東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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本日の日経朝刊によると、オリックス銀行は12月から個人向けの不動産投資ローンで対象物件を広げるそうです。

クレディセゾンの子会社で不動産担保融資を手掛けるセゾンファンデックスの保証を活用。
従来は難しかった築20年超の物件の購入資金を融資できるようにするとのこと。

 東京都内には1990年前後に建った木造アパートが多く、融資できれば個人投資家の売買が活発になると判断。
従来は東京と大阪が中心だった対象地域も、北関東のほか地方の政令指定都市にも広げる。

同行の不動産投資ローン残高は年10%前後で伸びているそうです。

今年の9月に金融庁の動きを健美家コラムに書きましたが、早くも良い動きが出てきています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/37.html ← アパートローンはどう変わる?~金融庁の銀行検査見直しが大家さんに与える影響~

今回の融資対象エリアは、地方にも広げるようですが、銀行が融資するからといって、無条件に飛びついてはいけません。

今日、更新した健美家コラムで、注意点を書きましたので、参考にしてください。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/43.html ← 地方高利回り物件で今後、気を付けなければいけないこと



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ここ最近、金融機関の不動産融資に対するスタンスが積極的になっています。

日銀の金融緩和による潤沢な資金の一部が不動産マーケットに流れ込んでいます。REIT( 不動産投資信託 )などに対するノンリコースローンの伸びも顕著です。

このような資金の流れは現状、不動産業者さんやREITに対するものが主となっていますが、今後、我々個人レベルの大家さんに対してはどうなっていくのでしょうか?

健美家コラム最新話では、そのあたりと金利上昇時のリスクヘッジについて銀行員の視点から書いてます。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/28.html ← "健美家コラム最新話

皆さんのご参考になれば幸いです。

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先日の日曜はOz... さんビーフンデザイン進藤さんの新築物件見学会。

イラストや図面では以前より拝見していたのですが、今一つ実体感が掴めていませんでした。


進藤さん亀戸イラスト


やはり住まいは実物を拝見しないといけないですね。

下の写真はロフトに続く本棚です。

亀戸本棚

ロフトと階段のような本棚の間には、結構距離がありますのが、背の高い方なら本棚からロフトへも移動できそうです。

亀戸ロフト

今回の作品で、現場で一つ気になったのは、道路付が良いのに、何故重層式連棟としたのか。

単純に2階建てロフト付共同住宅でも良かったのではないかとその場では浅慮しました。

物件見学会の後の懇親会2次会で、その点について進藤さんに聞いたのですが、建築コスト・対工務店の観点のみならず、融資の面も考慮したうえでの回答を頂き、その思慮の深さに驚嘆しました。

この作品のみならず、進藤さんの作品は以前より融資付けを考慮して設計されていることが多いです。

進藤さんの作品はコンセプトが尖っていて住む人を選びますが、これからの東京の賃貸住居マーケットで長期間収益力を維持し、生き残るのは、万人受けする物件ではなく、コンセプトのしっかりした物件と思っています。

私や私のクライアントさんの物件も、エリアとコンセプトがマッチすれば、ぜひ意見を戦わせて、良いものを創ってみたいと感じさせていただいた秋の爽やかな夜でした^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/15.html ← 健美家コラム 以前断られた銀行でも融資が出る?信用保証協会の保証とは。


8月に開催した1棟不動産投資セミナーが好評でしたので、10月13日(土)と10月17日(水)に再度開催します。

17日は、私にしては珍しく平日の夜の開催ですので、土日の参加が難しく、いつもは参加できない方にとってはチャンスです。

10月13日1棟不動産投資セミナー ← こちらをクリック

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私は、不動産・金融マーケットについては、平成初めから銀行の融資担当者としてウォッチしてきました。

最近、国内外不動産投資家や地主大家さん、ベンチャー企業・中小企業のコンサルティングをしていて感じることは、
毎月何冊も出版される不動産投資本のおかげで、大家さん業界全体の不動産投資スキルが上がりました。

金融機関の大家さん向け融資スキルも、いろいろな失敗も経験し、上がりました。

REITは小口物件を取得しなくなり、最近は個人投資家がその出口の受け皿となっています。

そして相続税・所得税は増税傾向、法人向け税制は減税傾向。

アマゾン・楽天等通販の台頭によるリアル店舗需要の縮小。

震災による耐震性強化のニーズ。

不動産賃貸業界を取り巻く環境が10年前・20年前どころか5年前に比べても大きく変化しています。

大型収益不動産を数棟取得してサラリーマンをリタイアという手法も、今の不動産マーケットを俯瞰してみれば、一部の自己資金の豊かな方、不動産スキルが高く業者さんとグリップが強い方を除けば、かなり困難を要すると思います。

邱永漢氏がインタビューで
「やることは今までなかったことをやるから先生がいないんですよね。
だから現象が先生なんです。
本に書いてあるものは過去の教訓であって未来の教訓じゃない。」と述べられていことがあります。

今ある全ての現象・事象を自分なりに噛み砕いて、数年後、数十年後の不動産マーケットを予測し、そのために必要な手法を自分自身で造っていくスキルが、成功する大家さんには、今まで以上に求められるようになっています。

私は、最近不動産賃貸業・不動産業向け融資という枠・カテゴリーを超えて、得意分野であった一般企業向け融資にあてはまる装置産業という視点から大家業を経営していこうと舵を切りつつあります。

不動産賃貸業の仕入れは、不動産の現物もさることながら、資金調達も重要な仕入れです。

皆さんも、一般的なアパートローンの枠組みにあてはまらないけれども、高利回りが期待できる物件に巡り会った時に、それに対応できる資金調達スキルを身に着けて頂ければと思います。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/15.html ← 健美家コラム 以前断られた銀行でも融資が出る?信用保証協会の保証とは。


8月に開催した1棟不動産投資セミナーが好評でしたので、10月13日(土)と10月17日(水)に再度開催します。

17日は、私にしては珍しく平日の夜の開催ですので、土日の参加が難しく、いつもは参加できない方にとってはチャンスです。

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先日、銀行員時代に勤めていた支店の会に参加しました。

その時に、仕えていた元支店長に言われたのが、「岡元が銀行を辞めて独立するとは思わなかった。」

自分自身も、銀行員として融資の相談にのったり、経営コンサルティングの仕事をするのは好きでしたので、自発的積極的に転職・起業を考えることはありませんでした。

人生のターニングポイントとなったのは、父の死と不動産会社からのヘッドハンティング。

その当時担当していた旧財閥系やその他の東証一部上場不動産賃貸会社とのやりとり、ロバキヨの頃から始まるサラリーマン不動産投資ブームといった当時の時流もありましたが、どちらかといえば、外部からの要因に触発されての転機でした。

4年前に銀行を退職してからも、その後、いろいろな方との出会い・そして応援に支えられつつ、新規事業も立ち上げ、日々充実したビジネスライフを過ごさせて頂いてます。

自分の良心に従ってやりたいことをやりたいようにできるのも、不動産投資を着実に進めて資金繰りに余裕がでたからこそです。

今は、かなりキャッシュポジションに余裕が出てきましたが、独立した当初は結構資金繰りがタイトでした。

とはいっても、タイトな資金繰りの中でも、なんとかやっていけると思っていました。

それは、いろいろな会社や個人の融資相談を永年していたので、多種多様な融資調達方法を熟知していたからです。

自分の会社の財務内容や業務内容からして、どの金融機関からどれぐらいの資金をどれぐらいの条件で調達できることが分かれば、慌てることもありません。


最近、健美家コラムでは、個人向けローンではない、事業性融資の調達方法について書いています。

無担保で手軽な融資調達方法

日本政策金融公庫はどのくらい活用できる?

日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?(前編)

日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?【後編】

大家さん・不動産賃貸業者のみならず、他の業種で、これから起業される方、創業間もない方にも参考になる内容です。

皆さんのゆとりある経営の一助になれば幸いです。


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先日は、東京大家の会で、私のリノベした物件とリノベ前の物件を見学いただきました。

以前、任売で取得した5棟目ホワイトベースの完成見学会の時は、ブログでも告知して、数日に分けて100名以上の方にお越し頂きましたが、ご近所の方からのクレームもあり、懲りましたwww。

その後は、専ら自分が主催したり、参加している大家の会で告知して開催しています。

他の大家さんの物件を見学させて頂くことは、為になり、もちろん意義がありますが、自分の物件を見学いただくことにも大きな意義があります。

まずリノベ後の物件は、駄目出しをしてもらえます。

今回も、いろいろな点についてギーク大家さん達から貴重なご指摘を頂きました。

すぐに付け加えたり、手直しする個所もありますし、次回や他の物件で改善する点もありました。

感謝です^^


またリノベ前の物件でしたら、自分やパートナー業者さんが気付かなかった点を指摘頂いたり、他にもリフォーム・リノベに有効なアドバイスをいただけます。


物件見学会では、褒められるより指摘される方が嬉しいです^^

ただ、初対面の時は、なかなか難しいかもしれませんね。

自分も初対面の大家さんの物件で指摘することは、クライアントさんでなければ、できないケースが多いです。

普段からSNSや懇親会・オフ会で気心知れておくことが大切だと思います。



健美家コラムでは、今回、日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントについて書いています。

自分は、元銀行員なので、結構融資を受ける立場は新鮮だったりします^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/13.html ← 健美家コラム 日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?


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先日、8棟目となる新規シェアハウス用物件の取得・リノベ資金の融資が3行で認可となりました。

中古住宅のリノベ物件で金融機関も夏休み取得期間中ですので苦労するとは当初より思っていましたが、想定以上にとてもとてもとても時間が掛かりました。

融資特約無しの契約だったので、決済までの期間を十分に取ったつもりでしたが、認可が契約書上の決済期限近くとなり、ホッと一息です。

今回、融資を打診したのは、主力行の他に新規行2行。

認可条件は、全行ともオーバーローン・耐用年数超えでした。
土地・建物取得資金の他に、諸経費とリノベ費用も満額融資を受けることになりました。

その中で、融資条件が一番良かったのは、主力行。

しかし、今回は主力行の認可条件に比して融資期間も短く、金利も高い2番手の銀行でお借りすることにしました。

当然に主力行は上司の方が、「うちで借りてくれ」と事務所にお願いにいらっしゃいました。

でも、今回なぜ他行から借りることについて、道理を持って説明し、納得してもらい、お帰り頂きました。


私は、金融機関とのお付き合いで信義を一番に重んじます。

単発案件の取引条件の優劣だけで、どこで融資を受けるか決めることはありません。

短期的には、条件が良い方がいいに決まってますが、長期的に考えれば、違う場合もあります。

それは、銀行員として17年間融資を出していた経験から身を持って知っています。


最近、クライアントさんや大家さんの友人知人から「金利を引き下げてもらいました。」「今より良い条件で他の金融機関で借り換えました。」というお話をよく聞きます。

他行借り換えも念頭において今借りている金利を下げることについての相談もよく受けます。

銀行が積極的に肩代わりを提案するのと、凄腕大家さんが自慢げに実績を話すのを聞いて真似されようとする方も多いです。

しかし依頼を受けたうちでお受けしているのは約7割でしょうか。

残り3割については、今はしない方が良いとアドバイスして、謝絶しています。

多分、他のコンサルさんでしたら仕事ですから受けて、他行借り換えも辞さずで金利引き下げ折衝をサポートしているかもしれません。

どのような方が金利引き下げ折衝をしても良いか、また他行借り換えをしても良いかは、健美家コラムで書こうと思ってますのでお楽しみに。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/12.html ← 健美家コラム最新話へ


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先日記事に書いたハプティックさん施工してもらっている築古RCマンションのリノベ工事ですが、8割がた仕上がってきました。

303キッチン


以前は、数百万円程度のリノベーションの資金は、融資を受けるのに手間もかかるので、借入でなく、自己資金で賄っていました。

手間がかかる以外に、個人的な事情ですが、10年程度の借入期間では、2~5年前までは自己資金を使おうが、借入しようが長期の資金繰りの中ではあまり差が無かったからです。

しかし現時点では、私個人の借り入れについては、あと5年でほぼ完済してしまいます。
*資産保有会社や家族名義の借り入れは、まだ残ります。

なので、最近はあまり大きくないリノベ資金についても金融機関から調達するようにしています。

手許資金でも対応可能ですが、次の物件取得の為の自己資金を厚く内部留保しておくために、借りれるものは借りるようにしています。

フルローンも大丈夫かもしれませんが、金融機関の融資スタンスは逐次変化します。
お得な売り急ぎ物件や瑕疵物件を取得する上でも、手許資金は昨今のマーケットを鑑みれば多いに越したことはありません。

リフォーム・リノベ資金の調達は、大体、無担保で期間は10年ぐらいでしょうか。

最近は、資料をほとんど出さず、申込書1枚で済む金融機関も利用するようになりました。

審査も1~3日程度で手軽です。

詳細については健美家コラムで連載していますので、参照願います。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/11.html ← その1

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/12.html ← その2

まだ続きます。


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みずほ信託銀行系の調査によると今年前半の不動産売買額は2009年下半期の2倍まで回復したとのこと。

なかでも不動産投信による物件の取得、大型の取引が増えているそうです。

東京では、大型オフィスビル完成による需給悪化が一巡し、消費税引き上げ前の駆け込み需要をにらみマンション用地の仕入れも活発化しています。

これらの動きは直接はギーク大家さんには影響は少ないです。


かたや、中小企業金融円滑化法の来年3月末の期限切れを控え、今年度に入って金融機関側が借り換えに応じないケースも出てきました。

金融庁も再生の見込みの無い企業は延命させることがないよう方針を転換しつつあります。

金融庁は、円滑化法の終了に伴って支援が必要になる企業は5~6万社と見込んでいます。

円滑化法のおかげで競売や任売を免れてきた物件の不動産市場への放出が始まりつつあります。

この数年の間、沈静化していたマーケットが活発化するでしょう。


金融不動産マーケットの大波小波を的確にとらえて、それぞれのポジションで積極的に波に乗るシーズンがやってきます。

健美家コラム最新話では、個別金融機関の融資スタンスの変化のタイトルでニッチ不動産マーケットへの銀行の対応を書いてますので、ご参考に

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/10.html ← 健美家コラム個別金融機関の融資スタンスの変化


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大家さんには、直接は関係ありませんが、最近金融業界では、イギリスの大手銀行バークレイズによるLIBORの不正操作が騒ぎとなっています。

金融機関のホールセール部門や大手企業で財務部門を経験している方以外は「LIBORってなに? 」と思われるでしょう。

LIBORとは、世界の有力銀行同士がお金を貸し借りする際の金利のことです。

正式名はロンドン銀行間取引金利と言い、英語表記の頭文字でLIBOR=ライボーと呼びます。

ドル、ユーロ、円など10種類の通貨について、期間別に「金利が何%だったらお金を集められるか」を自己申告します。ドルの場合は18行、円の場合は15行が申告し、異常値を反映しないよう、英国銀行協会がそれぞれ上下4行ずつを除いた平均値を算出します。

LIBORは、欧米ではよく使われる基準金利です。
金利デリバティブ取引・ノンリコースローン・シンジケートローンの他に住宅ローンにも使われます。

日本の大家さん向けのアパートローンやプロパーローンの基準金利は、各銀行が独自に設定した短期プライムレートや長期標準金利がよく使われます。

個人向けローンは、変動型は政策金利、固定型は国債等の長期金利との連動性が強く、LIBORとの関係は薄いです。
ただ、銀行は変動金利で調達した資金を「金利スワップ市場」で固定金利に替えますので、固定金利のローンも無縁ではありません。

また、一部メガバンク等では凄腕大家さんに向けて基準金利に日本版LIBORともいえるTIBOR(=東京銀行間取引金利)を使うこともありますが、表で宣伝していない裏メニューなので、あまりなじみがありません。

ただ私は銀行員時代に、法人向けにTIBORを使った金利スワップ(=金利固定化)取引、シンジケートローンやノンリコースローンを手掛けていました。
また、一部の上場企業ではLIBORベースの取引も手掛けていました。

日本でも企業向け取引では影響があります。


それで何が問題になっているかというと、バークレイズがLIBORを不正操作したということ。

一つは2005~08年、同行のトレーダーが他のトレーダーと結託し、実際の取引より高い金利を英銀行協会に報告。その結果、実態でないLIBORが決定され、有利に操作されたLIBORに基づき各種金利が設定され、英バークレイズに利益をもたらしたという疑惑。
もう一つは、08年秋のリーマン・ショック時に、協会に報告する金利を故意に引き下げ、バークレイズの財務を実態より健全に見せかけていたという疑惑。

バークレイズは6月に英米の金融監督機関から不正金利操作の指摘を受け、2億9000万ポンド(約360億円)の罰金を支払うことに同意しています。

事件のポイントは、LIBORの決定には英国の銀行だけでなく、米、欧、日など世界の大手銀20行近くの取引金利が参考にされ、バークレイズが単独で不正な操作をするのは困難ということ。

各銀行のトレーダー同士が結託して、広範囲に談合を続けなければ、金利操作はできません。

LIBORに基づいて行われる金融取引の規模は世界で360兆ドル(約2京8000兆円)とも推計されています。

規模が大きすぎて、想像が追いつきません。

ギリシャ危機、欧州危機が霞んできそうです。

不正取引の全貌が明らかになり、それによって損失を被ってきた被害者が訴訟を起こせば(既に訴訟は起き始めていますが)、世界経済にどれほど影響が出るのでしょう。

ただでさえ、欧州危機が影響を及ぼしている中、日本のみならず世界の不動産マーケットに与えるインパクトも大きくなりそうです。

これからの事態の進展から目が離せません。


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