東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
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ジェービルです。

昨日の続きです。

普段忙しくて逐次家賃水準をチェックできない方のために、役に立つデータとして、不動産アーカイブがあります。

過去の掲載情報を元に生成された参考情報であり、同じ部屋の賃料推移が分かる場合もあります。


まずは自分の知りたいエリアを選択します。

アーカイブ一覧


そして物件を選択します。

アーカイブ

すると物件の概要と、過去そして現在の募集条件が表示されます。

物件取得時の周辺相場調査と、空き室の募集賃料設定にとても重宝します。

基本的なことですが、物件取得時には、現在入居している方の賃料水準が周辺相場より高くないか確認しましょう。
賃料が下落基調にある昨今、採算をはじくときは、現在の賃料水準に引き直すのが当然です。
銀行では空き室の多いエリアは、最低価格帯を基準として審査することもあります。。
高利回りと思って取得したら、高値づかみだったということにならないようにしてくださいね。


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ジェービルです。

昨日の日記を読んだ方から、「どうやれば効率的に賃貸の需給をチェックできるのですか」という内容の質問を複数受けました。

自分は各ポータルサイトで、自分の物件の近隣の物件をローラーしてますが、マクロ的に参考にしているのはHOME'Sのサイトのデータです。


下の画面は、総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」を引用して掲載されている各都道府県の空室率です。
住宅・土地統計調査は、我が国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。
空室率は、住宅の数(又は借家の数)に対する空家数(又は賃貸住宅の空家数)の割合をエリア毎に計算したものです。
ただ、5年ごとに行われるものなのであくまで為参考です。
全国空室率


さらに詳細に分かります。
23区空室率


そして希望間取・家賃とポータルサイト掲載物件の比較。
希望間取り・家賃

賃貸入居者の希望間取・家賃の他、希望する住居の広さや築年数、駅からの徒歩時間も掲載物件と比較できます。

これで、需給の乖離を分析しています。

雑感として、東京は空き室率は低いですが、空き室数は多いですね。
しかし、マーケット自体も圧倒的なので、コンセプトを明確化し、ターゲットを絞り込めば、ニッチな需要を拾うことができます。
その点において熱心な大家さんにとっては大手や地主大家さんの物量作戦に巻き込まれず、ゲリラ戦を展開できる、やり易いエリアと思います。

HOME'Sのサイトには、普段忙しくて逐次家賃水準をチェックできない方のために、役に立つデータもあります。

続きは次回に

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ジェービルです。

以前紹介したとなりの大家さん
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-103.html

このサイトの便利な無料サービスに
不動産関連ニュースがあります。

元の情報ソースのサイトより見やすいですし、複数のソースがまとまっているので、
迅速に自分の必要な情報がチェックできます。

最近忙しいので、ちょっとブログも滞り気味ですが、朝晩2回はチェックしています。

まだ見てない方はぜひ一度覗いてみてください。

ちょうど今、気分転換に覗いて、ドキッとした記事があったので紹介してみました。



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昨日の続きです。

実は今日、自分のドミナントエリアの物件で1件競売に入札しようと思ってました。

でも、やめました。

その物件は、山手線沿線の築古・借地権・区分の1DK。

現地も確認しましたが、大規模修繕もちゃんとやっており、築年のわりには綺麗です。

売却基準価格あたりで落札できれば、リフォーム費用や借地の名義書換費用を勘案しても、
実質利回り15%でまわりそうです。

ただ、最近は競売でこのクラスの区分は、取得にかかる総投資額が少ないことから、
競争が激しいです。

多分表面利回りですら、もっと低いところで落札されそうです。

自分は、5棟1室を所有していますが、今所有している1棟物は長期保有方針ですので、
短期・中期で出口戦略が取り易い物件を狙っています。

自分のドミトリーエリアである東京で利回りが取れて、出口戦略が取れ易いスキーム。

それは区分のシェアハウスかなと思ってます。

ただ、大家仲間で実際に運営されている方から聞くところによると、管理と募集が大変みたいです。

管理は今は専業大家ですし、もともと前職の時もそっち系の業務も多かったので苦になりません。

問題は募集です。

シープさん等のサイトやSNSでの募集もありますが、最近は新規参入が多いので皆さん苦労しつつあるみたいです。

ここがネックで参入しようか迷っていました。

そこで今回の新しい大家さんのためのホームページをいじっていて思いついたのがブログやSNSとこれで作ったホームページとリンクさせること。

ホームページだけでは多分一般の入居者さんはたどりついてくれませんが、ブログなら簡単なSEO対策でヒットしそうです。


シェアハウス以外にも通常のアパマンでも近隣の類似の物件より、内装・設備に工夫して、価格帯を高めにしている物件の紹介にも活用できそうです。

熱心な大家さんが努力して差別化しても、なかなか一般の入居希望者さんに今までは伝わりにくかったです。

同じエリアで同じような物件が何百・何千とある場合、どうやって自分の物件を見てもらうかが勝負になってきます。

需給バランスが崩れて広告費が暴騰しているエリアの大家さんは特に効果がありそうですね^^


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昨日の新しい大家さん向けのサイト「となりの大家さん」ご紹介の続きです。

このサイトで大家さんが自分で作れるホームページのサンプルです。

先ずはクリックして覗いて見てください。

ホームページ例
http://arcenciel.tobs.jp/

結構良いです。

昨日いじってましたが、最初は数時間掛かるかもしれませんが、写真や資料がそろっていたら、2棟目からは1時間程度でできそうです。

テンプレートも用意されていて、マニュアルが無くても、いじっていればすぐ覚えられるレベルです。
ブログより簡単です。

パソコンに慣れていない地主大家さんでもできるようにとプログラムされているだけのことはあります。

建物情報や空室情報はもちろんのこと、周辺情報やキャンペーン情報のページも用意されています。

自分の物件のホームページを作りながら、その活用方法にいろいろと思いを馳せています。

続きはまた次回に


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追伸:昨日紹介した「となりの大家さん」ですが、管理人のNORIさんから連絡があり、
   Yahooアドレスで登録された場合、登録確認メールが【迷惑メールフォルダ】
   に振り分けられているよう
なので、登録確認メールが届かない方は
   迷惑フォルダを探してみてください。とのことです。

人気ブログランキング1位石渡浩さんの
土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)
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私も参加したセミナーです。
不動産投資の融資に積極的な金融機関とその特徴や低所得の方が連帯保証人無しでも融資が受けられる仕組み等ためになる気付きが盛りだくさん。
これで3千円はお買い得です。 29日の24時には値上げされるそうです。
クリックした先のホームページの左下から購入できます。


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新しい大家さん向けのコミュニティサイトがオープンしました。

自分や全国の大家さんも構築に協力しています。

となりの大家さんhttp://t-oya.net/)について

 となりの大家さんは大家さんのためのコミュニティサイトです。
 今後、厳しくなるであろう賃貸経営を大家さん同士が力を合わせて
 乗り切ろうというのがサイトの趣旨です。
 お住まいの場所だけでなく、物件がご近所の大家さんを探せたり
 色々とコミュニケーションを取るためのコンテンツもあります。
 
○キャンペーンコードについて
 ・キャンペーンコードを入力することで登録月の翌々月末までプレミアム会員が無料となり、
有料のプレミアム会員と同等の機能をご利用になれます。
  期間中はオプションも全て無料となります。
 ・特別プレミアム会員の終了期限前に案内メールが届きますので、そこで
  有料での更新をされるか、無料の通常会員になるかを選択できます。
  ※自動で有料会員になるようなことはありませんのでご安心ください。
 ・「となりの大家さん」(http://t-oya.net/)のページ左上の【会員登録】ボタンより
  登録画面にお進みいただき、そこの「キャンペーンコード」に
  "senko-okamoto"とご入力ください。
          ↑
  必ずキャンペーンコードを入力願いますね。
  じゃないと有料コンテンツが無料で使えませんので

○機能の簡単な説明
 ・投稿(リフォーム/工夫、体験談、フリートーク、質問/相談、イベント、
  タダで譲ります)
  大家さんが情報を交換し合ったり悩みを相談したりするためのメインコンテンツの
  一つです。
  文字の装飾、画像掲載、絵文字の利用もできます。
 ・メッセージ
  mixiと同じでお互いにメルアドを知らなくても、「となりの大家さん」上で
  メッセージのやりとりを行うことができます。
 ・所有物件の管理
  自分の所有物件の情報を登録し、入居状況や家賃の管理を行えます。
 ・便利ツール
  賃貸経営で使える便利な機能を用意していきます。
 ・物件ホームページ作成
  自分の物件のホームページが作成できる有料コンテンツです。
  事前に建物概観、部屋内観、各設備、間取り、周辺情報の画像をご準備いただくと
  充実したサイトを作成することができます。

特に自分の物件のホームページが簡単に作成できるのは、これからの繁忙期に有利になると思います。
まずは無料ですので使ってみていただければと思います。

自分もいろいろ使ってみて、自分の不動産賃貸経営により役立つよう、これからも注文をつけていこうと思ってます(笑)


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昨日の続きです。

自分が新規物件取得時に参考にしているサイト群

それは取得候補地の役所や公共機関のホームページです。

例えば練馬区のHP

「大江戸線延伸地域のまちづくり」というページです。

電車・地下鉄の新駅ができるということは、物件の価格も、家賃の水準も、需要自体も変わってきますよね。

計画が決定してからでは、遅いです。
不動産の価格に、そのことが織り込まれてしまいます。


こちらは豊島区の都市計画街づくり情報のページ

街をどういうふうに再開発していくか、新しい公園がどこにできるか等、不動産賃貸需給に関わることが盛りだくさんです。

ホームページの他にも自分の取得対象候補エリアの議会の議事だよりも参照しています。
結構、高層マンションや忌避施設の建設反対や○○の誘致推進の請願等が載っていて、地域の動向を知るのに役に立ちます。

実例であげますと、私が2年前に取得した駅徒歩10分のアパート。
利回り的にはずばぬけて高いわけではないです。

でも検討のうえ取得しました。

ポイントは徒歩1分の表通りで行っていた大型の再開発で、ちょっと高級なスーパーとお洒落なスポーツジムができることを、公共のホームページで分かったこと。

できたら、表通りが以前とうって変わって素敵になりました。

おかげさまで、この夏にも2件空きましたが、このご時世でも賃料水準を下げることなく、ほぼすぐに次の入居者が決まりました。

取得を決めたのは、他にも間口が広く将来は2分割して分譲することも可能とか他の理由もありますが。

現時点での好条件の物件を取得するのは、購入希望者が多い昨今、なかなか難しいです。

数年後に築年が経ったのに利回りが維持できるか、また、それ以上に上がりそうな物件を自分は好んで狙っています。


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