東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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HOME’Sさん恒例「人気の街ランキング」(=物件問合せ数)を発表されました。

今回のランキングは、2013年1月1日~12月31日を対象期間とし、HOME’Sに掲載した賃貸物件への問い合わせ数を駅ごとに集計したものです。

http://www.homes.co.jp/kurashito/life/ranking/ranking025/ ← HOME’S 2014年 人気の街ランキング

それによると、関東エリアでは、
1位 池袋
2位 荻窪
3位 大宮
4位 三軒茶屋
5位 川崎
6位 高円寺
7位 吉祥寺
8位 恵比寿
9位 葛西
10位 中野
でした。

ちなみに下記の表は2012年のものです。

2013人気の街

「物件問合せ数」に比較して「住みたい街」は、ブランド地が上位にランクインしています。

不動産投資において重要なのは、全ての人が憧れている街ではなく、実際に賃貸物件の入居者の需要がある街です。

また「住みたい街」は、値落ちしづらいエリアですが、賃貸需要以上にマイホームの実需が強い街で投資利回りも低めです。
相続税対策向けには適してますが、不動産投資アーリーステージの段階で物件を取得すると、次の物件が買えなくなることもあります。

自分のステージにあった投資エリア選定を心掛けましょう。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/46.html ← 健美家コラム 表面利回りだけで判断すると失敗します


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健美家コラム最新話では、変動金利を固定金利に切り替えた方がいい人 と題して、変動金利のままでいくのか?それとも固定金利に切り替えた方が良いのか?について書いています。

最近、株や為替と相まって、長期金利も乱高下していますね。

株や為替と同様に長期金利の先行きを読むのも難しいです。

変動金利を選択するか、固定金利でヘッジするかは、借り入れ期間の長短・手許流動性や自己資本の厚さによって人それぞれです。

ちなみに私は期間が10年を超える借り入れについては、全て固定金利でヘッジしています。

グループ全体の自己資本比率は7割程度なので、固定化しなくても最悪デフォルトしなくても済むと思ってますが、確率の高い宝くじを買う感覚で固定化しています^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/31.html ← 健美家コラム 変動金利を固定金利に切り替えた方がいい人



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関西電力の八木社長が昨日の記者会見で全ての顧客に15%の節電を要請することを発表しました。

現在点検停止中の原発の運転再開ができないうえに、さらに現在稼働中の原発も定期点検の為に停止するのが理由とのこと。

このままでは、東電・関電のエリア以外にも節電要請があるかもしれません。

大手メーカーに勤める友人と昨夜意見交換しましたが、西日本シフトを検討していただけに、想定外の展開にショックを受けていました。

節電や計画停電への懸念、そして、いずれにしても火力発電シフトによる国内の電気料金の値上げ。

円高に加えて、TPPへの参加見送り。

さらに厚生年金への加入条件の緩和の動き。

トヨタの豊田社長も昨日、記者団に対して「日本でのものづくりがちょっと限界を超えたと思う」とコメントされたとのこと。

大家さんとしては、ただこの状態を嘆いていても仕方ありません。

経営者として、今後、自分の物件のエリアの人口が、これらの影響により、どう移動・増減するかを見極め、設備投資・新規物件取得・出口戦略を立てていかなければなりません。


「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」  ← 不動産投資で失敗したくない人はこちら
  *6/15(水)より 16,800円 から 19,800円に値上げされるそうです。



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最近、繁忙期に新規事業の仕事が重なり、多忙を極めてます。

ただ、好きな新しいことにチャレンジしていますので、楽しくやってます。

ブログの更新もままならないので、移動時間にツイッターでつぶやくことが増えてきました。


昨日の読売新聞から抜粋です。

「東京都が発表した1月1日現在の都内の推計人口は約1305万人だった。2010年の増加数は約5万9000人で、09年と比べて3割(約2万5000人)縮小し、伸びが鈍化している。23区のうち北、板橋など4区で人口が減少した。都は都内の人口は15年まで増加すると試算しているが、見直しを求められる可能性もある。

 人口増が鈍化しているのは都外からの流入が減っていることが大きい。経済状況が背景にあり、都内で労働需要が減っているためと分析する。また地方で子供が減るなか、都内に流入している若者が減少しているといわれる。
高齢化の影響もある。

 地域別では、18市区町村で人口が減少した。23区内では北、板橋、中野、杉並の4区で減少した。23区内でも高齢化の影響は大きく、12区で出生数が死亡数を下回る「自然減」となった。多摩地域では三鷹市、国分寺市などで10年に人口が減少している。
一方、江東区、中央区などで人口増が目立った。両区ともに、家族層に照準を定めたマンションの開発が人口増をけん引したようだ。

都は15年まで人口が増えるという試算をもとに中期計画をまとめている。仮に人口減少期が見込みよりも早く訪れれば、政策の修正を迫られそうだ。」

日本全体の人口減が明確な中、東京都でも多摩地区は、大学の都心回帰・工場の海外移転も進み、人口減になるという国や地方公共団体等の予測に納得しています。

ただ、23区内、それも中野、杉並という若年層の人気エリアでも、早くも人口減となるとは。

街を歩いていても、古くて敷地の広い平屋や2階建ての戸建が取り壊され、跡地には複数棟の3階建て戸建が分譲されたり、工場跡地にマンション・アパートが建築されているのを最近よく目にしますので、実際の感覚と若干違和感があります。

最近、不景気により職を求めて、都外から流入される方が多かったので、調整局面にあるのかもしれません。

また、板橋区や北区等の団地の中には、限界集落のようになっている所も確かにあります。

逆にスカイツリー近辺のように、以前に比べて人気のエリアになっている所もあります。

今後は、都区内でも、現在の積算価格や収益還元価格もさることながら、国や地方公共団体のインフラの整備計画も勘案して、5年後・10年後にそのエリアがどうなっているか見極める能力が大切になっていきますね。


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長期金利が上がってきてますね。

現在の理由は米国の先行きに対する悲観論が後退して米国金利が上昇していることに対するつれ高の要因が大きいです。

当面は上がり続けることはないでしょう。

しかし近頃の政治の動きを見ていると心配でなりません。

キャッシュリッチやストックリッチの層からむしり取ったり、埋蔵金という名の限られた資金源で辻褄を合わせて来年度予算案を編成しています。

独立行政法人や特別会計の剰余金を活用した税外収入は7兆円。

借金以外の収入でどれだけ政策経費を賄えるかを示す基礎的財政収支の赤字額は一般会計ベースで約23兆円。




S&Pが11月に公表した報告書では、日本の財政が現状のまま推移した場合、国債の格付けを現在の「ダブルA」格から、2015年以降には「トリプルB」格に引き下げる可能性があることをうたっています。

ちなみに「トリプルB」格はモロッコやチェニジア。
ギリシャは「ダブルB」です。

小手先の税制改正だけでは、日本の財政がそう遠くない将来破綻するのことに現実味を帯びてきました。

ヘッジファンドも資金量が回復しつつあり、緊縮財政に伴う景気の冷え込みや金融部門が抱える不良資産に懸念が再燃している欧州各国に狙いをつけてます。

昨日も、友人のファンドマネージャーと飲みながら意見交換しましたが、欧州の次に狙われるのは日本の可能性が高まってます。

日銀が調整できる短期金利は景気が悪いうちは上がることはないでしょう。

ただし、長期金利は市場が牙を剥けば一気に上昇します。

それは、まさに津波のように。

見えてから避難しようとしても、助からないかもしれません。

備えあれば憂い無し。


ちなみに自分は残存期間が20年程度の借入は全て固定化しました。

返済期間が残り10年以内の借入は変動も多いですが。

固定化すると足許の金利負担は若干上がりますが、当たる確率の高い宝くじと思ってヘッジしています。


そういえば年末ジャンボ宝くじの発売は今日までですね。

自分は、宝くじやギャンブルは普段しないのですが、年末ジャンボだけは、少額をおみくじ代わりに毎年買っています。

3,000円でも当たったら、大吉以上のご利益がありそうです^^


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多摩信用金庫さんの地域経済研究所レポートに気になる記事がありました。

東京都多摩地域の人口がら来年より減少に転じるとのことです。

日本全体の人口は2005年より減少に転じています。

また多摩地域の生産年齢人口(15歳?65歳)も2005年より減少に転じています。

人口減少も大家さんには悩ましいですが、更に気になるのは人口構成比です。

今年の総人口407万人が2035年には12%減の357万人。

それに対し、生産年齢人口は270万人から23%減の208万人。

エリアの高齢化が進みます。

意外だったのは、生産年齢人口の減少割合が大きかったのが、東京23区に隣接する武蔵野市・三鷹市で上位3位に入っており、それぞれ30%程度の減少だったことです。

東京23区に隣接するエリアの方が急速に高齢化が進むとのこと。

吉祥寺等の人気エリアを抱えているので意外な結果です。

ただ、私も住んでいたことがあるので、土地勘はありますが、同じ市内でもエリアによってかなり特性が違います。

同じ市内でも、栄えるエリアと衰退するエリアが出てくるでしょう。

このような現象は多摩地区だけでなく、神奈川・千葉・埼玉の東京通勤圏でも同じ傾向だと思います。

千葉のユーカリが丘のように、東京23区より離れているエリアでも長期的計画によって永続的に栄えているエリアもあります。

最近、さくら事務所の長嶋修さんに何度かお聞きしたことが思い浮かびます。



不動産賃貸業は、超長期の設備投資です。

新築・築浅で取得しても、クロージングするときは築古です。

自分は三代目大家で、新築・築浅の物件がどう老朽化していくのか、エリアがどう変わっていくかを物ごころついたときから40年近く見てきました。

自分より若い物件が、メンテナンスの掛け方にもよりますが、高齢化・老朽化しています。

今、利回りが高いとか、キャッシュフローが得られていても、10年後・20年後の出口戦略を考慮するとどうなるのでしょうか?

最近は毎月のように大家さん向けの本が出版されて、大家さん全体のスキルも大幅に底上げされています。

今ちょっとした工夫で高い稼働率・収益性を誇る物件も、数年後にはその工夫は一般化しています。

情報の共有化・伝達スピードが早くなっており、先行者利益を得られる期間も短くなっています。


建物の価値も今までの実際の価値と関係の無い積算評価から、現物を実際に査定した評価額に変更されるかもです。

高利回りで短期に資金回収できる物件は別として、超長期のハイレバレッジの物件の場合は、政策の転換も考慮すると、これからは今まで以上に緻密なマーケティングが必要だと思います。


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ジェービルです

国土交通省は、今日9月21日に7月1日時点の基準地価(都道府県地価)を発表しました。

以下、国土交通省のホームページから抜粋。

「1年間の平均の地価変動率は、各用途・各圏域で約3%?5%の下落となり、前回(約3%?8%)に比べ、全体的に下落率が縮小した。
特に、三大都市圏では、住宅地、商業地とも下落率が半減した。この理由としては、?前回の調査は世界的金融危機後で土地需要が大幅に減少した時点の調査であったが、今回の調査は景気が厳しい状況ながら持ち直しを見せている時点における調査であること、?住宅地においては、都市部で利便性、選好性(人気)が高く潜在的に需要の大きい地域で、マンションや戸建住宅地の値頃感の高まりや税制等の住宅関連施策の効果等から住宅地需要が回復した地域が現れたこと、?商業地においては、数年前に活発な不動産投資が行われた中心部において世界的金融危機以後オフィス空室率の上昇、賃料下落が続く厳しい市況に大きな変化は見られないものの、大都市の一部地域において金融環境の改善もあって収益用不動産の取得の動きが見られること等が挙げられる。
一方、地方圏では、人口減少や中心市街地の衰退といった構造的な要因もあり、住宅地、商業地とも前回とほぼ同じ下落率を示した。

地価公示との共通調査地点で半年毎の地価動向を見ると、三大都市圏では、世界的金融危機の発生した時期を含む平成20年後期を底に下落率が縮小する傾向を示しており、特に住宅地では、平成22年前期の下落率が1%未満に縮小した。一方、地方圏では、平成22年前期になってから下落率が縮小の動きを見せている。」

特に東京圏については、22年前期については下げ止まってきています。

基準地価ベースで、下げ止まっているということは、実際の取引は上昇している可能性が高いです。

事実、自分のドミナントエリア内の地価動向を見ていても、リーマンショック前より高い値段で売りに出され、買われていっています。

売りに出ている収益物件の利回りも低下気味です。

地方も、交通機関の整備や再開発が進んだピンポイントは下げ止まりの傾向にあります。

不動産投資を行う上で大切なことは、今現在の積算価値やキャッシュフローではなく、5年後・10年後にそのエリアがどうなっているかを予想することだと思います。

大家業を営む上で、不動産投資・賃貸のノウハウを勉強することはもちろん大切ですが、幅広く世界的な政治経済の動きから地域の再開発や大規模集客施設の動きまで、アンテナ高く情報収集し、自分なりに分析することが大切ですね。

最近の円高による企業の動向や大学等の教育機関の経営状況・方針を分析していれば、ある程度投資して良いエリアは絞り込めると思います。

あまり分析を進めると、日本で投資する気が失せてきそうですが・・・


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ジェービルです


昨日の読売新聞によりますと

「ヤマダ電機が中古住宅参入、オール電化に改装

家電量販最大手のヤマダ電機は、中古住宅事業に来年から本格参入する方針を明らかにした。

 仕入れた中古住宅を、給湯やコンロ、暖房などをすべて電気でまかなうオール電化にリフォームして、割安な価格で提供する。

 家電量販大手が中古住宅市場に本格参入するのは初めてで、市場活性化にもつながりそうだ。

 オール電化住宅は、光熱費の引き下げ効果が見込めるうえ、火を使わないという安心感から、高齢者や子どもがいる世帯を中心に人気がある。東京電力のサービス区域内では毎年10%以上も増加している。

 ヤマダは、仕入れた中古住宅に、IHクッキングヒーターを設置し、最新の給湯システムや防犯キーシステムなども導入する。オール電化にするための費用は100万円弱かかるとされるが、ヤマダはほとんど上乗せせずに販売する。」とのこと。

そして住宅の購入時には、テレビや冷蔵庫等の大型家電を買うケースも多く、そちらで相乗効果を狙うそうです。

各地域の金融機関と提携し、競売住宅などの安価な物件を仕入れて、不動産会社を介さず、エンドに直接販売する方針だそうです。


現在、亀井元金融相の政策のおかげで競売が減っており、自分は任意売却が増えると見込んでいました。

ここを狙う業者さんが増えると予測はしていましたが、家電量販店が参入してくるとは、想定外でした。

資金力のある大手家電量販店は、競売や任売のニッチなマーケットでは、井の中のクジラです。

しかも金融機関との強力なパイプを有しています。

これは、このマーケットでは超強力な武器です。

エンドさんへの信頼度も地場の業者さんや個人投資家と段違いです。

昨日は、テレビでデイ・アフター・トゥモローを見ましたが、グーグル不動産といい、ヤマダ電気といい、業界にとっては、急激な環境変化が続きそうです。

自分の領域が氷河期になる前に、新天地へ避難する必要が出てきそうです。


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ジェービルです。

今日の日経新聞の夕刊の見出しは「地方公社の解散相次ぐ」でした。

既に解散が決まったり、検討中の主な土地開発公社・住宅供給公社は、三浦市・福井県・神奈川県・山梨県・富山県・奈良市・広島市・大阪市・横浜市。

そして茨城県は、住宅供給公社の破産処理を決め、現在議会で審議中です。


土地開発公社とは、地方公共団体が地域の秩序ある整備を図るために必要な公有地となるべき土地等の取得及び造成その他の管理等を行わせるために設立した公社です。

また住宅供給公社とは、集団住宅及び宅地を供給する目的で地方公共団体により設立されたものです。

公社は右肩上がりの経済成長を前提に、地価が安いときに買うために設立されました。

しかし、バブル崩壊後は、公共事業拡大、土地流動化、不良債権処理なども視野に入れた「バブルの受け皿」に利用されていきました。

自分が銀行員時代には、そのような案件が結構ありました。

10年前には全国で4兆円以上の土地が塩漬けになっていたようです。

今まで、塩漬けになった土地売ると損が実現化し、自治体にとってたいへんな事態になることから、処理は先送りされてきましたが、昨年総務省が処理するための地方債の発行を認めたため、ここにきて全国的に解散の動きが出てきました。

横浜市などは、今年の3月末時点で1751億円の負債を抱えており、2013年に解散予定です。

今も、入札や抽選によって売却を進めていますが、今後、解散に向けて、民間への投げ売りもあるかも知れません。

横浜市あたりは、まだ需要があり、それほど地価に与える影響は少ないかもしれませんが、地方で物件を取得するときは、公社が投げ売りしそうな土地が近所にないかどうか確認する必要があるかもしれませんね。


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ジェービルです。


国税庁は今日、相続税や贈与税の算定基準となる2010年分の路線価を公表しました。

今年1月1日時点の公示地価は国土交通省が今年3月に公表していますが、全国全用途平均で前年比4.6%減と2年連続で下落していました。
2010年の公示地価は、全国の住宅地が4.2%減で1983年の水準、商業地は6.1%減で、公示地価の下落に伴い、路線価も2年連続の下落となる公算が強いとみられていました。

路線価の標準宅地の全国平均額は前年比8.0%下落となり、2年連続で下落しました。

東京圏は前年比9.7%下落(前年6.5%下落)、大阪圏は同8.3%下落(前年3.4%下落)、名古屋圏は同7.6%下落(前年6.3%下落)。
地方圏も前年比5.9%下落(前年3.8%下落)しました。 

3大都市圏の下げ幅が大きいのは、オフィスビルや商業ビルの空室率上昇による賃料下落が大きい要因となっています。

賃料水準の上昇時には、収益還元法により地価を膨らませ、積算価格も上昇し、好循環となりましたが、現在は賃料下落による収益還元価値の下落により、積算価値も低下しています。

オフィス・商業系の積算価値は、収益還元価値を後追いするもので、お互い密接に連携しています。

住宅地の場合は、夢のマイホームを望まれる方は、利回りとか初めから発想に無く、その地に住みたいという方も多いので、連携度はオフィス・商業系に比べると低くなります。


最近、3大都市圏でもファンド物件でフリーレント6ヶ月とか広告料6ヶ月とかの物件があるそうです。

知識の浅い素人大家さんをターゲットに表面利回りを高くして売り抜けようとする気なら別ですが、ファンドさんの物件は規模も大きく、買い手も現在の想定賃料に引き直してデューデリすると思いますので、そこまでして高い表面利回りを維持する必要があるのか、ちょっと考えてしまいます。


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