東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/051234567891011121314151617181920212223242526272829302017/07

先日、スカイツリー近くのヴィンテージリノベ築古戸建物件を見学させて頂きました。

1階が土間のLDK、2階が居室となっています。

入室すると、そこにはモルタル塗りの土間と奥にキッチン。

玄関は、引き戸なので、自転車が楽々入ります。
クラフト系の仕事をしている方にとっても便利そうです。

キッチン正面

ステンレス製のキッチンは、無駄な凹凸がなく、スッキリとした感じです。
RCのスケルトンリフォーム物件にもマッチしそうです。

キッチン斜め

キッチン右手にバス・パウダールームがあります。
濃青のドアと枠の色取りが目を引きます。

階段から水回り

お風呂は新設です。
洗面の配置が実は今回の一番のお気に入りです。

浴室洗面

2階に上がると、そこは、それぞれの素材を活かした空間が広がっていました。
茶室の空間を愉しむような感覚でしょうか。

2階照明

柱組

トータルとして、アクセントの強い素材が、絶妙なバランスの上に調和していました。
私が自分で企画すると、多分もっと新建材を多用して、まとまりが無くなりもチグハグな作品になってしまうでしょう。

ひとつ数年間寝かしている築古戸建がありますので、リノベする時には、今回のようにリノベしてみたくなりました。

Sさんご夫妻には見学させて頂き、感謝です^^


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先週末は、知人大家さんの新しくオープンするシェアハウスを見学しました。

この大家さんにとって3棟目のシェアハウスなのですが、共用部に割り当てる面積や設備に対する考え方は、私の物件とは異なります。

ただ、エリアによっては、十分ありのコンセプトで、実際に高賃料帯で高稼働です。

今回のは、シェアハウスだけでなく、普通の賃貸物件の参考にもなりました。









今回、一番参考になったのは、2階の天井部分。

小屋筋違いや梁を露出させて、デザイン性が良くなるのは、昭和40年代くらいまでの築古木造と決めつけがありました。

しかし、この物件では、軽鉄ながらデザイン性も良く調和していました。






その他にも、床や戸の防音にも気を遣っており、ローコストでも完成度の高い物件でした。

Uさん、ありがとうございました。


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連休最終日は、ちはさんの新作リノベ物件を見学してきました。

現場に一番近い駅で、ちはさん、うっちゃん、母ウッチーさん、長女ウッチーさん達と集合。
そして現地で、赤井さん、DONBEさん、バタさん達と合流です。

ちはさんの物件は、北千住ものがたり以降、拝見してますが、今回はいつもとニュアンスが異なりました。

従来は、白を基調とされていて、柱も白で塗るケースが多かったのですが、今回はそのままの風合いを大切にされていました。

ポイントは杉足場板のフローリングに濃茶の柱。



1階水回りへの扉は、既存設備のトタン戸を転用したもの。
写真ではよくわからないかもしれませんが、実物はヴィンテージ感たっぷりで良い感じでした。



お風呂は、新品ユニットバス。
やはりレトロ・ヴィンテージといってもお風呂は新しい方が良いです。
私は、築古マンションのお風呂をリフォームする時、ユニットバスを入れると大幅に狭くなる場合は、既存のタイルを活かしたりしますが、その後のメンテが結構大変なこともあります。



パウダールーム・トイレの色彩もヴィンテージ感が出ています。
壁は水がはねても、すぐに綺麗にできそうな素材で、利便性も兼ね備えてます。



2階にリビングダイニングキッチンを移設されてました。



ステンレスのキッチンが上手く調和しています。
全体のバランスを取るのが難しいので、できているのを見る分には良いですが、自分が施主の時は企画段階で、結構悩むかもしれません。



照明もアンティーク調で良い感じでした。





昭和40年代ぐらいの木造は、柱や壁に良い風合いが残ってますので、リノベすると良い感じに甦りますね。
平成築の物件の方がヴィンテージリノベには苦労するような気がします。

物件見学会のあとは、駅前に戻って、プレ泡会。

その後は、皆さんは別物件の見学に行かれましたが、私は自社運営シェアハウスの内見がありましたので、そこでお別れとなりました(残念!!)

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昨日は、進藤さんの新作を見学してきました。

進藤さんの作品は、最近はほとんど見学していますが、今回は高松のうっちゃんとのコラボということで特に注目していました。

まずはエントランス。

白に塗られたポストが目を惹きます。

物件のコンセプトによっては、パステルカラーで塗り分けるのも良いかもしれません。



中にお邪魔してダイニングキッチンです。

まずは内見セットの無いお部屋。



そして内見セットのあるお部屋。
やはり内見セットのあるのと無いのとではイメージがかなり違いますね。



奥の階段側から撮った写真です。
木材を活かしたナチュラルテイストが良い感じです。



上の階の個室からロフトを見上げた写真です。
ハシゴは、ほぼ垂直で女性は登るのがきつそうです。
女性やカップルをターゲットにするならば、もう少し登りやすいハシゴにしたいです。



ロフトからグレーチングを通ると、そこにはシャワー付きのミニベランダがありました。
ビーチパラソルやサンシェードを取り付けられる金具を付けると、夏にはいろいろと面白そうな使い方ができそうです。










こちらの部屋は、窓からの視界が大きく拡がってました。





ちなみに、この部屋はトイレからも視界が広がってます(笑)





外への視界が広いと、室内空間も実際の面積より広く感じます。


他にもシンクや蛇口等小物のセンスの良さが光ってます。






耐久性や長期間美観を維持するのが困難そうな部材もありましたが、賃貸物件の部材は高価な部材を長期間利用するより、安価な部材を定期的に交換する方がテナントリテンション上優位なことも多いので、それはそれで良しと考えます。

今回は、ひだまりテイストも加えられて、自分としては、かなり好みのコンセプトに仕上がっていました。
自己所有予定の新築PJもそろそろ動きだしそうな状況ですので、とてもその参考にもなりました^^


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先週末は進藤さん設計の新築物件見学会&懇親会に参加。

銀行を退職後、不動産開発運営会社に勤めていた時に横浜駅近辺に住み、横浜駅や新横浜駅周辺はよく歩いていたので土地勘はありますが、その先となると自分にとっては未知のエリアです。

ただ、品川駅から京浜急行に乗って行ったのですが、脱線しそうなぐらいスピードが速く、目的の駅までは結構速く着きました。

そこからは徒歩で現地に向かいます。

一番近い駅からは15分ぐらいなのでしょうが、まさに山登り。

少し早く歩いていると呼吸が荒くなりました。


狼さんなんか、完全に山登り仕様です。

黄色い蛍光色のシューズにノルディックポールなるものを持参されてました。

冬山を舐めてはいけませんね!!
私も見習います(嘘)



現地はまさに斜面の行き止まり。

土地の取得価格は格安です。

こういうクセのある土地は私も大好きです。

ここに普通のアパートを建てても苦戦するでしょう。

しかしコンセプトのしっかりした物件なら競争に勝てそうです。

ただ、土地勘はないので、設備面も含めたご意見は赤井さんのブログを参考に願います。



最近は、進藤さんの作品は中野・亀戸・幡ヶ谷と見ていますので、だいたいのコンセプトはわかっています。

今回、わざわざ遠方まで出向いたのは、収納やロフトの使い勝手、あと階上に水回りを設置した場合のイメージを実際に見学して確かめたかったからです。

蔵的な階中ロフト。






上と下の住人が別の場合、防音が期待できそうです。

そして、本来は階段からいけないけれどいけそうなロフト。



そして地下の収納。

換気への工夫がみられました。








屋上は眺望も良く、夏にビール片手に涼むには良さそうです。

ただ、手摺の間が隙間が広く、泥酔すると命の危険がありそうです。





もう少し工夫したいところですが、やはりつきつめると建築コストとの兼ね合いになります。

他で気になった部分も同様。

難しいところですね。

自分が手掛ける物件の場合、コンセプトと対象となる入居者層が異なるので、そのあたりは意見を戦わせて良い作品を創っていければと思っています。

物件見学会後は、山を下って焼肉屋で泡会。



いつもと同様、濃い話で盛り上がり、狼さんと帰路につきました。


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先週末は土曜、日曜両日共、新築物件見学でした。

土曜日は、やすじろうさんの物件見学。

自分の自宅から徒歩10分の近さです。

隣の施設には、以前からよく行っているのですが、よもやその隣でやすじろうさんが新築されていたというのは、びっくりでした。

物件は、旗竿地で防火地域にあることからRCの2階建て。

しかし、土地を近隣相場よりかなり安く取得されていることから、このあたりの新築物件利回りからは、かなり高めに仕上がってます。


巣鴨RC2

共用部は、昨年やすじろうさんが新築した物件と工務店は違いますが、植栽とガスメーターの構成等コンセプトが似ていました。

いつも勉強になります。

物件の構成はコの字型でしたが、実は3つの建物で、地震があっても、ジョイント部分が破損されないように設計されていました。

3.11では、東京でもL字型等のRCや鉄骨造の高層建物のジョイント部分が破損して、数千万円単位の修繕費が掛かっている建物もあります。

仮に直下型が起きた場合、低層もかなり被害を被るという予測もありますので、良い造り方と思いました。

物件見学会後は、チームハワイや、いーかねっとの方々主体にお茶と懇親会。

山手線沿線の地元でも新築高利回りが狙えることを教えて頂いた充実した一日でした。

やすじろうさん、ありがとうございました!!



そして日曜は、昨年 boss_okuboさんの物件を手掛けられたフェダーエステートさんの新築見学会に東京大家の会で行ってきました。

まず目についたのが、エントランスに使用されたアクセントウォール。

通常の倍の厚さで、高級感があります。
年期が入ってもいい具合にエイジングしそうでした。

隣地との外壁には、外部配管がカバー付で貼っていました。
メンテナンスコストが抑えられそうです。

アクセントウォール


こちらは、モデルルーム。

モデルルーム

ナチュラル系の素材で、いい感じにまとめられています。

クロスは、私がよく使う番手のものでした。
結構、日光の当たり具合で、見た目の色が変わって、自分の物件の部屋によっては失敗したなと感じることもある難しいクロスですが、埋め込み式とライティングレールの光とバランスが合っていました。


気に入ったのは、下の写真の引っ掛け。
上のモデルルームでも使用されていますが、おしゃれです。

引っ掛け

最近、リノベをする時は長押を工夫して、引っ掛けられるように造作するのですが、こういうピンポイントのも良いですね。


あと気に入ったのが、この間接照明。

これ以外にも、外部でも縦系の照明をいろいろと工夫されており、夜は統一感と暖かみのある光源に包まれそうな感じでした。

桜台照明

この物件は自宅部分もありましたが、仮に全ての部分を賃貸にすれば、競争力の維持できる間取りでも10数%の利回りが確保できそうです。

先日見学した八丁堀の新築中層RCマンションもそうですが、皆さん都区内で土地から取得してなかなかの利回り物件を新築されています。

築年5年から10年程度のIRRを予想すると、皆さんかなり良い結果が出そうです。

最近、銀行や官僚の友人・知人と情報交換していますが、想定していたより早く不動産投資において、面白そうなシーズンになりそうです。

ここ2年ばかしは、マーケットの状況を鑑み、築古戸建の取得程度に留め、自己資本の充実に力を注いできましたが、そろそろアグレッシブに新規の物件取得に動こうかとも考えています。


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一昨日は、中央区の新築RC物件を見学。

東京駅徒歩圏で、10階建。
表面利回りは、このエリアとしてはなかなかのもの。

こちらはエントランスです。
宅配ボックスも、いくつかのサイズが設置されていました。
八丁堀


こちらは1LDKの間取りの部屋ですが、三角形の敷地を上手く使い切っていました。
キッチンも幅があり、DINKSにも満足してもらえそうです。
八丁堀キッチン

階を稼ぐために、一部逆梁を採用して、それをデザイン的なメリットに逆転させる等、全体的にローコストで良くまとめられていた作品でした。


都心のオフィス・商業ビルの低迷で、通りから一歩入ったBクラス以下ビル立地の一種あたりの売買坪単価が下がっており、土地から取得して賃貸レジを立てても十分にキャッシュフローが回るようになってきました。

最近、知り合いの凄腕大家さんは、都心で新築をされる方が増えてきています。

自分としては、エクレアの皮エリアの、4階建てまでの低層物件が好みなのですが、現在の不動産マーケットを俯瞰していると、都心中層物件も狙い時かもです。

ここ1年は目線に合う物件がなかなか無く、築古戸建を取得するぐらいでしたが、世界同時不況のリスクを注視しつつ、そろそろ次の(自分にとっての)大型物件を仕込んでいこうと考えるようになってきています。


物件見学会のあとは、懇親会。

今回は、ゆかし不動産投資俱楽部経由で参加して、他のルートの方も参加するということでしたので、知らない方も多いかと思っていましたが、参加してみたら、いつもどこかでお会いする常連の凄腕大家さん方も多く、大家さん系の方は大半が知り合いでした(笑)

そして2次会は、Koさん、Kamさん、Kawさん、Taさん、Yaさんと、さらに濃いメンバー6人が濃縮され、終電間際のお開きとなりました。

結局17時前から24時過ぎまで結局飲んでいたのですが、最近、ワインや紹興酒の飲み過ぎで翌日に残ることが多かったので、チューハイ系で過ごしたため翌朝もすっきりでした^^

でも足元では、自己所有物件で実は大変な事態が起こっていました(汗)

その件は、次回に


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昨日は、ハプティックさん施工の物件見学会&懇親会でした。

ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプティックさんのHP

参加者は、シェアの東社長、チューリップ不動産の水谷社長、大家な税理士の種村先生、そしてユニオン・メディエイトの久保田取締役と業界のプロの方々です。

まずは、連休明けにリノベの終わった私の部屋を見学いただきました。
204後1

今日、入居でしたので、この部屋の最後の物件見学会となりました。

その後、歩いて同じ町にある、こちらも私の部屋と同じハプティックさん施工中の部屋を見学。

ほぼ完成で仕上げ中でした。

こちらはリフォーム前に撮った写真です。
駒1リフォーム前

こちらがリフォーム後
駒1リフォーム後

狭小の部屋でしたが、リノベ後はいろいろな工夫により広く感じるようになりました。

キッチン部分も、このような状態のものが
リフォーム前キッチン

ちょっと距離ありますがこのように
リフォーム後キッチン


http://www.haptic.co.jp/works/information.html ← この物件は明日もオフィシャルの見学会をされています。


ハプティックさんには最近自分も3部屋施工してもらい、他のオーナー様の物件も拝見させていただいてますが、各オーナーの意見も取り入れ、日々微妙に進化しています。


物件見学後は、ハプティックの小倉社長も一緒に近くのスペイン料理店で懇親会。

それぞれが業界の各分野のプロの方々なので、かなり鋭く深い話が多く、為になりました。

日々のインプットは常に大切ですね。

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http://www.haptic.co.jp/works/information.html
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昨日は、boss_okuboさんの新築物件見学でした。

参加者は、チームハワイの面々が多かったです。

外壁に取り付けられているルーバーが素敵です。
国立1

旗竿地なのでテラスハウスです。
ドブ付けメッキの外階段は、物件によってはイメージを損ねますが、本物件ではいい具合に調和していました。
外構・植栽も学ぶところが多かったです。
国立2

モデルルームです。
木目調のアクセントが斬新で、サプライズでした。
照明の配置や選択も良く、競争力ありそうです。
国立3

2階の広々としてロフト。
建物は、コの字型の構造で、どの部屋も窓が多く、明るいです。
国立4

さすが努力家のboss_okuboさんの新築物件です。

施工業者さんも、いい仕事しています。

一昨日、昨日といろいろな大家さんや業者さんと懇親会やお茶の席で話しましたが、この業界は、いい仕事をしていれば、さほど宣伝や仕掛けをしなくても自然と口コミで仕事は順調につながっていきます。

逆に、オーバーフローで請けた仕事をきちんとこなせないのに受注したり、スキルが足りなかったり無いのに請けたり提案したりしていると、あっという間に信用を落とします。

弊社も一歩一歩着実に体制を築きつつ、クライアントさんの要望に十二分に対応できるよう日々スキルアップに努めなければと身の引き締まる週末でした。

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中村豊デザイン集 
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ジェービルです。

一昨日は、ふくちゃんの新築アパートを見学。

物件見学参加者5名のうち4名は、客付けからリフォームまでいろいろと自ら行う講師級の専業大家さんの方々でした。

さすがサラリーマン一級建築士のふくちゃん。

細部にわたり、こだわりつつもローコストに仕上げています。

外装から電気設備までいろいろレクチャーを受けましたが、
自分が新築アパートを手掛けても、その手法を取り入れられるのは3分2ぐらいだと思います。

餅は餅屋です。

その後、場所を移して、毎度の飲み会。
いつもながら、不動産・建築談議で盛り上がりました。


そして昨日は、一級建築士の横山先生の手掛けたバイクガレージ/アトリエ/SOHO対応可能のテラスハウスを見学。

横山先生とオーナー様にご案内頂きました。
ありがとうございました^^


窓の配置が絶妙です。
外観


明るい感じの杉無垢材のフロア。
居室


採光の取れている広めのロフト。
ロフト

採光、スイッチの位置、床と壁の配色、天井までの空間の使い方は、ふくちゃんの物件や以前見学させていただいたメグママさんの物件と通じるところがありました。

規格品に比べて、それぞれ競争力があるのも納得です。

物件見学後は、母ウッチーさん、ちはさんと近くのレストランでランチ。

話し込んで、あっという間に夕方になってしまいました。


東京都心から、地方まで、これからも物件は供給され、若年層の人口は減り、賃貸住宅市場の需給バランスは悪化していきます。

新築の場合は、建築のプロの方々と良いチームを組み、数十年競争力の維持できる物件作りを心がけねばと痛感した二日間でした。


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