東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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数日前によく通る新築現場をふと見ると室内で猫がくつろいでいました。



施設の用途から猫がいるのはおかしいと覗いてみると、左側の開いている掃出し窓から猫が逃げていきました。



室内の真新しいカーペットには糞らしきものも散見されます。

数日後も掃出し窓は空いたままです。

内見時の戸締りには気を付けましょう(^_^;)


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/77.html ← 健美家コラム最新話 フルローン・オーバーローンでも債務超過にならない物件とは



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共同通信の記事からです。

「高齢者や障害者らの入居を条件に民間賃貸住宅の改修費用を一部負担する国の補助事業で、工事を手掛けた建設会社など約30の事業者が2010~12年度、総額約2億6千万円の補助金を不当に受け取っていたことが18日までに、会計検査院の調べで分かった。工事費の水増しなどが確認されたという。

 検査院は「(所管する)国土交通省から事務を請け負った業者の審査が甘かったことが一因」としている。この事業では補助金適正化法違反容疑で逮捕者が出たケースもあり、国交省は取材に「調査を受けているかコメントできないが、不正があれば刑事告発や返還要求など厳正な対応を取る」としている。

 検査院が調べたのは、10年度導入の「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」と、12年度導入の「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」。

 バリアフリー工事や省エネルギー化を図る工事にかかった費用の3分の1について、100万円を上限に国が補助する。高齢者や障害者、子育て世帯など住宅確保が困難な世帯を入居させることなどが条件で、国交省選定の業者が審査する。

 検査院の調べでは、福岡県の建設会社は12年度、賃貸住宅の空き部屋30戸に手すりを設置するなどのバリアフリー工事を実施。工事費として約9600万円を計上し、30戸分の補助金3千万円を受給した。しかし工事費を水増しし、補助金約2400万円を過大に受け取っていたことが判明した。このほかに、条件の対象外の工事で補助金を受給した事業者もあったという。

 事業を巡っては、12年に書類を申請し、13年に補助金1400万円を不正受給した容疑で、今年5月に不動産会社の関係者ら2人が大阪府警に逮捕された。」

私も自分の物件のリノベーションでセーフティネット整備推進事業の補助金の適用ができるかどうか、何度か検討したことがありました。
しかし、築古すぎたり、その他住宅確保要配慮者等の管理の要件が建物のコンセプトと合わなかったりして、断念しました。

税金を投入した補助金は、貰って間もない頃は何も指摘されないですが、数年後、会計検査院やマスコミの指摘があると所管官庁が調査に動き、不正があると刑事告発までいかないまでも補助金の返還請求をされることがよくあります。

建設・リフォーム関連だけでなく、公的融資の利子補給など金融面でもあてはまります。

自分は裏技を使って大丈夫と思っていても、手掛けた業者さんから芋づる式ということも。

その事件自体はたいしたことはなくても、勤務先や本業に支障があることもありますので、お気をつけて。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】


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昨日の毎日新聞からの抜粋です。

マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士(兵庫県弁護士会所属)に約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、神戸地裁尼崎支部であった。杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じた。

 判決によると、弁護士は2011年5月2日、兵庫県尼崎市のマンションの一室を競売で取得。従来1人で住んでいた女性が同5日ごろに死亡したが、翌年8月、女性の死を説明せずに男性とこの部屋の賃貸借契約を結んだ。男性は同月末に引っ越したが、近所の住人から自殺の話を聞き、翌日には退去。9月20日に契約解除を通告した。

 裁判で弁護士は「競売後の手続きは他人に任せており、自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、杉浦裁判官は「およそあり得ない不自然な経緯というほかない」と退けた。また、女性の遺体を警察官が搬出し、住人らが自殺と認識していたことなどを挙げ、「一般の人でもこの部屋は居住に適さないと考える。部屋には、嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的な欠陥という瑕疵(かし)がある」と判断。女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、「部屋の心理的な瑕疵の存在を知らないことはあり得ない」と指摘した。

この記事のポイントは二つあります。

一つめは、自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だということ。

これは、従来の判例を踏襲しており、今更あえて騒ぐほどのことではありません。

この記事で気づきがあったのは、5月2日に競売で取得。そして、その物件の住人が同5日ごろに自殺したとのこと。

住人が所有者(=債務者)であったか、賃借人であったかは、記事には記載されていませんでしたが(大家さんにとっては重要なポイントですが、一般紙にとっては重要でない?)、多分所有者(=債務者)ではなかったのかと推測します。

競売入札にあたっては皆さん調査されますが、所有者(=債務者)が住人の場合には、事故物件になるリスクが高いことをあらためて再認識させられる事件でした。

今回の事件では、落札者が弁護士だったこともあり、古美門研介のような対応を住んでいる方にしたのかもしれませんが、半沢直樹的な対応をしていたのなら、防げたかもしれません。


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6月3日付けの日経新聞より抜粋。

「豪雨や台風といった自然災害による家屋の損傷被害を「保険で無料修理できる」と持ち掛けて法外な手数料を請求するなど、悪質な修理業者と消費者のトラブルが急増していることが、日本損害保険協会などの調べで分かった。

 同協会は修理業者と契約する前に、必ず加入している損害保険会社か保険代理店に連絡するよう消費者に注意を呼び掛けている。

 自然災害による住宅の損害は多くの場合、加入している火災保険などで補償される。しかし、自然の消耗や劣化、さびなどは保険金支払いの対象にならない。

 消費者からは「『自己負担ゼロ』と説明され契約したが、実際には保険金支払いの対象ではなく、数十万円の自己負担になった」といった苦情や「業者が意図的に屋根瓦を壊していた。許せない」との訴えもある。

 同協会によると、この商法は「無料の強調」「法外な手数料要求」のほか(1)業者が住宅修理サービスと併せて保険金請求を代行する(2)解約しようとすると法外な違約金を請求する(3)うその理由で保険金申請を勧める――などが特徴。

 ある大手損害保険会社には昨年10月から今年3月末までの半年間に、こうした業者からの不正請求が389件に上り、計約2億8600万円の保険金支払いを拒否した。

 同協会によると多くの業者が、台風や豪雪の被害地域を中心に営業部隊を送り、ローラー作戦による訪問販売を展開。フランチャイズ形式で幅広いネットワークを全国で形成しているケースもある。

 保険金の不正請求に加担したとみなされると、保険契約を解除される可能性がある。」

建物の無料点検をしますといって、屋根をわざと壊す悪質リフォーム業者は以前からいますが、最近はバージョンアップしているようです。

マイホームの方だけでなく、大家さんも注意が必要ですね。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/30.html ← 健美家コラム ローンの金利はアベノミクスですぐに上昇する?


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ロバートキヨサキさんの会社が破産申請を行ったそうです。

NYポストによると、今年4月にロバートキヨサキさんの投資会社リッチ・グローバルLLCは、創業者兼会長のビル・ザンカー氏から、2400万ドルの支払いを求めた訴訟を提起されてましたが、米連邦地裁はザンカー氏の主張を認め2400万ドルの支払いを命じていたそうです。

ザンカー氏はロバートキヨサキさんのプロモーターとして、ロバートキヨサキさんを宣伝し、講演活動、本の執筆などで大きな利益を得るようにしましたが、その利益から一定の割合をザンカー氏への報酬として支払う約束を守らなかったことから訴訟となったようです。

NYポスト  ← 原文記事

Rich ‘Dad,’ bankrupt Dad
Last Updated: 12:18 AM, October 10, 2012
Posted: 12:06 AM, October 10, 2012


After a long, lucrative career writing financial self-help books and giving seminars, “Rich Dad Poor Dad” author Robert Kiyosaki has filed for bankruptcy for one of his companies after losing a $24 million court judgment.

Kiyosaki’s Rich Global LLC filed for bankruptcy after being ordered to pay nearly $24 million to the Learning Annex and its founder and chairman, Bill Zanker.

US District Judge Shira A. Scheindlin in April ordered Rich Global to pay up $23,687,957.21 after a jury ruled Kiyosaki must give the Learning Annex a percentage of his profits after using their platform for speaking engagements, including a 2002 gig at Madison Square Garden. Rich Global filed for bankruptcy in Wyoming on Aug. 20.



ただ、ロバートキヨサキさんは、他にも10ぐらいの法人や個人資産を持っているようなので、もしかしたら本人にとっては大した影響はないのかもしれませんね。


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8月に開催した1棟不動産投資セミナーが好評でしたので、10月13日(土)と10月17日(水)に再度開催します。

17日は、私にしては珍しく平日の夜の開催ですので、土日の参加が難しく、いつもは参加できない方にとってはチャンスです。

10月13日1棟不動産投資セミナー ← こちらをクリック 満席により締め切りました
10月17日1棟不動産投資セミナー ← こちらをクリック 満席により締め切りました

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各種報道より

「マンションや住宅にどの程度の欠陥があれば、施工業者や設計業者が賠償責任を負うかが争われた訴訟。

具体的には、新築マンションを棟ごと購入した男性が、バルコニーや壁などにひびがあるとして設計・施工業者に賠償を求めた訴訟の差し戻し上告審判決で、最高裁は21日、「建物に現実的な危険がなくても、放置すると危険が表れ得る場合、業者は賠償責任を負う」との初判断を示した

 業者側が賠償責任を負うケースとして「外壁がはげ落ちて通行人の上に落下したり、ベランダや階段の欠陥で利用者が転落する恐れがある場合」「建物の強度不足につながる鉄筋の腐食や劣化」「居住者らの健康を損なう危険があるほどの漏水や有害物質の発生」と例示。
建物の美観や居住環境の快適さを損なう程度の欠陥は該当しないとした。

 男性は90年、大分県別府市で賃貸と居住を目的に約5億6000万円でマンションを購入したが、バルコニーや壁にひびがあるとして補修費や慰謝料を求め提訴。1審は業者側に約7400万円の賠償を命じたが、2審は「倒壊するような危険な状態ではない」と男性側逆転敗訴とした。」

購入後、どれくらい経過してから欠陥が発覚したのかは、いろいろなニュースを見ても分かりませんが、提訴から15年経過とあったことから、かなり築浅の時にひびが発生していたようです。

「倒壊するような危険な状態ではない」状態でも、ひびが目立っていれば、皆さん入居を躊躇されます。

しかし、15年越しの裁判は大変ですね。

ただ、この大分の大家さんの粘り腰の努力の甲斐あって、大家さんに有利な判例ができました。

7月15日の「賃貸住宅の更新料は有効」の判決に続き、司法では朗報が続きます。

ほとんどの建築業者さんは、きちんとされていると思いますが、一部のそうでない建設会社さんも、この判決を真摯に受け留めて、手抜き無くきちんと仕事をしていただければと願います。



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ジェービルです。


前回の日記に書いた鍵穴へのイタズラの件。

その入居者の若い女性から、その日の夜に、「なにか若い男性が通路にずっと立っている」という連絡がありました。

結局、その方は、他の入居者の友人で、帰宅を待っていたのですが、すっかりナーバスになってしまいました。

そして、昨日、退去予告を頂きました。

翻意させることは、難しそうだったので、素直に応諾しました。


今回の件は、自分の脇が甘かったと思っています。

自分の他の一棟物は、オートロックなりセキュリティカメラなり、取得した後に、防犯対策を施しています。


この物件だけは、小型の木造アパートということもあり、対策を打っていませんでした。

反省です。


自分のドミナントエリアは、比較的治安の良い所が多いですが、油断してはいけませんね。


昨今の世相を鑑みると、治安は今後悪くなっていくように感じます。

入居者さんのセキュリティに対する意識も高くなっていくでしょう。


これから物件を取得するときには、オートロックをあとからでも付け易いとか、防犯対策を取りやすい物件かどうかもポイントになっていきそうですね。


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ジェービルです。

昨日の朝食中に、携帯にアパートの若い女性の入居者さんから電話がありました。


聞けば、「朝出勤しようとして、施錠しようとしたら、鍵穴に針金みたいものが詰まっていて施錠できない」とのこと。

ドアに2つ鍵が付いている物件でしたので、「一つだけ施錠していただき、帰宅されたときにシリンダーを取替ましょうか」と提案しましたが、不安そうでした。

そこで、ストックしてあるスペアのシリンダーと工具を持って、現地に急行。

自分の物件は、地方の一物件以外は、自転車か車で10分以内のところに集約しています。

24時間365日迅速対応が売りです。
*旅行の時は業者さん経由なので無理ですが・・・

現地で試しに鍵を差し込んだら、確かに中に何か詰まっているようで、鍵が入りません。

朝の出勤で、入居者さんも急いでいるので、とりあえず数分でシリンダーを交換して戻りました。

持ち帰ったシリンダーを分解してみると、確かに針金が入ってました。


「うーん、なんてことを!!」といった感じです。

一昨日に入居者さんが帰宅した時には問題無かったのですから、朝までの間に誰かがしたのでしょう。


設備の不具合や故障とかでしたら、迅速に対応すれば、入居者さんもあまり気にはしないと思いますが、鍵穴への工作は、入居者さんを怯えさせます。

特殊なディンプルキーを使っているので、針金で解錠することはできないのですが。

もしかしたら、退去されてしまう可能性もあります。

物件によっては、オートロックや防犯カメラが付いていますが、この物件にはありません。

取り敢えず昨日、ダミーカメラを発注しました。

本物の匡体を使用したもので、一見すると分からないタイプです。

他の防犯対策も検討します。

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ジェービルです


昨日の続きです

アパートの1階の住人から、「太鼓を叩く音が聞こえる」というクレームを受け、2回現地に直行。

しかし、いずれも上の階の住人は不在。

隣の部屋は、壁は構造上、隣接しておらず、低音は響かないし、大音量を出せば、他の部屋の方も気づくはず。
他の入居者の方に聴取しても、うるさいことはないとのこと。

隣家でもないみたいです。


原因が分からないとアパートのクレームのあった部屋の表で思案していると、その部屋の外壁に接続されていたプロパンガスのボンベが目に入りました。

念のため、クレームのあった入居者さんにお風呂の給湯をつけてもらいました。

すると、ガスボンベの接続機器から「ポコッ、ポコッポコッ」と音が聞こえます。

下の写真のようなガスボンベを接続する機器からです。
     ↓
ガス配管設備

その音は、ちょっと離れていたら、それほど気になりません。

ただ、壁面に音が発生した配管設備が固定されているので、スピーカーの原理で壁が共振し、室内に太鼓の音のように響いていたようです。

原因が分かれば、あとは、修理・調整すればよく、笑い話で済みます。

ただ、アパートのどこかの入居者さんが給湯機を使うと、太鼓を叩くような音が聞こえます。
お風呂にお湯を入れる時は、数分間鳴り響いていたでしょう。
騒音に悩んでいた入居者さんは、ずっと上の階の入居者さんを迷惑がっていたでしょう。

もしかしたら、そのまま退去ということになっていたかもしれません。

大家にとっては、幽霊以上?に恐ろしい事態です。

自分は、入居者さんと話すときは、何か気になる点はないか聞くことを心掛けていますが、他の大家さんのように1年に1回ぐらいは入居者さんにアンケートを行うのも良いかなと考える今日このごろです。


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ジェービルです


築3年の木造アパート。

1週間ぐらい前に1階の入居者さんから電話がありました。

聞けば、時々上の方から太鼓を叩く音がどこからか聞こえてくるとのこと。

時間は夕方も、そして夜の12時を過ぎてからも。

せめて夜は静かにさしてもらえないかとのクレームでした。

真上の入居者さんは、自分がその物件を取得する前からの方で、何回か対応していたので、知ってますが、
今まで、他の入居者さんや1階の同じ部屋の前の入居者さんからクレームや気になる点としても出たことはありません。

上の入居者さんにそれとなく聞いても違うみたいです。

そこで、太鼓の音が聞こえるという入居者さんに、
「音が聞こえる時に連絡してください。10分以内に駆けつけて確認します。」と伝えました。

そして、「今、太鼓をたたく音がします。」と翌日に連絡があり、現地に急行。

外廊下・階段あたりから、耳をそばだてても、何も聞こえません。

確認すると、上の部屋は2階も3階も留守。

構造上、隣の部屋とは壁では隣接していないし、音のする位置から、隣が音の発生源とは、あまり考えられません。

もしかしたら、隣家からかもと考えつつ、あたりをゆっくり確認しましたがその気配も無し。

音が聞こえると連絡のあった部屋の入居者さんに確認すると、私が来るちょっと前までの10分程度音がしていたとのこと。

しばらく、現場で待機しましたが、音は再発生しなかったので、その日は戻りました。




翌日、アパートの清掃をしていると向かいに住んでいるお婆ちゃんが出てきました。

太鼓を叩く音がどこからか聞こえてくると話したら、そのお婆ちゃんは急に真顔になり、

「実は、そのアパートが建てられる前、そこには古い家があり、太鼓の達人が住んでいたんだよ。
ある日、太鼓の練習をしているときに、急に倒れて亡くなったんだよ。
それ以来、空き家となったその古民家からは、夜な夜な太鼓を叩く音が聞こえてたんだよ。」と、
話してくれました。




そして、昨日、再度1階の入居者さんから、夜に「今、太鼓を叩く音が聞こえる」と連絡がありました。

現地に駆け付けると、音は止んでいました。

まわりを確認すると静かです。
2階、3階の入居者さんも不在です。

静寂さが闇を包んでいます。

はたして幽霊の正体は!?

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                ちなみに、お婆ちゃんとの会話のところはフィクションですm(_ _)m