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ジェービルです。
最近、経済的に暗くなる話題が多いです。
円高 → 工場海外移転 → 逆輸入
不動産関連では無く、メーカーさん関連の経営者や同輩の方々との交流では、トレンドの話題です。
バブルやプチバブルの時にいろいろな方から聞いたことが言葉があります。
「○○な土地は限られている。だから上がることはあっても、下がることはない。」
バブルの時はともかく、プチバブルのときに上場した新興デべの社長さんからその言葉を聞いたときは、？？？でした。
まあ、３０過ぎの社長さんでバブル崩壊を経験していなかったから、仕方ないのかもしれませんが。
もちろん、その会社は市場から退場しました。
東京２３区には、既に余地は無いということも聞きます。
そうでしょうか？
確かに一見すると密集しています。
でも余地が無いかと言うとそんなことはありません。
今まで、容積率・建蔽率をフルに使用していなかった古い一軒家が取り壊されると、そこに３階建ての戸建てが３軒できます。
単純に想定すると、今までおじいさん、おばあさんの２人のみが住まわれていた土地に夫婦＋子供２人の３世帯、合計１２人が住むことになります。
＊あくまで、一例です。
そして、この円高です。
高い固定資産税を支払って、都内に工場を持っていても、採算が合いません。
皆さん移転し始めています。
どこに？
地方ではありません。
最近は、町の中小企業さんでも中国や東南アジアに移転し始めています。
元請けさんが海外に移転するのですから当然、元請けさんの近くに移転するのが道理です。
空いた工場の跡には、高層マンションが建ちます。
一時的には地域の需給バランスが崩れますが、少しすると回復します。
日本の人口は減少しています。
どこからか流入してきたわけです。
逆に流出したエリアがあるということです。
この流れは大家さんにはどうすることもできません。
小手先の満室対策も一時しのぎでしかないかもしれません。
国が移民政策を大転換するとか、国内の企業を国内に留まりたくなるような政策を打たない限りは。
自分は、常に５年後、１０年後に、経済や産業構造の変化により、そのエリアがどうなっているか推測して、ターゲットとするエリアを決めています。
超長期の投資なのですから、今時点の利回りとか積算価値より、そちらの方が大切だと思っています。
こういってはなんですが、積算価値なんて銀行が担保評価するための簡易ルールであって、時価ではありません。
銀行員時代から、法人営業部にいた自分は、積算価値なんて、あまりあてにはしていませんでした。
＊最近は銀行員より熱心な不動産投資家さんの方が銀行の担保評価ルールに詳しいのではと思うくらいです。
銀行のルールは絶対基準では無いです。
その時々にころっと変わります。
銀行から融資を引くことに重点を置いていると物の本質を見失います。
東京・地方・新築・築古・ＲＣ・木造、どれが良くてどれが悪いということは無いです。
その人の属性・ポジション・居住地等によって、ベターな方法はそれぞれです。
自分も上記の全ての項目に該当する物件を所有しています。
皆さんも、自分の基準を確立するよう努力して頂ければと思います。
結局は自己責任なのですから。
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ジェービルです。
分譲マンションの一室を賃貸に出すなど実際には住んでいない区分所有者に対し、管理組合の役員業務を免れているとして月額２５００円の住民活動協力金を課すことの是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁は２６日、「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と、課金を適法と判断しました。
国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などについて、管理規約の標準的なひな型を示していますが、
その中で「役員は居住中の組合員から選ぶ」とする一方で、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するか否かは各建物の管理組合の判断に委ねられています。
人数と所有面積の双方で４分の３以上が合意すれば、管理規約を変更でき、協力金の徴収を認めています。
今回のような「不在所有者」に協力金を求めるシステムは、まだ一般的ではないですが、最高裁の判例ができたことにより採用する管理組合が出てくる可能性もありそうです。
「マンションは管理を買え」と言います。
元々、投資用として分譲しているワンルームタイプは別として、管理のしっかりしているファミリータイプのマンションほど、不在所有者に対する協力金を採用するところが多くなりそうです。
ファミリー向け区分所有マンションへの投資も検討していますが、今後は取得検討時に管理規約の動向にも採算をはじくうえで注意していかなければなりませんね。
ただでさえ、区分所有マンションは、管理組合費や修繕積立金負担で１棟物と比較して、表面利回りに対する実質利回りが低いですし。
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ちょっと前に投資方針シリーズで書いていました。
最近、他の大家さんや業界関係者と話していると、年末が近づいたせいか、その話しが多くなりました。
会社によっては、来年の計画の策定に取り掛かっているところもあります。
よく「これからの狙い目は？」と聞かれます。
ただ、どんな人に対してもおいしい物件というのは、そうは出てきません。
その人の属性や投入できる資金量、奥向資産、家族構成、居住地・今後のライフスタイル等によって変わります。
ターゲットとしては、築浅ＲＣ・築古木造・新築・戸建・区分・競売・任売・借地・シェアハウス・ガレージハウス等多種多様です。
自分が長期的・マクロ的に重要視しているポイントを再度になるかもしれませんがあげますと、
・人口は減少する。
・現政権は既存の建物をスクラップ＆ビルドではなく、修繕して長期に使っていこうとする方針。
（自民時代は建設業界との関係上打ち出せませんでしたが）
よって、賃貸住宅の需給バランスは当面良くならない。
・新興国の成長はこれからも続き、日本の賃金・生活水準は長期的に下がっていく。
・赤字国債が消化しきれず長期金利が跳ね上がる可能性あり。
→よく「自分のローンは長期プライムレート等ではなく短プラ連動の長期標準金利等で、
短期金利は上がることは当分無いから大丈夫」ということを聞きますが、本当にあなたの
ローン契約は大丈夫ですか？
一度、金銭消費貸借契約書の裏面をよく読んだほうが良いと思います。
これらのことから総合的に判断すると、
・家賃の慢性的な低下により収益還元価値の下落が続く。
・人口減・生産開発拠点の海外移転により土地の需要が減り、建物価格もデフレにより下がり、積算価格も下落する。
・よって今はまだ調整局面で、レバレッジを効かせてまで、買い急ぐ必要は無い。
というのが、マクロ的な今の自分の捉えかたです。
ただ、あくまでマクロ的な捉えかたですよ!!
自分の私見が誤っているかもしれません。
個々の案件としては、十分採算の取れるやりかたはあると思っています。
今度の土日には、来年を占うセミナー「不動産投資の戦略マップ」が開催されます。
不動産投資業界のそれぞれの分野の方が、セミナーのタイトルに基づき、各ポジションの立場で話されます。
自分も懇親会を含めて参加しますが、各分野のエキスパートの方々のお話を聞いて、自分に合った投資方針を再構築したいと思っています。
今年初めに開催された前回の時に参加しましたが、大変参考になりました。
私が初めて参加した有料セミナーでしたが、人脈と見聞が一気にひろがり、
セミリタイアまでしてしまいました（笑）
まさに人生を大きく変えるきっかけとなったセミナーです。
昨日の段階で、あと数名で定員になるとのことでした。
参加ご希望の方はまだ間に合えば下のバナーからお申し込みできます。
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国土交通省が、国が定める公営住宅の入居条件のうち、収入制限を撤廃し、各自治体が自由に決められるように見直すことにしたそうです。
現在の条件は月収158,000円以下ですが、来年には緩和されるみたいです。
自民党・公明党も反対する法案でなさそうですので、すんなり来年の通常国会で法案が成立しそうですね。
公営住宅に空き室が多い地域は、入居者さんが奪われる可能性がでてきました。
問題は、玉突きで入居者需要を取られること。
公営住宅 ← 築古アパマン ← 築浅アパマン の順でしょうか。
同一エリア全体の賃料水準が更に下がる可能性があります。 → ranking
もう一つ気になる政府の動きとして、「新築住宅にかかわる固定資産税の軽減特例」の抜本的な見直しが、行政刷新会議の「事業仕分け」で求められています。
今年度末で期限が切れますが、どうなりますか。
全面廃止とはならないまでも、個人の持ち家だけ残して、もしかしたら賃貸住宅のみ廃止ということになる可能性もあります。
賃家住宅の場合一戸につき40?以上ですので、ファミリー物件の新築を検討されている方は、採算検討上要注意ですね。
特にＲＣの場合、固定資産税評価額が高いので、気をつけねば !!
民主党もマスコミも大家さんには冷たいですから･･･
大家業は､ますますしょぼくれていくのでしょうか･･･
しくしく（たろうさん風に）
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昨日の「アジアの片隅で」の続きです。
「サーパス」ブランドのマンション分譲大手の穴吹工務店が会社更生法の適用されましたね。
負債総額はグループ２社を合わせると1509億円。
今年５番目の規模の倒産で、不動産業界では２月の日本綜合地所、５月のジョイント・コーポレーションに次ぐ破綻となりました。
昨年からの負の動きが止まりませんね。
まだまだ大なり小なり続くと思います。
金融機関の企画・審査部門では、個人のパッケージ型ローンは別として、メガバンク規模ですら、建設・不動産セクターとしてデベも大家さんも同じ者が担当していることが多いです。
さらに融資スタンスが厳しくなりそうな気配です。
バブル崩壊の時を思い出します。
いつかきた道です。 → ranking
また、東証マザーズ上場のアルデプロが粉飾決算を行っていたとして、証券取引等監視委員会が、金融商品取引法違反の疑いで、課徴金約２億８千万円の納付命令を出すよう金融庁に勧告しましたね。
最も悪質だった２０年７月期には、連結純資産を約１７５億円も水増ししていたそうです。
金融機関は粉飾を非常に嫌います。
すいませんでは済みません。
個人の不動産投資でも、最近は金融資産が少ないと融資が受けられないからといって、
預金額を虚偽に水増しするのはやめた方が良いです。
一度失った信用はデータベースに残り､死ぬまで回復しません。
ただ、自分が銀行で融資を担当していた時に実感したのは、
ビジネスの世界に限らず真実と事実は異なることです。
ここの微妙な境にチャンスをものにできるか否か分かれることがあります。
続きはまた次回に
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先週の土曜日の続きです。
これからの投資方針について、日々思いをめぐらせています。
自分が今、マクロ的な不動産投資方針を考える上で、ポイントとしている点を備忘録代わりにあげます。
○日本は慢性的なデフレ状態にある。
○ただ、国内の景気回復感のないまま、新興国景気の過熱に引っ張られ、
スタグフレーションもあり得る。
（スタグフレーションとは不況下の物価上昇のことです）
ただ、インフレの時とは異なり、需給バランスが供給過多に傾いている不動産市況は上昇しない。
○国債増発により長期金利が将来急に上がる可能性がある。
○日本の人口は、移民政策を推進しない限り、当面増加する要因は無い。
○いずれにせよ、不動産賃貸マーケットは高齢者・外国人等のシェアが高くなる。
○工場は海外に移転し、大学や子育ての終わった世帯は都心に回帰する。
○所得格差が大きくなることにより、同じ経済圏でも地域格差が大きくなる。
○大都市には、まだまだ容積率等を有効活用していない低利用地がある。
○都会の町工場跡地は用途地域使い勝手もありアパマン建設に適している。
＊川口等が良い例。
○海外投資家が政治的経済的にも積極的に日本に投資する環境には無い。
そして現在直面しているポイントとして、
○大家さんのデフォルトが増加している。
○それに伴い金融機関の融資スタンスが厳しくなっているというか、以前の目線に戻っている。
メガバンクはかなり前より、最近はあのス○ガまで。
○平成バブル時に相続対策として建てられた物件が数多く市場に出始めている。
＊元々、相続対策で建てているため、大家業自体に興味があまりない方々が、
設備の減価償却期間が過ぎ、妙味があまり無くなったことから、売りに出してると思料。
などと言った事をポイントに、自分の置かれた立場を勘案して、今後の投資方針を考えてます。
では、これらのことから導き出される投資方針は
続きは次回に
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最近、情報収集していて新規物件取得に向けてネガティブになることばかりです。
政府は２０日に発表した１１月の月例経済報告に「緩やかなデフレ状況にある」との表現を盛り込み、日本経済がデフレ状態にあると公式に認めました。
政府が２００１年３月の月例経済報告でデフレを初めて認めて以来、日本経済は慢性的なデフレ状態にあります。
特に不動産市況については、一部の大都市圏を除いて、それが途切れることなく継続しています。
今回の「デフレ宣言」は事態が一段と深刻化していることを裏付けた格好で、日本経済は景気悪化と物価下落が同時に進む「デフレスパイラル」の恐怖に再び直面することになります。
物価が下落すると消費者は買い物はしやすくなります。
しかし、企業にとっては売り上げが減り収益が圧迫されます。
新規の設備投資はできず、倒産も増えます。
消費者（＝労働者）の賃金は下がり、失業も増えます。
政府にとっては法人税・所得税・消費税等の税収が減る要因。
政策実行の資金を確保しようとして国債を増発すれば金利が上がります。
衣食住、全ての業界にデフレの波は押し寄せてます。
特に過剰設備を抱える業界は厳しいです。
過剰設備を抱える業界･･･
不動産賃貸業界もそうですね。
数年前のプチバブルの時に行った過剰投資。
完全に賃貸の需給バランスを崩しました。
あと、最近肌で感じることは、平成バブルの時に建築された物件が市場に以前にも増して出てきたこと。
平成バブルの時、自分は資産家・地主の方々に相続対策として、大手ハウスメーカーやマンションデベと組んで一棟物マンション投資を奨めていました。
当時は路線価も高く、多額の相続税に悩んでいる方が多かったです。
まだフルローンでキャッシュフローを得るために個人が不動産投資を行うなんて発想は、皆無でした。
ですので、今売りに出されている方というのは、ブログランキングに参加しているブログや大家さん本を読んでいる層とは、異なります。
その方々の住宅賃貸市場におけるシェアは非常に高く、その動向が今後の市況を左右します。
今日は東京はいい天気です。
今から、所有物件の手入れをしてきたいと思います。
三連休なのにどこにも遊びに行かず仕事？してます･･･
続きは次回に。
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