東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先週の土曜日に友人の長岐さんが、~三井住友銀行出身の現役不動産鑑定士が教える~初心者でもできる!不動産投資プラチナ指値術というセミナーを開催され、参加しました。

会場には、石渡浩さんや尾嶋健信さん、その他見知った方々も多数参加。

セミナーの内容として、
・正しい指値を入れるための法則とは?
・不動産投資のプロが教える、指値を成功させる“テクニック”とは?
・現役不動産鑑定士が初めて明かす指値をすべきでないクズ物件を一瞬で見分ける方法とは?
・不動産投資のプロが伝える指値をすべき物件の見分け方とは?
・不動産投資のプロが明かす買い付けで一番手になる方法とは?
・現役不動産鑑定士しか知らない指値のテクニックとは?
・売主を納得させる合理的な根拠の出し方とは?
・高確率で指値が通る買付証明書の書き方とは?
等々

初心者はもちろん、ベテランの方にもとても参考になるセミナーでした。

私も三井住友銀行で財閥系や東証一部上場の不動産会社から個人の不動産オーナーまで融資を担当していましたが、長岐さんは特に不動産に特化したセクションにいらっしゃいました。

長岐さんと銀行時代に直に仕事したことはありませんでしたが、そのセクションの方々とは、よく連携していました。

長岐さんは、銀行のロジックに、不動産鑑定士のスキル、現役大家さんとしての経験をミックスして、不動産投資家が使える実践的なノウハウを体系化されています。

セミナーで特に勉強になったのは、

・買付を最低でも○○のときと○○のときの2回出すことで、指値の通る確率が劇的にアップするようになる手法
と、
・収益還元価格ではなく、○○価値を価格判定に使われていることです。

指値はむやみやたらに入れていると、そのうち不動産業者さんから相手にされなくなることがあります。
逆にきちんと理論付けして出していれば、次回からその方のロジックにあった物件を紹介されることもあります。

仮に指値を入れた物件を取得できなくても、次に良い物件を取得できる可能性も高まります。

今回、そのセミナー内容が公開されることになりました。

~三井住友銀行出身の現役不動産鑑定士が教える~初心者でもできる!不動産投資プラチナ指値術
         ↑
    詳しくはこちらから。
    こちらから、購入された方には、私のセカンドオピニオンを特典として付けさせて頂きます。
    電話・スカイプ相談2回と、1年間のメール相談往復10回。
    ご希望の方は、右上のメールフォームから連絡願います。


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海田福夫さんの不動産投資教材「間違いだらけの投資用不動産選び!」を拝読・拝聴しました。


「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」  ← こちらが詳細な内容紹介文です

内容紹介文の中に

「成功ノウハウは不動産関連の書籍・教材などで世の中にあふれています。
このため、ほとんどのものは、成功した大家さん自身の投資の手法であり、
今のあなたが、もしくは、あなたのパートナー(連帯保証人となる、配偶者/両親/兄弟)が、
望まない、億単位のお金を借金して行う投資である場合などには、
有効に活用する事が出来ない事が多いと思います。
あまり正しくリスクが語られていませんからね。
その人にとっては、「仕方がない。」と覚悟して保有するリスクですが、あまり説明されませんね。」


「投資用不動産の購入は、当然ですが自分の投資スタンスにあった物件の買い方をすべきです。
私のように不勉強なまま、不動産会社の勧めに従って購入すると、先の展開が絶望的になることがあります。


「不動産投資の手法を一つ一つ学習するだけでは、知ることのできない、そもそもの考え方をこの教材には惜しげもなく掲載しています。
1500円の不動産関連書籍を100冊読んでも知ることはできません。
20年間ひたすら勉強し続けて気付く事が出来ないかもしれません。」

もっとストレートな内容が紹介文に書かれていますので、もし宜しければご覧ください。
             ↓
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」

教材を拝読・拝聴しましたが、かなり鋭く不動産投資のリスクや暗黒面について書かれています。

私が最近親しくさせて頂いている凄腕の大家さんや不動産投資家さん、そして業者さんは、この教材に書かれていることを自らの経験やいろいろな交流の上で、リスクを含めて承知され、自分のものにして、行動されている方が多いです。

この教材で注目したところは、他の本や教材ではほとんど触れられていない不動産投資の暗黒面に触れていることの他に、それぞれの方の投資パターン・投資スタンスの構築法を説明していることです。

自分も銀行員時代から、それこそ上場企業のオーナー経営者の方や地主さんの資産運用や相続対策、今では外国人投資家の資産運用までコンサルしていますが、百人いれば百通りの投資の仕方があります。

本や他の教材の成功体験も、もちろん参考になります。
しかし、不動産市況・銀行の融資スタンス・税制・政策は、日々変化します。

過去の成功談・失敗談・良いところ、そして、あまり他の書籍や教材では触れられない業界の暗黒面を熟知したうえで、自分の投資パターン・投資スタンスを確立して、幸せな不動産投資ライフを確立して頂ければと思います。

自分もバブル崩壊後の失われた10年を銀行の融資担当者として処理してきて、いろいろな場面に遭遇してきましたので、自分の知り合った方々には不動産投資に限らず幸せになって欲しいというのが本音です。

この教材で学べば、少なくとも不幸になる確立は大幅に低くなると思います。

不動産投資で失敗したくない人にお薦めの教材です。

この教材でも、海田福夫さんの6か月間のメールサポートが付いてますが、
「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」   ← こちらをクリックして申込まれた方には、
私からもセカンドオピニオンとして、2時間の電話・スカイプ・直接面談+6か月間のメールサポートを付けさせて頂きます。

ご希望の方は右上のメールフォームから、ご連絡願います。


さらに今なら、以下のどれかの特典がついています。
1)小川さんへのインタビュー(39分15秒)
2)恵比寿のIさんへインタビュー(37分56秒)
3)不動産問わず語りのひろ*さんと作者海田さんとの対談(57分47秒)



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確定申告の季節ですね。

確定申告や決算作業に重宝する教材として、不動産投資絶対成功税務マニュアルがあります。

以下、著者の案内文です。

あなたは、

「税理士に任せておけば節税ができる」
「融資には税金なんて関係ない」
「税務なんて物件を購入するまで関係ない」

なんて思ってはいませんか?

そのままでは、無駄な税金を払い、
さらに、収益物件を買い続けることができなくなります。

税理士は税務のプロですが、節税のプロではありません。
税理士が自ら節税を勧めてくるなんて思っていたら、大間違いです。

また、ただ単に経費を増やして節税すればよいというわけではありません。

あなたが、これから融資を受けて2棟、3棟と収益物件の購入し続けて、
不動産投資を成功したいと考えているのなら、
極力黒字決算にしなければ、融資は通りません。

世の中に星の数ほど税理士はいますが、
不動産投資に関する税金に詳しい税理士はほとんどいません。
中には不動産のことをまったく知らない税理士もいます。

そのため、税理士に任せっきりではいけません。

大家のあなた自身で税務についての知識やノウハウを身につけて、
実践しなければならないのです。

しかし、多くの市販されている税務本には、
不動産投資に関する税務に割かれているページはほんのわずか。
自分が今困っている内容を探すだけでも時間がかかり、
また内容も難しいものとなっています。

サラリーマン大家さんの税務の指針書といえるものは一冊もありません。

どんなものが経費で落とせるのか・・・

開業前のセミナー費は?交通費は?修繕費は?

融資を受けやすいためには、資産計上すべきか・・・

法人はいつ設立したらいいの?

確定申告、税務調査はどんなことをすればいいの?

どこかに載っているようで載っていません。

そんな税務に悩むサラリーマン大家さんの声に応えるのが、不動産投資絶対成功税務マニュアル

収益不動産投資専門 夫馬税理士が、
不動産投資の税務に特化したマニュアルを執筆しました。

大家さんにとって直接関係のない無駄な記述は一切省き、
一般の書籍のように、今知りたい項目はどれ?
どの項目が当てはまるのかがさっぱり分からないということがありません。

また827名のクライアントがこれまでに実践してきた節税方法、
税務のお手伝いをするなかで培ったノウハウを詰め込んだ一冊です。

この一冊で、これ以上、税金を無駄に払わずにすみ、
融資が受けられ、収益物件をどんどん買えるようになるのです。
もう税務の本を何冊も買い込んで頭を悩ませることはなくなります。

あなたの税務の悩みを解決してくれる一冊です。

ここまで案内文です。


自分は、学生の時に税理士を目指していて、簿記や財務諸表論等科目合格しています。

なので記帳や決算書の作成は自分でしています。

銀行員だった時や、今でも、いろいろな税理士さんとお話していて感じますが、税理士さんだからといって全ての税務に精通しているわけではありません。

お医者さんが内科・外科・耳鼻科・皮膚科・眼科等専門分野があるように、税理士さんも得意分野があります。

また税理士さんによっては、報酬を払っている顧客の味方か税務署の味方か分からない方もいらっしゃいます。

自分で確定申告・決算をやるにせよ、税理士さんに任せるにせよ、方向性や節税スキルは自分で理解していなくてはいけません。

税務対策は、事前節税・事後脱税とも言います。

物件を取得する段階から、取得した後の税金を勘案して、どのような物件を買うべきか自分の中で理解していなければいけません。

取得した物件のキャッシュフローをあてにしている方と相続税対策で不動産を取得する方では、自ずと購入対象となる物件も変わります。

私もこの教材を昨年購入しましたが、他の税務本には載っていないことも多く、また、こんな手法があったか!!と感心させられることも丁寧に説明されています。

これから物件を取得される方、自分で確定申告をしている方、税理士さんに任せている方、全ての方にお薦めの教材です。

不動産投資税務マニュアル 
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詳しくはこちらをクリック


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地方プレミアム投資術 ← 特典も含めて、都会・地方にこだわらず、
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ジェービルです

もし、不動産をたくさん所有し、収入を増やそうと願っても
「すべての人が願いどおり、複数の物件を持てるようになるとは限らない。」
といったら、どう思いますか?

でも残念ながら、本当の話です。

その原因は、実は一番はじめの不動産の買い方にあります。

まだ1棟も持っていないあなたが3棟4棟と
買い進めるために大切な1棟目の買い方とは?

不動産投資では1棟目の買い方が悪いと
3棟4棟と買うことができなくなってしましまいます。

それは銀行がそれ以上の融資をストップするからですが、
3棟4棟と買い進めるためには1棟目にどのような不動産を
選んだらいいのかが極めて大切になります。

残念ながら今現在も、1棟目で間違った物件を取得し、
次の不動産に行けず苦しんでいる人も多いのが事実です。

金融機関によっては、その物件をみて融資するのでは無く、
その人の属性も加味して融資しているところもあるからです。

3棟4棟買える人と1棟買ってその先に進めない人の
違いを500億円以上融資してきた元融資担当者の
不動産融資コンサルタントの小川さんが
教えてくれます。

小川さんが気付いた、
成功できる一番はじめの不動産の買い方とは何か?

小川さんが見出した不動産購入ノウハウを凝縮したマニュアルがあります。

銀行が融資支援してくれる不動産の買い進め方は
融資審査をしていた元融資担当者だからこそ
公開できるマニュアルです。

昨年、期間限定で100名募集したところ
3日間で定員に達してしまった大反響のマニュアルです。


私と小川さんとは、昨年、あるセミナーで聴講したのが初めての出会いでした。

セミナー聴講前も小川さんの教材については、ホームページで知っていたのですが、
同じ元金融機関融資担当として実は正直「どうなのかな?」と思っていました。

でも小川さんのセミナーを聴講し、その後、懇親会等でも親しくお話させていただき、
小川さんが融資を受けて不動産を取得する方の立場に立って教材を作り、
コンサルをされていると感じました。

今でも一緒にゴルフに行ったり、親しくさせて頂いています。

このマニュアルの一番の特徴は、
購入した人は小川さんと直接会話しながら
あなただけの不動産購入戦略をたてる
コンサルティングを受けることができることです。

そのため、人数が限定されます。

それが、今回コンサルティングにも余裕ができたため
30名ほどなら追加で募集できる。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
との連絡が小川さんから入りました。

追加募集は今日の17時から9月30日までです。

前回も高い反響だったことを考えれば
早々に定員に達する可能性が高いです。

詳しくはこちらをご覧ください。
     ↓
 完全実践マニュアル

このブログから申し込まれた方には、私と小川さんの「元金融機関融資担当者同士の本音トーク」が付いてきます。
また、小川さんのコンサルの他に、私のセカンドオピニオン「スカイプ又は電話コンサル30分×2回、及びメールでの質問5回」もお付けします。
申し込まれた方は、このブログの右側の「メールホーム」からその旨ご連絡ください。

私も小川さんも、今は金融機関の担当者でも業者さんでもないので、本来買ってはダメな不動産を無理に取得してもらう必要はありません。
不動産取得者の立場に立ってコンサルを行います。

自分は、不動産とローンのおかげで、普通に生活するには困らない体制を整えました。

今後は、自分の良心のもと、自分に関わりあいのある皆さんが幸せになれるようにサポートしていきたいと思っています。


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アパートローン必勝マニュアル
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ジェービルです

最近、他の知り合いのブロガーの方々が紹介していた伊藤ほうせいさんの地方プレミアム投資術

紹介文を読んでいると、友人の大家さんが実名・顔写真入りで推薦しているではありませんか。

自分も以前は、今田さんの頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法や投資家けーちゃんの著書を拝読して、自分なりに地方物件への投資を真剣に検討し、エリアを絞って物件の現地調査をしていた時もありました。

ただ、空室リスク、管理運営方法、将来性等を鑑み、東京23区周辺の癖のある物件に絞って物件取得を進めました。

自分の置かれたポジションでは、それでも良かったと思っています。

おかげさまで、昨年にはセミリタイアすることができました。

ただ、ファーストステージの新進気鋭の不動産投資家さん達には、現時点では取りづらい手法です。

しかし、始めは地方の高利回り物件狙いが定石と思っていても、いまひとつ胸を張って勧めることは憚れました。

今、その手法で非常に苦労されている方も多いからです。


自分は、もう地方物件は狙わないしと思いつつ、特典に興味があり、この教材を購入しようかどうか迷っていましたところ、機会あって伊藤ほうせいさんとつながり、拝読・拝聴させていただきました。

すると、地方プレミアム投資術には、自分が地方物件の取得・運営の際に具体的にどうすれば分からなかったことが、説明されていました。

投資エリアの選定法、物件情報の集め方、投資判断手法、価格交渉、管理体制の構築等。

今まで分からなかったこと、懸念していたことが、クリアになりました。

地方高利回り物件をターゲットとされる方にはお勧めの教材です。

また、今、地方物件を取得して、苦労されている方にもお勧めです。


では、地方物件しか対象としていない方以外には不要かというと、そんなことはありません。

物件情報の収集方法は、以前、私が増山先生の著書で説明した方法と類似しています。

 ← こちらの本です

地方だけではなく、東京や地方都市でも使える手法です。


また特典の金融機関向けプレゼン資料も内容が濃く、業者さんへのメール書式等も即戦力になります。

これらも、その使用は地方に限りません。

特典も含めて、都会・地方にこだわらず、お勧めできる教材です^^


地方プレミアム投資術 

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こちらをクリックされて、購入された方には、私のメール相談往復3回+電話相談30分をここだけ特典として、ご提供いたします。
購入された方は、右サイドのメールフォームから、ご連絡願います。


自分も久しぶりに地方物件を狙ってみたくなりました^^











   ↑5月29日お宝不動産新築セミナー

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
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同じ元金融機関融資担当として実は「どうなのかな?」と思っていました。

でも小川さんのセミナーを聴講し、その後、懇親会等でも親しくお話させていただき、
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コンサルをされていると感じました。

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追加募集は4月22日から4月28日までです。

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【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS]

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中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私も活用してます

1月30日石渡浩さんのお宝不動産セミナー
残り10席を切りました
石渡浩お宝セミナー

土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル) 
↑ 1月30日に参加できない方はこちら

中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ

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ジェービルです。
財布の中身レポートを運営する投資家けーちゃん、コテツさん、NSX松田さんの
著名な大家さん、業界関係者へのインタビュー音声が書き起こしPDFをセットで
販売されるそうです。

インタビューの対象者は、

・ 通販大家さんの代表 金森重樹氏

・「光速不動産投資成功法」の今田信宏氏

・ お宝不動産で有名な、沢孝史氏

・ 四国の女性投資家 うっちゃんこと内海芳美氏

・ 不動産投資専門税理士 叶温(かなえゆたか)氏


一方的に話が続くセミナーや講演に比べて、
対談形式で進んでいく音声は、ずっと頭に残りやすいです。

また、インタビューされる方も、セミナーや講演では、
ある程度話すことが決まっていて、淡々と進みますが、
対談だとポロッとノウハウの肝の部分を話してしまうことがありますね。

私も別の方との対談では、記事やブログでは書いていないことも、
ポロッと話してしまったことがあります(笑)

インタビューを行っている投資家けーちゃんは、
聞き出し上手で、質問のポイントも的確でおもしろいです。

普段、なかなか生の音声を聴くことができない方へ、
突撃インタビュー&際どい質問攻めにした内容です。

インタビュー対象者の著書を読んでから、対談を聞くと、より効果的と思います。

値段は対象者1人につき8,400円だそうです。

この料金を高いと思うか、安いと思うかは、人それぞれだと思います。

仮に時間を割いて、何かの懇親会に行き、けーちゃんとインタビュー対象者の濃い話しを
確実に横でじっくり聞けると考えたら、自分は安いぐらいだと思います。

自分は昨年、今回のインタビュー対象者の内、3名の方と直接懇親会・飲み会でお話しさせて頂きました。

著書を拝読したうえで、生の声を聴くと、よりその方の理念や方針が理解でき、
自分の投資手法に取り込むことができました。

それにもまして、対談での自信に満ちた声や醸し出す雰囲気は、
知識やノウハウを得る以上に不動産賃貸事業に対するモチベーションアップに
つながると思います。

興味のある方は下をクリック願います。

          

不動産投資・アパート経営の達人たちのノウハウと考え方を学ぶ「賢人投資家オーディオセミナー」


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中野照明   ← 間接照明専門店中野照明商店のホームページ

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ジェービルです。

いよいよ12月も下旬になりましたね。

今年は自分にとってサラリーマンを卒業し、専業大家になるという人生のターニングポイントでした。

自分は大家業を始めて4年経ちますが、つい最近まで、専ら大家さん本の類を読んで独学で勉強していました。
ブログはやっていませんでしたし、他の方のブログもほとんど読んでいませんでした。
他の大家さんとの接点は、ほとんどありませんでした。

それが、不動産投資と関係ないところで昨年の終わりぐらいにSNSを始めたのですが、あっという間にたくさんの大家さんの友人が増えました。

そして、誘われて大家さんのセミナーや飲み会にも参加するようになりました。

それぞれ、得るものや気付き、そして新たなる出会いもありました。

その積み重ねがあったからこそ、おかげさまで、サラリーマンを卒業して、充実した大家ライフをすごす事ができてます。

多分、自分独りで大家業をしていたら、専業になるキャッシュフローも得られなかったでしょうし、サラリーマンを卒業する気にもなっていなかったでしょう。

皆様との出会いに感謝です。

今年、影響を受けた方は数多くいらっしゃいます。


その中で特に印象深いのは、まず金融面では小川武男さんです。


4月に行われた不動産投資ジャンボリー2009。
2月のサラリーマン流投資道場のセミナーと、このセミナーは特に影響を受けたセミナーでした。
その時、講師をされていた方々には、その後もいろいろとお世話になっています。

このセミナーで小川さんが話されていたことは、銀行員で不動産融資を手掛けていた自分にとっても新鮮な気付きがたくさんありました。
それは自分は、不動産業者向け融資や資産家宛プロパーローンは数多く手掛けていましたが、個人向けパッケージ型アパートローンというのは入行当初にちょっとかじっただけだったからです。
外部からみれば分からないかもしれませんが、一般融資とアパートローンはロジックや与信の取り方が全く異なります。

セミナーで、小川さんは「銀行員と仲良くなっても融資は受けられない」と、語っています。

「銀行員と仲良くなるのは意味が無い。銀行から信頼されなければ融資を受けることは、できない」と語り、どうすると銀行から信用される人間になれるのかを融資を出していた立場で解説していました。

そして、そのセミナーで小川さんの融資調達スタンスに大変共感を得ました。

それで、その後も沢さんのお宝不動産セミナーで詳しく聴講させて頂き、懇親会でも親しくお話しさせて頂きました。

それからも、いろいろな縁で、ご一緒させていただき、今も親しくさせて頂いております。

その小川さんのアパートローン必勝マニュアル

実はこの教材は、以前から知っていたのですが、ホームページを見ると、両側の赤色がなんかインパクトありすぎて、買うのをためらってました(笑)

よく、セミナーや教材に頼らず、自分の力でやっていくという方もおります。

それはそれで一つのやり方だと思います。

私も昨年までは、その傾向が強かったです。

でも、この教材をもっと早くに取得していれば、より適切な資金調達ができたと思います。

私は銀行員時代の担当業務は不動産業者向け融資がメインで、バランスは重視していましたが、キャッシュフローを軽視していました。

なので、今、資金調達する上で、利用できる金融機関とできない金融機関が明確に分かれてます。

自分で時間を掛けて独自にノウハウを蓄積していくことは大切です。

ただ、金融機関の人間は、良しにつけ、悪しきにつけ仮面を被っていることが多いです。

核心の所を一見さんやマス層のお客様に話すことは少ないです。

一度、誤ったスキームで物件を取得すると、次が買えなくなり、そこで終わります。

また、いきなり銀行の支店に融資の申し込みで飛び込んで、一旦信用を無くすと、その金融機関の他の支店でも一生借りれないこともあります。

ちなみに私は金融機関の新規開拓は、業者さんの紹介は無く、全てアポ無し飛び込みです。

自動車の運転と同じで、教習所で練習すれば大丈夫ですが、いきなり無免許で一般道を走れば事故になるのと同じです。
コツさえ掴めば、何ら問題はありません。

ぜひ小川さんのアパートローン必勝マニュアルで、融資の基本を学んでください。


さらにこのブログからクリックして購入された方への特典として、私と小川さんの対談PDFファイルがダウンロードできます。
内容は
・不動産投資に対する銀行の融資姿勢について
・融資の今後の見通しは?
・フルローンは今後どうなるか?
・銀行が好む物件とは?
・銀行が望むお客さん、望まないお客さんとは?
・銀行はお客様の何を見ているのか?
・銀行の本音は?
・「銀行はここまでやってくれるの?」誰も知らない
 銀行と付き合う本当のメリットとは?
と、盛りだくさんの19ページで、ブログでは書けないことも、話してます。

小川さんに書き起こしを見せてもらった時に、「ここから、編集してまとめるのですね?」と聞きましたら、
「そのままの方が伝わりますし、喜ばれますので、基本そのままです。」と返されてしまい、あとからあせってしまいました。

アパートローン必勝マニュアル  ← 興味ある方は、こちらをクリック願います。


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