東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/051234567891011121314151617181920212223242526272829302017/07

健美家コラムを更新しました。

今回は、簡単にできる銀行の「 格付け 」をアップさせる方法について説明しています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラムへ

コラムを読まれた方から早速質問を受けましたので、メールにてお答えしました。

まずはコラムを読まれると話がわかりやすいです。

質問は
「現在、鉄骨造マンションと木造アパートを所有しております。
 今後の方針として資産保有法人を立ち上げ法人で規模を拡大していきたいと考えております。
 その中で出来ましたらお教え頂きたい点がございます。
 資産保有会社を設立するタイミングは次の物件が見つかったタイミングで合同会社などを設立したら良いのでしょうか。
 それとも予め設立しておいたほうが宜しいのでしょうか。」


私の返答は次の通りでした。

「既に2棟所有されており、次の物件を探されているのでしたら、
 予め設立しておいたほうが良いです。
 
 理由として
 ①欲しい物件が出てから、会社を設立して、その後融資を申し込むのは、時間的に困難であること。
 ②銀行は、財務格付により融資の可否や条件を決めており、前もって設立して、
  資産管理会社として利用し、少額でも良いので黒字決算の実績を作っておけば、有利であること。」

もちろん、資産保有会社設立を前提に、融資の申し込みすることは、金融機関によっては可能です。

ただ、法人の方が税務上経費にするのに何かと便利なことも多かったり、
それ以外にもいろいろなメリットがあるので、所得水準にもよりますが、
早目の法人設立が良いと思ってます。


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健美家コラムを更新しました。

「銀行員から見た融資をしたい大家さんとは」

今回は、まずは銀行員の融資に対するスタンスと、それに対する大家さんの心構えについてです。

皆さんの不動産投資の組み立ての一助になれば幸いです。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/03.html ← 健美家コラムへ


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ジェービルです。


一昨日は、となりの大家さんの飲み会。

場所は、先日「東京大家の会オフ会」を開催した、幸田さんがオーナーの「桜丘ワイン酒場」
http://r.tabelog.com/tokyo/ ← 桜丘ワイン酒場の食べログ。


正面

写真は、お薦めの外国産ビール「カステロ ロッソ」
和訳すると赤の帝王です。

赤い帝王

主催の村橋社長の他、多数の大家さんが参加。

最近は、飲食業界で伸びられている広瀬智也さんも参加。

終電間際まで楽しいひと時を過ごしました^^


飲み会の中で話題となったのが貸しはがし。
最近、メールでも聞かれることが多いので、以前も書きましたが、再度自分の見解を申します。

まず結論から申しますと、返済をきちんと続けていれば、求めることはありません。

よく銀行との約定書に「債権保全を必要とする相当の事由が生じたときは、請求によって、直ちに貴行の承認する担保もしくは増担保を差し入れ、または保証人をたてもしくはこれを追加します。」とあります。

この相当の事由は、期限の利益喪失事由と同レベルだと考えます。

期限の利益の喪失する場合として、皆さんの契約書には、下記の文言があると思います。

「私について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、貴行からの通知催告等がなくても貴行に対するいっさいの債務について当然期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。

一 支払の停止または破産、和議開始、会社更正手続開始、会社整理開始もしくは特別清算開始の申立があったとき。
二 手形交換所の取引停止処分を受けたとき。
三 私または保証人の預金その他の貴行に対する債権について仮差押、保全差押または差押の命令、通知が発送されたとき。
四 住所変更の届出を怠るなど私の責めに帰すべき事由によって、貴行に私の所在が不明となったとき。

2 次の各場合には、貴行の請求によって貴行に対するいっさいの債務の期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
一 私が債務の一部でも履行を遅滞したとき。
二 担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
三 私が貴行との取引約定に違反したとき。
四 保証人が前項または本校の各号の一にでも該当したとき。
五 前各号のほか債務保全を必要とする相当の事由が生じたとき。」

上記のような、よほどのことが無ければ、追加担保や繰り上げ返済を求めることはありません。
よほどのことが無いのに返済をせまったら、亀井大臣にしかられます(笑)

プチバブル崩壊後に不動産ファンドが資金繰り破綻したのは、返済期日に返せなかったのが主因です。

彼らは、期間2?3年の短期で資金調達して、物件を取得します。
そして、賃料引き上げ等で物件の価値を高め、その借入返済期間までに売却してクロージングするか、
ローンを借り換えたりします。

ただ、ローンの借り換えというのは、法的には借り入れの継続で無く、既存借り入れの返済と新規借り入れです。

ですので、融資の審査は、借り換え時点での積算価値や収益還元価値が基準となります。
その物件の積算評価が下がり、賃料水準も下がっていれば、同じ条件での借り入れはできません。
このような理由で借り換えができなかったために破綻したのです。

不動産賃貸業を営む上で、約定通りローンの返済を続けることが、一番重要と思っています。
返済が滞れば、金融機関は借入金の回収・担保の増強に走ります。

手許にキャッシュが貯まってきても、無駄遣いしてはいけません。
不意の修繕や大規模な退去に備えて、留保しておいた方が良いです。

借入人の財務状況が変わらずとも、銀行の事情により貸し渋りは起きますので。

ちなみに今の各金融機関の融資スタンスについて自分は貸し渋りと思っていません。

長い銀行員生活の中、数年前の状況が異常だったと思っています。

現在の状況が通常と考え、それでも金融機関が貸したがる人になることが大家さんとして伸びる近道と考えます。

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ジェービルです。

「銀行への担保提供」の記事を読んだ読者さんからの質問です。

質問部分を要約すると
「銀行から、アパートローンで1棟物マンションを取得しました。
 家賃水準が下がってますが、なんとか返済は続けてます。
 物件の評価は下がっていると思いますが、追加担保や繰り上げ返済を求められることはありますか?」です。

結論から申しますと、返済をきちんと続けていれば、求めることはありません。

よく銀行との約定書に「債権保全を必要とする相当の事由が生じたときは、請求によって、直ちに貴行の承認する担保もしくは増担保を差し入れ、または保証人をたてもしくはこれを追加します。」とあります。

この相当の事由は、期限の利益喪失事由と同レベルだと考えます。

期限の利益の喪失する場合として、皆さんの契約書には、下記の文言があると思います。

「私について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、貴行からの通知催告等がなくても貴行に対するいっさいの債務について当然期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。

一 支払の停止または破産、和議開始、会社更正手続開始、会社整理開始もしくは特別清算開始の申立があったとき。
二 手形交換所の取引停止処分を受けたとき。
三 私または保証人の預金その他の貴行に対する債権について仮差押、保全差押または差押の命令、通知が発送されたとき。
四 住所変更の届出を怠るなど私の責めに帰すべき事由によって、貴行に私の所在が不明となったとき。

2 次の各場合には、貴行の請求によって貴行に対するいっさいの債務の期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
一 私が債務の一部でも履行を遅滞したとき。
二 担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
三 私が貴行との取引約定に違反したとき。
四 保証人が前項または本校の各号の一にでも該当したとき。
五 前各号のほか債務保全を必要とする相当の事由が生じたとき。」

上記のような、よほどのことが無ければ、追加担保や繰り上げ返済を求めることはありません。
よほどのことが無いのに返済をせまったら、亀井大臣にしかられます(笑)

プチバブル崩壊後に不動産ファンドが資金繰り破綻したのは、返済期日に返せなかったのが主因です。

彼らは、期間2?3年の短期で資金調達して、物件を取得します。
そして、賃料引き上げ等で物件の価値を高め、その借入返済期間までに売却してクロージングするか、
ローンを借り換えたりします。

ただ、ローンの借り換えというのは、法的には借り入れの継続で無く、既存借り入れの返済と新規借り入れです。

ですので、融資の審査は、借り換え時点での積算価値や収益還元価値が基準となります。
その物件の積算評価が下がり、賃料水準も下がっていれば、同じ条件での借り入れはできません。
このような理由で借り換えができなかったために破綻したのです。

不動産賃貸業を営む上で、約定通りローンの返済を続けることが、一番重要と思っています。

手許にキャッシュが貯まってきても、無駄遣いしてはいけません。
不意の修繕や大規模な退去に備えて、留保しておいた方が良いです。

自分は収益不動産の借入金は繰り上げ返済せず、キャッシュを手許に留保しています。

ただ、投資手法やライフプランによっては、繰り上げ返済もありだと思います。
その場合は、必ず返済期間の短縮ではなく、毎月の返済額の減額の方法を取った方が良いと思います。

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ジェービルです。


前々回の銀行への担保提供にご注意(その2)で、いつもお世話になっている大家学さんから質問がありました。

質問内容は、
「仮に債務者が破産した際、根抵当となる物件は設定した銀行が処分していく方向になると思うのですが、処分後も銀行がマイナス(全額回収不能)になった場合、他の物件まで回収債務の権利が及ぶのでしょうか?

根抵当も、物件に対して設定しているので、その物件内だけの債務と思っていましたが、実際はどうなのでしょうか? 」

あまり大家業界では話されないネタですね。
多分、実際リアルには知らない方が大半ではないでしょうか。

不動産投資には、光があたるところもあれば、影の部分もあります。

自分は失敗された方の相談相手を専門にやっていた時もありました。

成功したい人も、失敗すると、どうなるのか知っておいた方が、不動産賃貸事業をさらに真剣に着実に伸ばせると思いますので、たまに書いていきたいと思います。

まず、今回の質問の
「処分後も銀行がマイナス(全額回収不能)になった場合、他の物件まで回収債務の権利が及ぶのでしょうか?」
という点についてですが、
破産の場合は、裁判所により借入人の財産に保全措置が取られるので、銀行は他の不動産に手を出しません。
ただ、破産すれば、その大家さんの財産は破産管財人に委ねられ、その方にとっては生活に必要な最低限の部分以外は、自分の物でなくなるので、他の物件まで回収債務の権利が及ぶかどうかはあまり関係ないです。

破産というのは、最後の行き着くところです。

多分、皆さんが知りたいのは、その前段階の滞納していると、どうなるかではないでしょうか。

ノンリコースローンなら、その物件をあきらめれば、原則チャラになりますね。
サラリーマン大家さんが一部で使っているなんちゃってノンリコースローンは別ですが・・・

通常のローンでしたら、他の物件というか、給与やその他の資産までも債権回収の手が伸びてきます。

不動産賃貸事業については、大勝ちを狙うより、致命傷を負わない経営を心掛けるべきと自分は常々考えています。


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2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術
サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつもとても為になるのですが、懇親会は先着30名限りとなっています。
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ジェービルです。

昨日の続きです。

最後の方に「半永久的に保有するつもりの物件を提供する場合には、
何度も借りても、登記費用が掛らないので、有益です。」と書きました。

ただ、気をつけなければならないのは、根抵当権を設定すると、銀行間の競争原理が働きにくくなることです。

一度、担保を設定すると、自分では担保余力が発生していると思っていても、担保設定額の減額や共同担保の一部解除に銀行はなかなか応じません。

すると、他行と新規融資を合い見積するときに、その担保余力を振り分けることができません。

例をあげると、AさんがB銀行から7,000万円融資を受けて、1億円の収益物件を取得しました。
その時、担保権は根抵当権7,000万円を設定しました。

15年後借り入れの返済が進み、その融資の残高が3,000万円になっていました。
その時の物件の銀行評価(各行同一と仮定)は8,000万円でした。

銀行の担保受入額を評価の7掛としても5,600万円になります。

よって5,600万円?3,000万円の差額2,600万円が新しい融資の担保に使えることになります。

しかし、B銀行は根抵当権ですから、そのまま新規融資の担保として使えますが、他行が、その根抵当権の後順位に担保権を設定して使う場合、B銀行が根抵当権の減額に応じなければ使えません。

前回の通り、B銀行からの借り入れが、その一件でしたら応じるかもしませんが、何件か別に借りていたら、難しいかもしれません。

このように空き担保がB銀行に囲い込まれているので、他行と金利等の融資条件で競合させにくいのです。

目先の手続きの簡便さや担保設定コストに気を取られずに、中長期的にトータルとして抵当権と根抵当権のどちらが自分にとってベターなのか良く考えて設定しましょう。


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ジェービルです。

今日は担保のお話です。

アパートローンの場合、通常、抵当権か根抵当権を使います。

抵当権が特定の債権を担保するのに対して、
確定前の根抵当権は、 継続的に発生する債務を一定額まで担保します。

普通の抵当権では、債権が消滅すると同時に抵当権も消滅してしまいます。
すると、継続的な取引がある場合に、つぎの取引のとき再び抵当権を設定し、そのあと解除しなければいけなくなり、そのあとまた……というように、手続きが大変面倒になります。

そのため、継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額を設定し、一括して担保しておき、借りたり返したりを繰り返せるようにします。

根抵当権は、抵当権と異なり、担保すべき債権が特定されていないことが特徴です。


例えばAさんが土地から取得してC収益物件を建てる場合。

土地取得資金を3,000万円、建物建築資金を7,000万円とします。

融資の申し込みを受けたB銀行が、担保権の設定をする場合で考えてみましょう。

仮に根抵当権ではなく、抵当権で設定した場合、被担保債権は特定の債権となります。

そのため、土地の取得資金3000万円、そして建物建築資金7,000万円を個別に融資する場合には、別の抵当権の設定をしなければならなくなってしまいます。

建築資金を分割して支払う場合は、さらに設定回数が増えます。

また、建物が完成したら土地の取得資金3000万円の抵当権に建物を追加設定しなければなりません。

金融機関によっては、土地の取得資金3000万円の抵当権を一旦抹消して、総額1億円でつけ直すかもしれません。

追加融資をするたびに抵当権を設定していたのでは手間もかかるし、登記費用もかかります。

根抵当権であれば、極度額の範囲内で、全てのローンが根抵当権によって担保されるから、普通抵当権のような問題は生じません。

いいことづくめのように見えますね。


ただ、問題もあります。

先程説明したとおり、根抵当権の特徴は、担保すべき債権が特定されていないことです。

AさんがC収益物件を10年後に8,000万円で売却しようとします。

C収益物件の取得・建設にかかった借入元金は7,000万円にまで残高が減っているとします。

AさんがB銀行から他の借り入れが無い場合、借入残金7,000万円を全額一括返済すれば、
当然B銀行はC収益物件の根抵当権1億円を解除してくれます。


しかし、AさんがB銀行からD収益物件の取得資金の融資を抵当権にて受けていて、
その融資が2,000万円担保割れしていたとします。
収益還元法を使用していた銀行が積算法に変更したらすぐにそうなります。

この状態の場合、C収益物件の根抵当権を解除するには、
D収益物件の取得のための借入金を2,000万円繰り上げ返済しないとできないと
言ってくるかもしれません。

C収益物件の担保権が抵当権だったら、そんなことにはならないです。

もし、出口戦略を絡めてゆくゆく売却を検討する場合は根抵当権は要注意です。

ただ、半永久的に保有するつもりの物件をメインバンクに担保として提供する場合には、
何度も借りても、登記費用が掛らないので、有益です。

この件は、もう少し掘り下げてみたいと思います。

続きは次回に。


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