東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。前回土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(3)で、

「一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。
どの方法をとっても、区分したそれぞれの価格が常識的なものであればいいわけです。

一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 固定資産税評価額の比率で按分する方法

3. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

があげられます。」と書いたところ、最近、ブログランキングで急伸されている「海辺で不動産投資」の日本海@大家さんからコメントにて質問を頂きました。


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質問内容は
「こんばんは、はじめまして
競売で固定資産税評価で土地建物合計額で400万円程度の物件を41万円で落札しました。
1の標準建築単価による方法
で計算して41万円を全額建物で落としたいのですが、税務署で怒られるでしょうか?(結果的に土地評価額ゼロ)
どの物件もこんな感じで競売で買っています。(固定資産税額の8分の1程度です)
全ての物件を標準建築単価法に統一して申告しても却下されるのでしょうか?
見解をお聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。」

まさにタイムリーな質問でしたので、合わせて書きたいと思います。

あくまで私見です。

まず標準建築単価とはなんぞやと思われる方がいらっしゃると思います。

国土交通省が毎年公開している「建物の標準的な建築価額」のことで、建築統計年報の「構造別・建築別の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1平方メートル当たりの工事費予定額のことです。
建物の構造別(木造、木骨モルタル造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート、鉄骨造)に建築年ごとの標準的な建築単価を示した表があり、それに当該物件をあてはめます。
中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額とすることができます。

日本海@大家さんのように、上記で計算した建物の取得価額より安い価格で物件を取得した場合、理論上、土地の価格はマイナスとなります。

でもマイナスは会計上無いので、多分備忘価格として1円計上する形になると思います。

こういう件に関しては、税務署も問い合わせしても、「常識的なものであればいいですよ。」と返答されるだけで、明確に○か×か言ってくれることは少ないです。

時々、大企業が取引をする前に、税務署に税務処理について確認をしたにも関わらず、その後の税務調査で否認されることもあります。

自分は日本海@大家さんの投資エリアの不動産市況を知らず、あくまで個人的な私見ですが、自分でしたら土地の価格を1円として計上すると思います。
*東京都区内では常識的に無理ですが・・・

実際に経理処理するときは、税理士さんにご確認くださいね。

でも、土地建物合計額で41万円でしたら、税務署もコスト倒れで調査しない気もします(笑)

日本海@大家さんの「海辺で不動産投資」。
CASHFLOW101さんのブログと雰囲気が似ており、おもしろいです。
(そう思っているのは私だけでしょうか!?)
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ジェービルです


土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」についての続編です。

今回から中古物件の取得価格について書きたいと思います。

一括取得した土地・建物を譲渡した場合の取得価額の区分計算は、通常次の3つの方法のいずれかによります。

(イ) 取得時の契約において土地と建物の価額が区分されている場合は、その価額によります。


(ロ) 契約上建物の価額が明らかでない場合であっても、建物に課された消費税等の額が明らかなときは、その消費税等の額を基に建物の取得価額を算定します。

   建物価格={(消費税÷5%(3%))+消費税}ー減価償却費
   土地価格=土地・建物の合計額ー建物価格

    *消費税率は取得時の税率で計算します
          
        平成9年3月31日まで…3%
        平成9年4月1日より …5%


(ハ) 購入時の契約において土地と建物の価額が区分されていない場合は、購入価額の総額を購入時のそれぞれの時価で合理的に按分して計算します。



問題になるのは(ハ) ですね。

初回にも書きましたが、一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。

どの方法をとっても、区分したそれぞれの価格が常識的なものであればいいわけです。


一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 固定資産税評価額の比率で按分する方法

3. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

があげられます。


次回には具体的に説明したいと思います。

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ジェービルです。


土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(1)の続きです。

再度質問がございましたので、その回答を先にしたいと思います。

質問は、
「こんにちは。
このたびはご回答頂きありがとうございました。
念のために再度お聞きしたいのですが、契約書に土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか?

また「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」という意味合いを今一度ご説明いただけますと幸いです。

また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか?

また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?

度々でお手数をおかけしますがアドバイス頂けますと幸いです。」

結構ブログでは書きにくいこともあります。

あくまで私の個人的な私見で、具体的なことは税理士さんに聞いてくださいね。


まず、「土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか? 」ということですが、
メリットとしては、第三者との取引ということで、対税務署上、否認されにくいことだと思います。
デメリットはあまりないのでは。


次に「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」と書いたことですが、ブログという公開ソースなので、核心は書きづらいのです。
問題ないかのかもしれませんが、物事を堅めに考える習慣が身についてますので。

ヒントは建物割合が増える場合、内税とすると、売主側の収入のうちの消費税部分が増えるということです。


「また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか? 」

貸家建付地は相続税の時はポイントになりますね。
固定資産税は、小規模住宅用地かどうかがポイントになります。
住宅の敷地で住宅1戸につき200m2までの部分は自宅も賃貸も同じだと思います。

「また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?」

自宅用で建ててしばらくの間、賃貸で回すことは、節税うんぬんかんぬんというより、金融機関からの借り入れの資金使途が問題になります。
資金使途違反の場合、一括返済を求められるケースもありますので、お気をつけください。


では続きは次回に。

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ジェービルです。

昨日は、大家系でない、とある新年会に参加。

50名ぐらい参加されていたでしょうか。

大家系の懇親会も参加者は異業種の方々ですが、不動産投資をされていない方々との懇親会は新たなる刺激と気づきをもらえますね。

ただ、会場で石渡浩さんとばったりお会いして、あと、お初お会いした不動産投資系プロガーのこうちゃんと3人で結構長く話していました(笑)

さて、ブログの読者さんから質問を受けましたので、それを拡げて、土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」についてについて書いていこうかと思います。


質問は、

「はじめまして。いつも楽しみに拝見させて頂いております
1000万円特別控除についてアドバイス頂ければと思います。

今後土地込み価格2000万円で戸建て賃貸用新築物件を買おうかと考えております。将来的には自分で住んでもいいし、それまでの間は人に貸すか、経済動向を見ながら売却してもいいかなと考えています。

仮に将来的に土地価格の値上がりが見込めるようなエリアにおいて5年から10年後2800万円で土地付き建物が売れると仮定した場合に、初めの売買契約時に土地と家屋の契約設定をどのくらいに設定しておいたほうがいいのでしょうか?土地建物ともに評価額からかけ離れ過ぎた設定もよくないのでしょうか?減価償却、および売却時の特別控除をうまく利用して総合的に節税対策がバランス良くできれば理想と考えております。よろしくお願い致します。」

自分は税理士でないので、アドバイスはできませんので、備忘録代わりに書いていきます。

この件については、国税不服審判所でも争われていますので、実際の経理処理については、税理士さんにご相談願います。

まず、一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。客観的に合理的に区分されていれば認められます。

一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 消費税から建物価格を逆算する方法

3. 固定資産税評価額の比率で按分する

4. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする

がありますが、今回の質問は新築建売ということですので、契約書に土地と建物の価格を明記するという前提であれば、ある程度限定されてきます。

1,000万円の特別控除を使うにも、減価償却メリットを享受するにも建物の比率が大きいことにこしたことはありません。

としたら、上記の一般的な分け方を基本に売主が許容する最大限のところで契約を締結するのが最善だと思います。

土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです。

あくまで、個人的な意見ですが、落とし所としては、土地の取得価格は売主さんが仕入れた土地値あたりではないでしょうか。

税務調査が入った時も、売主さんの経理資料を見れば、すぐ土地・建物の原価は分かります。

あまり極端な分け方は業者さんも税理士と相談して、謝絶しているケースを聞きます。


次回は中古物件の取得価格について書きたいと思います。
こちらのほうが議論百出ですね。


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*節税の実際の活用については税理士さんにご相談くださいね。