東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
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ジェービルです。

今日と明日はセミナーに参加します。

今日は中村さんのセミナーで講師をします。
明日はサラリーマン流不動産投資道場のセミナーで、サポートメンバーです。

両方とも懇親会も参加するので、参加される方は宜しくです^^



さて、先日公示地価が発表されましたね。

新駅開通とか大型商業店舗開店等の要因のある一部のポイント以外は軒並み下がっています。

公示地価が下がれば、路線価・固定資産税評価額も下がります。

すると銀行の積算評価も下がります。

昨日ある大家さん方と話したら、悲しそうにそのことを言われてました。

悲しいことなのでしょうか?

自分の物件のエリアも総じて下がっていますが、自分は逆に嬉しい気持ちが大きかったです。

昨日話した方々は、皆さん私と同じく、まだまだ取得意欲・拡大意欲のある方々です。

地価が下がれば、安く買うチャンスも増えます。

路線価が下がれば相続税対策にもなります。

それなのに悲しむのは何故か?

それは実際の不動産価格から遊離した銀行評価額を基準とする博打的な取得をしているからなのかもしれません。

実際のバランスを重視した不動産取得の方法をしていれば、公示価の下落は参考程度です。

自分は、銀行員時代に、不動産融資を通じて銀行の不動産評価のひずみ・ゆがみを嫌というほど経験しています。

公示地価は国の意向が反映され、時価がストレートに影響することはありません。
銀行が評価した積算価格・土地値等の類も担保取得の上での便宜的なものです。

ゆがみ・ひずみを突いた投資法は、一瞬成功するスイートスポットはありますが、広く書籍等で発表された時は過去の投資手法となっているものが少なくありません。

国が税制上の特典を与えたり、金融機関が今までと違った動きをするときは、その裏にある真の狙いを理解しなければなりません。

不動産投資家や大家さん方の金儲けの手助けをしようとしているわけではないのです。


ちょっと棘のある書き方をしましたが、それは自分に少しでも関わる方々には不幸になって欲しくないからです。

不動産投資で不幸になった方々の対応は失われた10年に十分しました。


できれば楽しい不動産談義をしていたいものです。


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ジェービルです。

昨日は、金融斡旋屋についてと、それを利用した時どうなるかは、東京信用保証協会のホームページを転載させて頂きました。

で、サラリーマン大家が信用保証協会を使う場合の注意点です。

まず、東京信用保証協会のホームページから抜粋。

東京信用保証協会は、「信用保証協会法」に基づく公的機関であり、事業経営に取組んでいる中小企業のお客様が金融機関から事業資金の融資を受けるとき、あるいは資本市場からの事業資金調達を目的として私募債を発行するとき、保証人となって借入れを容易にし、企業の育成を金融の側面から支援しています。
原則として中小企業信用保険法に定める中小企業者を対象としています

と、あるように、個人事業主・法人問わず中小企業を対象にしています。

ここで、外部からはあまり良く分からない銀行の内部事情が出てきます。

アパートローンというのは不動産賃貸事業に対する事業性融資なのに、住宅ローンと同じく個人部門が担当しています。

特にパッケージ型(提携型)アパートローンは、会社経営者や一般事業会社が対象外となっている場合があります。

大規模な大家さんや他に事業を営んでいる方は、プロパーローンを利用しますので、あまり気に留めていないことが多いです。

信用保証協会の保証は中小企業が対象なので、この制度を利用すると、パッケージ型(提携型)アパートローンを使えなくなる場合が、金融機関によってはありますので、お気をつけください。



あと、最近、個別の融資相談を受けることが多くなりました。

本源的なことはお答えすることができますが、個別の金融機関の事情は、自分のドミナントエリア以外の金融機関については詳しくありません。

広範囲の情報については、小川武男さんが業界の第一人者と思います。
不動産融資に対する考え方も私とベクトルが同じで、堅めです。
金融機関の情報以外にも、個別案件でも利害関係の無い第三者として相談し甲斐のある信頼できる方です。
ブログランキングトップを争っている石渡浩さんも使い倒されています(笑)
「人・物・金」のうち中立的・第三者的コンサルを依頼するならば、「物」なら長嶋修さんもお薦めです。

小川武男さんの
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ジェービルです。

自分は不動産融資申込のための金融機関の新規開拓は店頭への飛び込みが多いです。

飛び込みで気をつけなければいけないのは、持ち込む書類が詳しすぎること。

意外と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

昨年12月にホワイトベースのリノベ費用の融資申し込みをしに、初めて日本政策金融公庫に行きました。

その時に事業計画書・連結決算推移表や資産明細書等をしっかり作成して持ち込みました。

当日は受け付けだけですので、申込書類一式を渡すのみでした。

後日、担当者と面談したのですが、あまりに詳細緻密な資料であったことから、当初金融斡旋屋の類がバックに付いているのではないかと軽く疑われました。
元銀行融資担当者と明記した経歴書も添付していたのですが・・・

その時は、自分が元々銀行の融資担当者であり、そのような書類を日常的に作成していたことを説明し、納得頂き、無事に無担保長期の融資を受けることができました。

金融斡旋屋についてと、それを利用した時どうなるかは、東京信用保証協会のホームページに下記の通り掲載されています。

「東京信用保証協会をご利用のみなさま
ご注意ください!
いわゆる金融斡旋屋等の第三者が介在・介入する保証申込は取り扱いいたしません。
最近、暴力団関係者、えせ同和行為者、いわゆる金融斡旋屋等の第三者が、保証申込にあたって「便宜を図ってやる」とか「斡旋をしてやる」等の名目で、不正に手数料、賛助金、入会金等を要求する事例が発生しています。
保証協会では、保証にあたって所定の保証料以外には、手数料、入会金等は一切いただいておりません。金融斡旋屋等の第三者が介在・介入する保証申込は、一切お断りしております。
ご不審な点がございましたら、当協会の本店または各支店保証課までお問い合わせください。

信用保証制度を不正に利用した場合は、法令により処罰されます。
警視庁では、暴力団等が関与する事案について、
暴力ホットライン TEL 3580‐2222を開設し、皆様の相談に応じております。
警視庁組織犯罪対策部組織犯罪対策第三課」

金融斡旋屋にかかわらず、銀行は借主が個人や中小企業の場合、経営コンサルタント・融資コンサルタントの方々の関与をあまり好まない場合があります。

もちろんきちんとしたコンサルタントの方々が大半だと思いますが、中には金融斡旋屋に近い方々もおりますので。

優秀なコンサルタントの方の活用はとても有効ですし、銀行も逆に有能なコンサルタントが付いている場合、評価する場合もあります。
ただ、飛び込みで、金融機関を新規開拓する場合は、その点に気を付けて、サラリーマンとして普段そのような業務に縁がない方は、なぜ詳しい書類が作成できるのか、説明できるように考えておいた方が良いです。


続きは次回に


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ジェービルです。


前々回の所有物件転売の可否/銀行から見た不動産業(その1)の続きです。


「所有物件を売却した場合、不動産開発・転売業者とみなされるかどうかの境はどこらへんにあるのでしょうか。」ということですが、全金融機関統一の明確な基準があるわけではありません。


まず宅建業免許が必要なのは、不特定多数の人を相手方としてを、反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の行為と定義されています。

この行為には、自己物件の売買が含まれます。


では銀行はどう判断するでしょう。

ポイントは所有期間と売買件数にあります。

所有期間とすれば、短期か長期か。

銀行は融資するときに短期資金と長期資金で分けます。

不動産開発業者に融資するときは1年?3年の期限一括返済方式が主流です。

他行の友人からも同じような目線を聞いています。

また、大家さんが収益物件を取得する場合、長期の事業計画を提出し、超長期の期間でローンを調達しています。

それなのに、短期で売却し、繰上返済したら、金融機関はどう思うでしょう。

資金使途違反とみなされるかもしれません。

あくまでアパートローンという枠組みで、1棟物物件を増やしていく場合は、個人的な意見ですが、最低3年超、できれば5年は売却は差し控えた方が良いと思います。

また5年を超えている場合でも、1年に数件の売却を毎年のように行うと、反復又は継続して行っているとみなされるかもしれません。

お気をつけて。

ただ、ある程度バランスが良くなり、自己資金で取得するか、金融機関からも不動産業者として融資を受けられる力がついてくればチャレンジするのも良いかもです。



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1月30日石渡浩さんのお宝不動産セミナー
残り10席を切りました
石渡浩お宝セミナー

土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル) 
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ジェービルです。

最近、所有物件の売却の可否について、銀行がどう考えているか問い合わせが多いので、この場をもってお答えいたします。

自分が勤めていた銀行や、取り引きのある銀行、友人が勤めている銀行が前提です。

ただ、銀行は金融庁の金融検査マニュアルに従い、各銀行が融資指針となる自己査定マニュアルを作成していますので、極端に異なることはないでしよう。

まず、銀行は不動産業者と大家さんを別ものとみてます。

更に、不動産業者も不動産開発(転売)・仲介業者と不動産賃貸業者を分けています。
また、不動産賃貸業者でも、オフィス・商業系、倉庫系、住宅系を分けたりしています。

これは同じ不動産セクターでも、ビジネスモデルや信用リスクが全く異なるからです。

不動産開発・転売業はバブル期、そして最近のプチバブルの時もそうですが、上場企業ですら数多く破綻しました。
それにつられて銀行自体大きな傷を負いましたので、融資姿勢は非常に厳しいです。

大家さんではなく、不動産開発・転売業者とみなされると、融資条件が悪くなるどころか、資金調達自体が難しくなります。

かたや大家さん向けのアパートローンは、もともと地主大家さん向けの商品ですので、全体としての貸し倒れリスクは不動産業者向け融資に比べて低いです。

そのため金利も安めです。

また、事業性融資なのに、住宅ローンに準じて商品設計されていることから、期間も超長期で取れます。

大家さんにとって、不動産開発・転売業者とみなされるか、住宅系不動産賃貸業者とみなされるかは、借入れを伴って事業を拡大するには切実な問題です。

では不動産開発・転売業者とみなされるかどうかの境はどこらへんにあるのでしょうか。

続きます。


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東京カンテイさんが築10年以上を経ながら、現在でも流通坪単価(売事例ベース)が300 万円を超える“ヴィンテージ・マンション”の立地分布を調査。

詳細はプレスリリースを参照願います。

やはり、都心3区や城南地区は強いですね。
自分のドミナントエリアの城北地区はほとんどありません・・・


記事からはずれますが、仮に10年前と物件の売買価格がほぼ変わらなければ、利回りが低くても、出口戦略を絡めた投資額に対する利益は高いです。

例えば1億円の物件を10年前に取得し、今売却するとします。
単純にするため、減価償却費・その他経費・税金とかは勘案しません

A物件(郊外)
10年前 利回り12%
土地3,000万円
建物7,000万円
    ↓
現在
土地2,000万円
建物3,500万円

10年の総収入12,000万円?不動産売却損4,500万円=7,500万円


B物件(都心)
10年前 利回り8%
土地9,000万円
建物1,000万円
    ↓
現在
土地10,000万円
建物   500万円

10年の総収入8,000万円+不動産売却益500万円=8,500万円

あくまで仮定の例です。

ただ、所得税は累進税率で人によっては住民税合わせて50%近くになります。
それに対して不動産長期譲渡所得税は住民税合わせて20%です。

出口戦略を絡めた税引き後の利益はかなり差がでますね。

最近、自分の勝ちパターンの型が固まりつつあります。

自分がコンサルするときは、
総所得がまだ低い方は郊外型を、総所得が既に高い方は都心型を薦めることが多いです。

銀行の担保積算評価の関係もありますし。

それ以外にも奥向資産や家族構成、職業により千差万別ですが。

中には収益物件としては妙味がなくても、相続対策物件としては最適な物件もあります。

本当、1,000人いれば1,000通りのアドバイスがあります。

そこがやってて、楽しいですね^^


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実質利回り比較(その1)の続きです。


前回の仮定条件

物件は1K×10戸、RC築20年。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円。

ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%でした。

前回、自分が銀行に在職していた時のざっくりした感覚と述べました。

この感覚は、銀行のアパートローン担当者の立場ではなく、デベロッパー・ファンド等の法人融資担当者の立場での感覚です。

彼等が主にターゲットとしたのは、地方の中核都市です。
そこにレバレッジを効かせた多額の投資が行われました。

その結果、何が起こったか。

需給バランスの崩壊。

上の例で5万円だった賃料は2万円台に下落しています。

仮に3万円として計算しなおしてみましょう。

年間賃料収入360万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費60万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=95万円となります。

実質利回りは95万円÷4,000万円で2.3%となります。
これは借入利息差し引き前の利回りです。
約定返済付きだと元金の返済が滞りますね。
平均入居率がもっと低い所は更に利回りが下がります。

機関投資家はノンリコースローンを使う関係上、メザニン部分も含めて、1割から3割程度の自己資金は投入します。

フルローンは仕組上ありません。

それでも破綻・デフォルトが止まりません。

個人投資家も同様です。

最近、任意売却物件・競売物件が増えています。

それは負け組大家さんが増えていることを物語っています。

自分は失われた10年で、数多くの負け組大家さんの相談に乗ってきました。

ブログや本では、勝ち組大家さんの情報が大半です。
一般の方は負け組大家さんのつらさを知りません。

自分は任意売却物件を取得したり、競売に参加したりしますが、その物件のデューデリをしている時に、前のオーナーの心情を思い考えています。

謄本の甲区・乙区や3点セットを読み解いていると、その方のつらさ・悔しさに触れることもあり、身が引き締まる思いです。

ちょっと暗い方に話しがいってしまいましたが、私のブログを読んでくれている方、そして大家仲間の方には、不幸になってもらいたくないので、あえて厳しいことも書いていきます。

間違っても、想定表面利回りが高いから、銀行がフルローン出してくれるからという、軽い考えだけで不動産賃貸事業を行わないでください。
それがいけないというわけではありません。
自分も物件によっては、オーバーローンを組んでいます。
また実力があれば、他の大家さんなら実質利回りがマイナスになるところ、想定表面利回り近くの高利回りを出して、真のお宝不動産にすることも可能です。

勝ち組大家さんは、熱心に勉強・実践し、いろいろな努力をして、競争の激しいエリアやスペックの劣る物件でも稼働率を上げ、賃料もアップし、コストを削減し、成功されています。

事業家として真剣に取り組めば、他の業界に比べてリスクは少ないです。

日々、精進して幸せな勝ち組大家さんを目指しましょう^^


先日ブログで緊急告知として書きましたが、サラリーマン流不動産投資道場のセミナー「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」に「ウイークリーマンション」事業を築き、バブル崩壊時に苦労されたツカサグループの川又代表が講演をされます。
講座内容にも「1000億円を失い、地獄を見た男が伝えるメッセージ。今回はあえて「冷や水をぶっかけられる覚悟」でお聞きください。」と書かれています。

自分はかなり楽しみにしています。(不謹慎ですが・・・)

セミナーの詳細・申込みは「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」をクリックしてください。
募集定員も少ないので、参加希望の方はお早めに申し込んだ方が良いと思います。



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【銀行から見た不動産賃貸業考察】シリーズもまだまだ続きますので、リスさんクリックで応援宜しくお願いします。
シリーズ次回はB/S・キャピタルゲインも絡めて書きたいと思います。
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有効な指標の続きです。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
具体例を挙げて説明します。

数値・所在はあくまで仮定です。

物件は1K×10戸、RC築20年とします。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円は共通です。

都区内で表面利回り11%、家賃月7万円とすると仮定取得価格が7,636万円。

空室率5%、広告費1ケ月、年間維持修繕費20万円、土地固定資産税等年8万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は7万円×1ケ月×10戸÷3=年間23万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は840万円×5%=年間42万円

とすると、年間賃料収入840万円×95%(平均入居率)?管理費42万円?広告費23万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税28万円?年間維持修繕費20万円=635万円となります。

実質利回りは635万円÷7,636万円で8.3%となります。


ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%となります。

これは銀行に在職していた時のざっくりした感覚です。

実はこれで済みません。
まだ序章です。


リスさんクリックが多ければ続きは次回にて。

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10位以下に下がってしまいました。
ちょっと寂しいです。
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「表面利回りって?」の続きです。

表面利回りが意味の無い指標としたら、何を指標としたら良いのか。

業界ではよくROIやNOIを指標とします。

詳しく説明する前に基本的な財務諸表の概念(大家さんバージョン)を解説します。

NOIとは金利支払前減価償却前営業利益のことです。

式にすると
NOI(家賃収入?不動産管理コスト)?減価償却費?支払利息=経常利益

ROIとは事業に対して投下した資本から生まれる利益の比率。

ROI(投下資本利益率)=(経常利益+支払利息)÷(借入金+自己資金)

表面利回りに代わる指標としたらこのROIが妥当と思います。

上記の不動産管理コストには仲介手数料・広告費・管理費、修繕費、保険料、共益費、固定資産税等が含まれます。
逆に不動産管理コストに含まれないものは、支払金利、減価償却費、所得税等です。

減価償却費を加味して、キャッシュフローを指標にしたほうがいいのではないかという意見もよく聞きます。
ただ、建物の価値も当然に減価して資産価値が目減りしてますので、それは勘案しないほうが良いと思います。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
それは具体例を挙げて次回に説明します。

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前回の「表面利回りって?」の続きです。

前回書いたとき、あまりクリックが無かったので、すべったかな?と思いましたが、その後、いろいろとメール・コメント等で反響がありましたので続けます。

今回のタイトルは「実は投資家は嫌いです」

ちょっとドキッとしましたか?

これは銀行の法人融資担当者の気持ちです。

なぜか?

銀行は平成バブルの時に投資資金を出して、痛い目にあいました。

その後、融資の資金使途で投資資金はご法度となりました。

会社の決算書や個人の確定申告書で、所有有価証券の保有額が多かったり、毎期銘柄が入れ替わっていたり、売買損益が多額計上されていると、非常にネガティブに見ます。

もちろん本業とのかかわりで持ち合っている株や貿易会社がリスクヘッジの為に行っている外為取引はOKです。

本業と関係ないのに短期の株式売買損益やFX等の為替差損益が計上されていると、投資というより投機とみなします。

「そうはいっても、不動産投資資金を融資していますよね。」と思われる方が多いと思います。

銀行の法人部門は「不動産投資資金」は出していません。
*一部の金融機関は出しているみたいですが。
あくまで不動産賃貸事業に対する「事業資金」です。

銀行も、今は投資商品も販売しますし、投資としての位置づけ?のアパートローンも扱いますから、お客さんが投資をしていても、若手行員はあまり抵抗感が無いかもしれませんが、審査部・支店長・課長レベルになると与信判断をする上で重要な判断材料にします。

自分は最近、他の大家さんのコンサルもしていますが、属性も良く、B/S・PL共問題のなさそうな方で規模を拡げていて本部決済になり、なぜか融資が通りにくくなったという方はそういうところで引っ掛かっている場合もあります。
他にもいろいろとポイントがありますが。
融資額が大きくなると収益還元法や積算評価等の定量評価以外に、定性評価が重要視されてきます。

最近は不動産投資で破綻している方が増えていますので、以前の考え方に回帰しつつあります。
銀行員、特に上席の方と話す時は、「不動産投資家」としてではなく、「不動産賃貸業経営者」として、臨んだ方が良いと思います。


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