東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/051234567891011121314151617181920212223242526272829302017/07

健美家コラム更新しました。

今回は、融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税のpart3で、 税金と融資の視点から減価償却費のコントロールについて書いています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/64.html ← 健美家コラム最新話

早いもので、今年もあと2か月あまり、個人の大家さんは、12月末に向けて、今年に経費にするものと来年に先送りするものとを決める期限が近付いてます。

備品の取得なら年末ぎりぎりでも大丈夫ですが、工事が必要なものは、職人さんの手配もありますので、11月前半には段取りしたいですね


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/21.html ← 健美家コラム 法人を活用した【4つの節税ノウハウ】とそのメリット


自民、公明両党は9日の与党税制協議会で、13年度税制改正で所得税の最高税率を引き上げることで大筋合意したとのこと。

相続税についても、課税対象を広げる方向で検討しています。

所得税は現在、課税対象となる所得が「1800万円超」の部分に最高税率の40%が適用されてます。

公明党は、消費税率の引き上げに合わせて富裕層への増税を行うことを重視しており、所得税の最高税率を引き上げて「3000万円超~5000万円」の部分に45%、「5000万円超」に50%を適用するよう求めています。。

 自民党の税制調査会幹部は9日、「公明党と基本的な方向は一致している」と述べ、増税に応じる考えを明確にしました。

所得税の最高税率は、昨年の自民、公明、民主の3党合意で今年度中の見直しが決まってましたが、民主党は45%への引き上げを示したのに対し、公明党は50%を主張。自民党は態度を明確にせず、結論は先送りされていました。

民主党も賛成するでしょうから、所得税増税は決定的です。

今後も消費税増税が進めば、高額所得者に対する所得税の税率をさらに上げるかもしれません。

大家さんも、個人本人で不動産を買い進められている方や耐用年数超えの築古物件を取得し、短期で減価償却費を使い切る方は、資産保有法人を活用した節税対策がますます重要になります。

私も既に2つの法人を設立しましたが、節税の為に今年は、もう一つ法人を作らないといけなくなりそうです。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/21.html ← 健美家コラム 法人を活用した【4つの節税ノウハウ】とそのメリット

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム最新話 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法

これから数回に分けて、不動産管理会社・資産保有会社を使った節税対策・相続対策について解説していきます。

銀行員時代から富裕層・経営者層・地主大家さんのコンサルティングをしていますが、新興大家さんは、この分野での意識がまだまだ薄いと感じています。

自民党政権になるのでペースは遅くなっても、資産税など富裕層狙い撃ちの税制は長期的には強化されていくことでしょう。

大家さん=富裕層では必ずしもないのですが、税制上は同じマーケットにあてはまることが多いです。

当面の所得に対する節税によるキャッシュフロー向上と将来避けられない相続対策。

私もサラリーマン時代から資産管理会社を立ち上げました。

その後も1社立ち上げて、来年はもう1社立ち上げるかもしれません。

セミリタイアできる規模以上の大家さんを目指す方は、早目の対応をお薦めします。


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連ドラは、大河ドラマ以外あまり視ないのですが、たまたま昨日視たドラマは、毎回視ようかと思わせられました。

タイトルは「トッカン 特別国税徴収官」

内容は番組ホームページからの引用になりますが、

悪質な税金の滞納者を扱う特別国税徴収官(トッカン)付きとなった新米徴収官・鈴宮深樹(25)が仕事や友人、親との関係に悩みながら成長していく姿を描く。

主演の井上真央が演じるのは税務署の新米徴収官・鈴宮深樹(25)
税金の滞納者から滞納税を徴収するのが仕事。
滞納者から「人でなし!税金泥棒!」と罵詈雑言を浴びることもしばしば。
特に悪質な案件を扱う特別国税徴収官(トッカン)の補佐となり、払えるのに払えない、払いたくても払えない、様々な事情で滞納する人々と向き合っていく物語です。

映画「マルサの女」のように、本当はお金があるのに隠して納税していない滞納者から徴収するエピソードもありますが、真面目に働いていても経営が立ち行かなくなった町工場の経営者から取り立てる視ていて辛いエピソードも挿入されています。

自分は、税の取り立てはしたことはありませんが、銀行の融資担当としてのポジションで取り立てをしていました。

取り立てる者は、取り立てる立場で辛く苦しいものがあります。

また、今でも家賃の督促・取り立てをしています。

大家さんは、取り立てる立場であり、そして不動産賃貸経営に失敗すれば金融機関や税務当局から取り立てられる立場です。

日々いろいろな大家さんのコンサルティングをしていますが、中には大家業を舐めている方々がいらっしゃいます。

大家業は、紙や電子上のバーチャルな投資ではありません。
リアルな事業です。

本やいろいろな記事で経営に失敗したらどうなるかは知っていても、現実に直面したら、その状況は取り立てる方も取り立てられる方も精神的に凄まじいものがあります。

このドラマを視ていても、実際の現場を経験していた身からすると、演出が軽いと感じますが、全く視覚聴覚で感じたことがない方々には、追い込まれたらどうなるか知るのによいドラマと思います。

放送は日テレ系 水曜22時からです。

大家さんに限らず、経営者にはお薦めになりそうな予感のドラマです。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/09.html ← 健美家コラム 失敗?成功?コンセプト型シェアハウス


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昨日、やっと急ぎの仕事が一段落しました。

まだまだ忙しいですが、なんとかブログの更新ができます。

と、言いつつ先週も夜は毎日飲みでしたが。

月曜日は、昵懇にしているリノベ業者さんや管理会社さん。

火曜日は、夜銀サロン。

水曜日は、かなり前より昵懇にしている不動産業者さんと狼旅団さん

木曜日は、都心で数棟所有しているクライアントさんの方々。

金曜日は、てつさんの物件見学会&懇親会。

これで年内は一段落ですが、まだ急な海外出張の可能性もあります。

なかなか落ち着きません。


では、本題の税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化について。

今日が最終回です。


今日は租税条約等に基づく情報交換ネットワークの現状について

租税情報交換の重要性に関する世界的認識が高まる中、23年11月17日現在で見ると日本の情報交換ネットワークも、53条約(64カ国・地域に適用)まで増加しています。

欧米主要国は当然として、東欧・旧ソ連諸国とも結構つながっています。
53条約に対して、64カ国・地域というのは、旧ソ連との条約が継承されているからだそうです。

 最近では、バミューダ(22年8月)、香港(23年8月)、バハマ(23年8月)、サウジアラビア(23年9月)、マン島(23年9月)、及びケイマン諸島(23年11月)との租税条約や租税協定等、シンガポール(22年7月)、及びマレーシア(22年12月)との租税協定の改正議定書が発効したほか、今後、情報交換規定の新設を内容とするスイスとの租税条約の改正議定書の発効も予定されています。

主要なタックスヘイブンがかなり含まれてますね。

最近、国内の不動産投資家さんが注目しているアジア・太平洋地域は、上記以外にインドネシア・韓国・タイ・中国・フィリピン・ブルネイ・ベトナム・香港・オーストラリア・ニュージーランド・フィジー・インド・ブラジル等々。

これからは、海外に隠すということは発想は捨てた方が良いかもしれません。

タックスヘイブンも金融機関や機関投資家、富裕個人投資家は、合法的に利用しています。

とはいっても、某大手精密機器メーカーのような事例もありますが・・・


昨日は「坂の上の雲」の最終回でした。

明治という時代人の気質をよく描写した作品でした。

時代は違えど、昭和の高度成長期からバブル期も似たような昂揚感があったような気がします。

今の日本というより、世界中の先進諸国は、どちらかと言えば閉塞感に包まれています。

いろいろな方と話していても、枯れゆく池の魚か、ゆでガエルのような話も多いです。

せっかくの一生に一度の人生。

税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化など気にせず、正々堂々と仕事も遊びも生活も、世界を相手に前のみを見つめて進んでいきたいものです。

のぼってゆく坂の上の青い天にもし一朶の白い雲が輝いているとすれば、それのみをみつめて坂をのぼってゆきましょう。


確定申告に向けて節税対策の佳境の時期ですね。
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税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化について続けます。

その1 http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-785.html

その2 http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-786.html の続きです。


前回の外国の銀行の外国の支店に現金を持って行って、口座を開設し、日本ではATMやネットバンクで出し入れすれば、大丈夫ではないかと質問される方がいます。

これも年々捕捉されつつあります。

では、どうやってでしょうか?

それは、世界各国との租税条約等に基づく外国税務当局との情報交換によります。

世界的なソブリンリスクにより、世界の税務当局は協力して、捕捉されていない資産をあぶりだそうという傾向が強まってます。

租税条約等に基づく情報交換には、主に、「要請に基づく情報交換」、「自発的情報交換」、及び「自動的情報交換」の3つの類型があります。

今日はその中の「要請に基づく情報交換」について説明します。

「要請に基づく情報交換」は、個別の納税者に対する調査等において、国内で入手できる情報だけでは事実関係を十分に解明できない場合に、条約等相手国・地域の税務当局(外国税務当局)に必要な情報の収集・提供を要請するものです。

「要請に基づく情報交換」は、外国法人との取引の内容や、海外金融機関との取引の内容など、国際的な取引の実態や海外資産の保有・運用の状況を解明する有効な手段となっています。

 情報交換ネットワーク拡大の流れを受け、平成22年度の我が国からの「要請に基づく情報交換」の件数は、前年度から倍増しています。

平成22年度に国税庁から外国税務当局に発した「要請に基づく情報交換」の要請件数は646件となり、前年度(315件)の2倍超に増加しました。また、地域別に見ると、アジア・大洋州の国・地域向けの要請が443件となり、全体の約7割を占めています。


国税庁から外国税務当局に発した「要請に基づく情報交換」の地域別推移(平成18~22年度、単位:件)
海外税務調査

アジア太平洋地域が昨年度は大きく増えています。

これは平成22年に、シンガポールやマレーシアとの情報交換が強化されたからでしょうか。

租税条約等に基づく情報交換ネットワークの現状(租税条約を締結している国の固有名詞)と「自動的情報交換」について、
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確定申告に向けて節税対策の佳境の時期ですね。
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前回http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-785.htmlの続きです。

税務署は資産運用に関する「申告・課税漏れ」を見つけ、納税を促すため、様々な情報を集め、蓄積しています。
具体的には株式投資や海外投資など資産運用に伴う資金の流れを把握するために「法定調書」を活用しています。

その一つとして国外送金等調書があります。
一回当たり100万円超の海外からの入金や海外への送金について、国内金融機関が入送金の年月日、金額、本人の口座番号、入送金の理由などとともに税務署に提出。

私が支店で外為担当していた時は、一回当たりの金額は、もっと大きかったのですが。
年々、金額基準は厳しくなっています。

法定調書などのデータは、国税庁が全税務署と結んで展開するKSK(国税総合管理)システムに蓄積されます。

必要に応じて氏名、住所などで名寄できます。
例えば個人ごとの株式取引記録も検索・出力可能です。

先物取引も、支払調書により、基本的に取引の全容が税務署に把握されていると考えた方がよいです。
店頭取引の課税方法が2012年から申告分離課税となり、既に申告分離課税となっている取引所取引と課税方法が一本化されるため、税務署がチェックしやすくなるかもしれません。

税務当局は、特に数百万円以上の入金は申告漏れの発見につながる可能性があるとみて、調べることが多いようです。
なお、海外での利子所得は、現地で税金を徴収されても、申告することが必要です。
日本では海外の利子所得は他の所得と合計して総合課税する仕組み(国内の利子所得は源泉分離課税)なので、申告しないと税務調査の対象になる可能性があります。


仮に100万円以下の外国送金なら、国外送金等調書の適用範囲外だから大丈夫と思う方も話しているとたまにいらっしゃいます。

いえいえそんなことはありません。

税務当局は、税務調査の一環として国内の銀行取引をチェックしています。


では、外国の銀行の外国の支店に現金を持って行って、口座を開設し、日本ではATMやネットバンクで出し入れすれば、大丈夫ではないかと質問される方がいます。

これも年々捕捉されつつあります。

では、どうやってでしょうか?

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不動産ネタではないので、皆さんあまり興味が無ければ、これにて終了とします。


確定申告に向けて節税対策の佳境の時期ですね。
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昨日の讀賣新聞の記事の抜粋です。

「政府は5日、5000万円を超える預金や不動産を海外に保有する個人を対象に、国外財産に関する調書の提出を義務づける制度を創設する方針を固めた。

海外資産をつかみ、徴税を円滑にする。2012年度税制改正大綱に盛り込み、14年提出分から適用する。

新制度では、毎年12月31日時点で保有する財産について、翌年3月までの調書提出を義務化する。提出者には、後で国外財産に関する申告漏れがあった場合でも、過少申告加算税を5%軽減する優遇措置をとる。

逆に、故意に提出しなかったことがわかった場合には1年以下の懲役または50万円以下の罰金を科すほか、国外財産に関する申告漏れがあれば、過少申告加算税を5%重くする。」

預金や証券の純資産で5,000万円というと結構な金額ですが、不動産投資でレバレッジを効かせれば、総資産としては、すぐに超過する金額ですね。

円高や高所得者・資産家への課税強化もあいまって、最近は、海外投資を検討・開始されている方が多くなっています。

江戸っ子で、都区内ドミナント戦略を取っている私ですら、昨年から研究・調査しているご時世です。

今のところ、不動産投資家ではなく、不動産賃貸業者としてのポジションで経営していますので、まだ実際に海外投資はしていないですが。

ただ、元々、銀行員として外為実務を行っていましたし、現在のビジネスでクライアントさんの海外不動産投資家の方々やプライベートバンカーの友人と情報交換したりしていますので、年々資産捕捉・課税強化の動きが厳しくなるのを肌で感じています。

次回は、実際に日本の税務当局がどうやって海外資産を捕捉しているか書きたいと思います。


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最近、いくつかの勉強会・研究会で今後の不動産税制の行方について議論しています。

不動産市況は、実需もさることながら、金融環境・税制に大きく左右されます。
財務省・金融庁のさじ加減一つで、不動産価格は上がったり下がったり。
金融・税制を先読みすることが不動産投資には、なにより重要です。

その議論の中で、資産課税の一環として話題になるのが「地価税」

最近の大家さんには、馴染みのない税かもしれません。

どういう税だったかというと、端的にいうとバブルつぶしの税制でした。

平成3年に制定され、平成4年から施行。
既に各種施策により不動産価格が下げつつある中、過剰な土地投機取引による異常な地価高騰を抑制する目的で施行されました。

地価税は、自宅や他人に貸し付けている住宅の敷地で、1戸あたり1,000平方メートル以下の住宅地などが非課税とされ、さらに、定額の基礎控除(個人の場合は15億円)が設けられたことから、結果として主な納税者は大企業となり、当時も住宅系大家さんには縁のない税制でした。

地価税は、毎年1月1日現在において所有するすべての土地等の価額(相続税評価額)の合計額から、基礎控除額を引いた金額に、0.15%(平成7年以前は0.3%)の税率を課税することとされていました。

ただ、廃止されたわけでなく、バブル経済の崩壊以後、日本の土地に対する需要は低迷しており、地価の急激な上昇はないとの見込みから、地価税は租税特別措置法71条により、1998年(平成10年)度より「当分の間」課されないこととされています。

そのまま復活することは、現在の日本の不動産市況を鑑みるとありえなさそうですが、富裕層向け資産課税強化には、消費税と同じく非課税の対象や控除額を変更すれば、新たな税制の導入ではなく、改正で使えそうな税制なので、注意している税制の一つです。

資産課税強化時には、地価税のように借入の有無を考慮せず、純資産にではなく総資産に掛けられる可能性があるので、ハイレバレッジを掛けられている方は要注意です。


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産経新聞より抜粋

「社会保障と税の一体改革を検討する政府・与党の集中検討会議が、来月2日に示す一体改革原案で、年収1千万円以上の高齢者が受給する基礎年金を減額し、年収65万円未満の高齢者に1万6千円を上乗せする案などを盛り込むことが31日、分かった。安定財源の確保に向け消費税増税の法整備を今年度中に実施し、2015年度までに消費税率を段階的に10%に引き上げることも打ち出す。

 原案では、医療や介護などの自己負担額に上限を設け、それを超えた分を公費で負担するなどサービス拡充策の費用として15年度に約4兆円を要すると試算。高所得高齢者の年金削減などによる抑制額は約1兆3千億円にとどまり、差額の約2兆7千億円の財源が新たに必要になる。

 さらに現在でも10兆円程度の財源不足が生じているため、消費税率を10%に引き上げることが必要と判断した。

 高所得の年金受給者は年収1千万円以上から基礎年金を減額し、1500万円で支給を打ち切る。年金の支給開始年齢引き上げも検討課題とする。」

当面は基礎年金だけですが、そのうち厚生年金にも波及するかもしれません。
また、将来的には基準年収も1000万円~1500万円ラインより悪化するかもしれません。


不動産投資における借入金元金返済は、税引後の所得からなされるものです。
大家さんによっては、所得は多くても借入金の返済額が多く、キャッシュフローがあまり無い方もいらっしゃいます。

特に借入期間の後半になってくると、ただでさえデッドクロスの影響が出てきます。

政府は、フルローンで不動産を取得して、借入返済比率が高い方・自己資本比率が低い方に配慮することは無いでしょう。

時々書いてますが、家族や資産管理会社への不動産所得の分散の巧拙が節税以外にも大きく影響する時代になっていくのは確実ですね。


「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」  ← 不動産投資で失敗したくない人はこちら
  *6/15(水)より 16,800円 から 19,800円に値上げされるそうです。



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