東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術
サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつもとても為になるのですが、懇親会は先着30名限りとなっています。
ご希望の方はお早めにどうぞ。


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ジェービルです。

昨日は、星輝さん、埼玉swallowsさん、大家のコウさん、マルミーさん、Sさんに5棟目ホワイトベースを見学頂きました。

☆さんが直前に他の大家さんにお声掛けされたのですが、平日の昼間だというのに5名も集まったのでびっくりです(笑)

自分の物件を見学してもらうと、いろいろなアドバイスやヒントを頂けるので助かります。

昨日も床の冷たい室内、そして見学後のお茶会(私とマルミーさんは炭酸入りアイスコーヒー(謎))で、
長時間にわたり、この物件にかかわらず盛り上がりました。

皆さん、ありがとうございました^^



アドバイス頂いた中で、すぐにでも検討しなければいけないなと思ったのが、
1階バイクガレージの猫対策。

大家のコウさんに指摘されたのですが、下の写真の通り、建物の下の部分以外にも、庇を造作して、
雨はあたらないようにしました。
しかし、壁で囲ったわけではないので、猫は自由に出入りできます。


バイクガレージ

バイクの部品盗人に対しては、道路面に壁を作り、周辺は隣人の家ですので、
ある程度セキュリティはあると思っていました。

また、セキュリティカメラも1階部分には3台付けています。

ちなみに、ドムのモノアイ(可動式カメラ)は駐車場契約者も操作し、見ることができます。

こちらはワイド画面です。
バイクガレージ ワイド

上の消火器をズームすると、ここまで拡大して見ることができます、
バイクガレージ ズーム

でもセキュリティカメラで猫は防げません。

大家のコウさん曰く、「バイクの座席を猫が引っ掻くのではないか」と。

いわれてみれば、歩いて10分ぐらいのところにある自分の主力物件周辺には、猫があふれかえっています。

そして、車や外に置いてあるいろいろな物の上で猫がくつろいでいます。

車の上でも、駐車場を借りていらっしゃる方からクレームがあり、対策を求められます。

いろいろと猫よけを試してみましたが、どれも効果なく、攻め込まれ続けてますが・・・

大型バイクならなおさらですね。

有刺鉄線かなにかで、早急に防衛線を築かねばならないと感じました。

フウッー
やることが、尽きないです・・・


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ジェービルです。

1月に募集開始した5棟目ホワイトベース。

ヴィラジェネス外見B

おかげさまで仮予約を含めて10室中8室が埋まりました。

なぜ仮予約があるかというと、一部排水管に水漏れが生じているからです。

給水ポンプを稼働させると2階のパイプスペースの中の上の方から常時ちょろちょろ漏り始めます。

水を流すとさらにポタポタ・・・

一階のガレージまで水が漏っています。

はじめは給水管かもと思い、上の階から、はつってみましたが漏れていない。

はつり

パイプスペース内部で漏れている時も、ユニットバスの点検口から覗いても、漏れていない。

ユニットバス上

その後いろいろなパターンを試してみましたが、どうやらパイプスペースと居室内部を分けるブロック塀あたりで耐火二層管が損傷している模様です。

部屋のリフォームが終わっているので、はじめは応急処置で済まし、数年後に修繕しようかとも思いましたが、
工事業者さんや、たろうさんに相談したところ(たろうさんありがとうございました^^)、
あくまで応急処置に過ぎず、どうなるかわからないので、入居者さんが多くなる前に、きちんと直した方が良いと判断しました。

パイプスペース上部の作業のしづらい狭いところで漏っているので、今回はユニットバスも取り外し、修繕することにしました。

もともと取得した時にユニットバスはひどく汚れていたので(今も黄ばんでいます)、交換費用は予算に入れており、その点では構わないのですが、時間を浪費してしまったのが悔やまれます。

最近、水にやられている物件をよく拝見し、建物の漏水の怖さを実感しています。

古いRCでパイプスペースが無く、配管がコンクリート内に埋め込まれているタイプだと、配管が経年劣化し、全取り換えしなければならない場合、露出配管で見栄えも悪くなりますし、多額の費用が掛ります。

ババを引かないように、インスペクションはしっかりやらないといけませんね。

自分も基本から学ぼうと思っています。

皆さんもお気をつけて。


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1月30日石渡浩さんのお宝不動産セミナー

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ジェービルです。

5棟目ホワイトベース(ほぼ)完成記念の25日、26日の一般見学会、27日の東京築古組の物件鑑賞会に数多くの方にお出で頂き、ありがとうございました。

3日間合わせて100名程の方にご見学いただきました。

凄腕の大家さん方から、躯体や裏側壁面のメンテナンス、収納また細部に至るまで、いろいろなアドバイスを頂きました。

来年以降の修繕計画、及び労働力投入して今日以降自分で行っていくことに織り込んでいきたいと思います。

宴

見学会

結構バタバタしていましたので、せっかくお越し頂いたのに、ゆっくりお話できず、申し訳ございませんでした。

ブログやSNSを通して存じていて、初めてお会いした方も多く、うれしかったです。

この1年、数多くの大家さんと知り合いになり、懇意にさせて頂いて感謝感謝です^^

来年も宜しくお願い致します。
 *ブログはまだ更新します(笑)


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ジェービルです。


今日は5棟目ホワイトベース完成見学会の初日でした。

完成というのは、一部工事中の他、自分で労働力を投入する箇所はこれから正月にかけて作業するからです。

完成した部屋です。

ビフォー

201号室ビフォー

アフター

201号室

ビフォー

305号室ビフォー

アフター(せんた君出撃モード)

305号室



今日は、予想以上の方々にお見えいただきました。

かなり忙しかったです。

ずっと何人かの方がいらっしゃいました。

で・・・
明日のことを考えました。

夕方からの勉強会・忘年会参加者は40名ほど。

もし15時過ぎ頃に皆さん同時にいらっしゃると満足に見学してもらえません。

そこで浅見光彦ファンの方にお願いです。

ここの住所は西ヶ原3丁目。

浅見光彦のまさに住む町です。

早めにホワイトベースを見学したあと、浅見光彦ミステリー紀行などはいかがでしょうか。

浅見光彦ファン以外の方にも周辺散策の参考になりそうなホームページをリンクさせます。

東京紅団ホームページ ← こちらをクリック願います

勉強会・忘年会会場は、「亜光飯店」というところで、現地より徒歩3分のところにあります。
東京都北区西ヶ原3-59-12
http://www.h3.dion.ne.jp/~akou/a_access.html


あと、先日ご案内した石渡浩さんの12月27日のセミナー。

12月27日セミナー「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」



好評で、石渡さんのブログからの申し込みは締め切られています。
上からは別枠で確保していますので、残りわずかですが、申し込めます。
参加希望の方は、お急ぎを。

間に合わなかった方は1月30日のセミナー&懇親会があります。
1月30日石渡浩さんのお宝不動産セミナー

石渡浩お宝セミナー


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ジェービルです。

師走も中盤ですね。

5棟目(通称ホワイトベース)のリノベーションも着々と進んでいます。

12月下旬には完成予定です。

写真です。

ホワイトベース









嘘です。

イメージはこちらです。

完成予想図


今回は、多分、他の大家さんではまだ導入したことの無いモビルスーツのパイロットが喜びそうな新兵器(スキーム)も搭載しました。

サイコミュ兵器です(謎)


12月下旬完成予定です。

そこで12月25日(金)26日(土)に完成見学会を行います。


見学会ご案内 ← 詳細、及びFAXでの申し込みはこちら

申し込み ← Webでの見学申し込みはこちら


現在の周辺相場を勘案した予定表面利回りは14%台です。

実質利回りで13%は目指したいです。

ランニングコストはジム並ですので、キャッシュフロー面でも優れています。
自分は通常、表面利回りより実際のキャッシュフローとバランスを重視しています。

平成築RCで山手線より1駅徒歩7分の立地ですから、まずまずの出来だと思ってます。

取得当初は想定満室利回りは11%、実質利回り10%を見込んでいました。

ご協力頂いた各社さんのおかげです。

総合プロデュースのモダンアパートメントさん、
ミニキッチン「せんた君」のビラハウジングさん、
インターネット・防犯システムのベンディアムさん、
バイクガレージのパルモさん、
デジタルロックの東邦金属工業さん
各工事業者さん。
結構無理言ったかもしれません。
皆さんに感謝です^^


26日には総合プロデュースを担当して頂いたモダンアパートメントの渡邊社長によるローコストデザイナーズリノベーションについての勉強会、そして拡大版東京大家の会で忘年会も予定しています。
時間は16時30分より、会費7千円で予定しております。

各大家の会を通じて、既に募集させて頂きましたが、まだ若干会場に余裕があります。

参加ご希望の方は、ブログ右下のメールフォームに名前(ハンドルネーム可)、メルアド、電話番号記入の上、勉強会・忘年会参加希望ということで、メール送信願います。

おって開催場所等をお知らせいたします。
定員となり、やむを得ずお断りする場合もメールにて返信させて頂きます。

宜しくお願い致します。


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昨日は、ama911さん主催のプチ忘年会に参加してきました。

メンバーは他にama911さんのJFA同期のSさん、naさん、ama911さんのご縁で参加された女性のSさん。

不動産投資に対してモチベーション高い方が多く、現在契約間近の方や買付けを入れていらっしゃる方もおります。
こちらもエネルギーをもらってきました。

最近、不動産賃貸業を取り巻く環境で良いニュースが少ないので、一人でじっくり今後の展開について考えていると滅入ってきます。

たまに?気分転換するのは良いですね。 →  ranking



先日には5棟目(仮称ホワイトベース)のリノベーション工事が始まるので、近隣の住人の方に挨拶廻りをしてきました。

外観 ← ホワイトベース(笑)

他の物件の大規模修繕の時も、ご近所に挨拶廻りをしますが、通常はタオルを贈答品として持参しています。

でも今回はちょっと予算を掛けてゴディバのチョコレートにしました。

ゴディバチョコ

理由は、工事自体は内装主体なので、あまり近隣に迷惑を掛けることはないと思いますが、完成すると1階にバイクガレージが設置されること。
18機搭載とグワジン級です(謎)。


細い道路の奥なので、音や往来で迷惑を掛けるかもしれません。

子供も道路で遊んでいる所です。

稼動しても近所に迷惑をかけないよう、細い路地に入る時はエンジンを切って押してもらうとか、ルールを作ったほうが良いかもしれません。

近隣も含めた秩序ある快適な住環境の提供は大家さんの務めですね。


下は、ゴディバから貰ったクリスマス限定オリジナルマグカップです。

結構、高級感があります。

全商品税込¥5,775以上お買い上げのお客様にプレゼントしているそうです。

数に限りがあるそうなので、欲しい方はお早めに。

忘年会・クリスマスパーティーのビンゴ大会とかの景品にはちょうど良いかもです。

ゴディバマグカップ



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昨日はプロデュース会社さんとネット会社さんと個別に5棟目(通称ホワイトベース)の改修について打ち合わせ。

外観


いよいよ来週から改修作業に入ります。

駐車場

1階はモビルスーツの格納庫に全面改修する予定ですが、ここにはパイロットがサイコミュで遠隔操作できるドム搭載タイプのモノアイをマウントすることに決定しました。

ほとんど遊び心で設置した趣味の設備です。

プラシバシー保護の観点から導入が危ぶまれましたが、それもラインを分けることで解決し、導入決定。

*まだ、機密ですので暗号で書いてます(笑)
 完成時には、この物件の売りとします。
 全国でも、まだ同業者で導入しているところは無いのでは?
 あったらすいません。


あと装備で悩んでいるのが、ドアロック。

下のは現在の状況。

デジタルキー

17年経っており、扱いも荒く、電子システムは死んでます。
美和の同等品だと1個5万円程度。

明日、大阪全賃にて他社さんのも物色してみます。
東京全賃でもチェックしましたが、ドアノブ一体型は高かったような・・・
分離型も検討しますが、そこでコスト削減できても、ドアの見栄えが悪くなると、効果半減ですし。

悩みどころです。


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9月下旬に取得した5棟目の残置物撤去も先日全て完了しました。

駐車場

1階もすっきり。
*マゼランがつっかえてましたが業者さんが2日掛かりで撤去完了。

左奥に見えるのは私の愛機です。
*通常のより3倍のスピードが出ます。


ここにバイクガレージを設置します。

*モビルスーツを17台、モビルアーマー1台収納予定です。


室内です。
こちらも全面リフォームします。

201号室

初め物件を内見したとき、まだ住んでいるのでは?という状態でした。
人はもういずこかに去られていましたが、代わりにゴキ○リの団体さんが不法占拠していました。
バルサン焚いて、天国に強制退去してもらいました。

*これでコロニー落しができます。
 キッチンは黒い三連星になる予定です(謎)



外観です。

外観

*洗えば白鮮やかになるので、今後、仮称をホワイトベースとします。


業者さんとも、企画・見積もりが最終段階にきています。

*塔載兵器・艤装も固まりつつあります。
 今、モノアイを付けるかコスト面で悩んでいます。

業者さんも、このブログを知ってますが、*の部分は呼んでも???の方もいるかもです。
機密が漏れないように高度な暗号を使ってます(笑)



と言うように、せっかくですから遊び心とココロザシを持ち、趣味と実益を兼ねて、日々仕事?してます。

これからも進捗は、テクニカル的なことも含めて逐次アップしていきます。

今日は、東京は天気が回復しました。
今からココロザシを高めてきます。


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リノベ企画中の5棟目1階は、太い柱だけで壁の無い駐車場となっています。

5棟目外観

車だと縦2台しか置けないので、バイクガレージにしようと検討中。
バイクガレージだと18台置けるみたいです。
このあたりの駐車場の相場は車が25,000円。
バイクは11,000円ぐらいだそうです。
初期費用はかかりますが、中長期的には、利回り向上に貢献します。

で、セキュリティの問題もあり、道路面入り口に壁を作り、外から一般の方が、覗いたり、侵入できないようにしようと思ってます。

問題は費用対効果。

壁の素材や、入り口を引き戸にするか、シャッターにするか、またセキュリティーはどうするか、プロデュース会社さんと検討中。

1階正面は建物の印象を決めますから、コストを抑えつつ、良いものに仕上げたいですね。

結構、楽しく悩んでます。

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5棟目リノベ前の残置物撤去。
コストカットの為、労働力を投入しています。

各部屋はこんな状態・・・
5棟目室内2

もっとひどく臭う部屋もあります。
1室はゴキブリが大運動会をしていましたので、バルサンを焚きました。

そして室内のゴミをビニール袋に分別します。
ゴミ
氷山の一角です。
全体ではこの20倍ぐらいあります。
少しずつ処理してました。
一部にはヤフオクに出せそうな物もありました^^

先月の取得当初は異臭で入れなかった部屋も、ゴミを片付けたら、マシになってきました。
でも、壁に臭いがしみついているので、まだまだ換気が必要です。
ペット可マンションも臭い対策は大変そうですね。
それ以上に、人が溶けた部屋。 考えただけでも気が遠くなります・・・
自分の物件で起きないことを祈ります。

あとは1階駐車場部分の残置物と廃家電。
洗濯機・冷蔵庫・大型テレビ・ロッカー等。
1階残置物
これらの処理はさすがに自分でできないので、業者に依頼しました。

さて、今からがリノベ本番となります。

続きは、逐次UPしていきます。