品を見かけなかったので、今回は勘弁願いました。

また、良さげなものを探して、確保するように心がけます。

入居者さんにプレゼントしても、3日早く入居してもらえば、十分元は取れますので。

人気ブログランキングへ ← 他の参考になる記事はこちらから
                 クリック頂けると嬉しいです^^



二子玉1

クネクネライト1


中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ
         


中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
ここだけ特典 ← こちらをクリック

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです

昨日、先月末退去して、先週リフォームがほぼ完了した旗艦物件の部屋に申し込みが入りました。

前入居者は10年前の新築時から、ずっと入居されていた方でした。

いつも通り、中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使い、クロスを全面張り替えして、クッションフロアもフロアタイルに切り替えました。

リフォーム前のデザイン
101リフォーム前

リフォーム後のデザイン
リフォーム後

そして照明器具とウォシュレットを価格競争の激しい池袋の家電量販店で買ってきて付けました。


家賃は繁忙期を過ぎたにも係わらず、さらに新築の10年前の賃料に対して若干上げましたが、リフォーム完了後、すぐ入居者が決まりました。

決まった理由には、立地の良さとデザイン性アップ、そして仲介会社さんとの紐帯強化ができたことも、もちろんあげられます。

ただ、それ以上に以前の家賃設定が低かったのではないかと思っています。

この物件は、昨年まで、ある大手ハウスメーカーさんのサブリースが付いていました。

自分が、運営管理を引き継いだ時に、その家賃設定の低さに疑問を持っていました。

2年毎に賃料水準が見直されていたのですが、基準賃料は徐々に引き下がっていました。

前オーナーは納得していようですが、自分なら、もう少し高く貸せれるのではないかと思い、昨年サブリース契約を解除しました。

サブリースを受託する会社は基準賃料から15?20%程度のバッファを取っています。

基準賃料が周辺の賃料水準より低ければ空き室リスクはほとんどなくなり、サブリースを受託した会社は儲かり、本来得られる収入を大家さんは得られなくなります。


その大手ハウスメーカーさんは、最近、この物件の近所に新しいマンションを建てました。

家賃設定は、周辺の同水準のマンションより2割安いです。

オーナーは江戸時代からの地主の方で、土地の簿価が無きに等しいから、その賃料水準でも成り立つのでしょう。


もちろんサブリースを受けている会社さんにも良心的なところはあります。

不動産賃貸業以外に本業や主業があり大家業に注力できない方、また大家業に興味の無い資産家の方がサブリースを使うことは否定しません。


ただ、ちゃんと勉強して知識武装しなければ、カモネギになってしまいますね。

これは不動産に限らないことですが・・・



今日はいよいよ賃貸住宅フェア、そして夜は新橋で100名参加の大家の会合同懇親会。

フェアの会場では、セミナー聴講やブース見学で、ゆっくり話す時間は無いと思いますが、夜は大いに飲んで語りたいと思いますので参加者の方は宜しくです^^



人気ブログランキングへ ← 他の参考になる記事はこちらから
                 応援クリックお願い致しますm(_ _)m












2010年度版不動産投資の戦略マップ

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
ここだけ特典 ← こちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです

FAXが鳴りました・・・

何だろうと見ると、仲介業者さんから退去通知が送られてきました・・・

よく覚えている4年前に大家になって初めてフルリフォームした部屋。

なつかしいなあ

あの頃は、大家さんとして駆け出しのころで、手探りで業者さんに発注していました。

その時は出来上がりに満足していましたが、今見たらダメだしの連続だと思います。

退去は4月30日だそうです。

退去者にもう少し前に転居できないか聞きましたけど、スケジュール的に難しいとのこと。

とりあえず、予定が早まれば、その分日割りで返すと伝えておきました。

でもGWには間に合わないですね。

セルフリフォームするチャンスだと気を取り直して、前向きに取り組みたいと思います。

現在空室なのは、これ以外には先日書いたフルリノベーションの必要な1室。

昨年、大規模修繕した外構の植栽とともに、4月は物件バリューアップ月間となりそうです。

人気ブログランキングへ ← 応援の1クリックをお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^






2010年度版不動産投資の戦略マップ

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
ここだけ特典 ← こちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                 応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。

3月8日に退去する主力ファミリー向けマンションの1室。

一昨日、マイソクを持参して、各仲介会社さんに募集を依頼したのですが、既に申し込みが入りました。

単身者向けの賃貸物件はマーケットや探されている方のターゲットエリアが大きく、競合する物件もネットで調査すると数百件ありますので、一度募集条件を決めたら、あまり変更しません。

しかし、ファミリー向け物件は、教育機関や周辺施設、アクセス等で、エリアにこだわりのある入居希望者が多いです。

自分の主力ファミリー向けマンションの周辺には、1月末頃同レベルのスペックの空き物件がほとんどなくなりました。

そのため、以前より5%程度賃料をアップして募集しましたが、すぐに決まりました。

先週、同じように調査したら同レベルのスペックの募集物件が近隣に増えてきています。

そこで、5%アップしたままでは、他の物件に後れをとると考え、今度募集した物件は、以前と同じ水準に戻しました。

といっても、今入居している方については、前のオーナーさんが安すぎる賃料設定をしていたので、1割前後賃料はアップするのですが。

入居者募集は、物件の特性によりきめ細かい戦略が必要と思います。

賃貸経営には、他にもいろいろな戦略が必要です。

3月21日に開催されるセミナー プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術

私も勉強しに行きます。

サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会も、いつもとても為になるのですが、懇親会に参加できる方はあと9名ほどだそうです。

ブログランキング上位の石渡浩さんも、参加検討中とのこと。
最近、人気ブログランキングのトップが変動しています。
      ↓
人気ブログランキングへ  ← 応援の1クリックをお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^