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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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「大家さんは年金をもらえない」という逆差別

現在、65歳以降も年金が支給停止となっている人は約28万人もおり、その支給停止額は約3000億円にも上るそうです。

PayPayやふるさと納税で得したと喜んでいる場合ではありません。

詳しくはこちら→東洋経済記事



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日々、いろいろな大家さんと交流しています。

個人の不動産投資において、規模はどれぐらいが最適か?

バブル崩壊時に、メガバンク融資担当者として数百億円規模の個人の大家さん、それ以上の数千億円規模の資産を持つ(負債ともいう)企業を不良債権処理して引導を渡し、その後のオフバランスへの流れを経験したきた身としては、単に規模の大さを誇りマウンティングする一部の大家の風潮に疑義を持たざるを得ません。

人生は、「起きて半畳寝て一畳、天下取っても二合半」です。

自分と、その家族が、十分満足できる収入を得られれば、それ以上は、余計なリスクや責任を負い、時間も取られることになり、無用と思料します。




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最近、健美家さんでアップされた私と川村さんの元銀行員大家対談。

初回は、掲載されてからまだ1週間経っていないのに32,000アクセスを超えてます。

通常、1か月経っても10,000アクセス超えることも少ないので驚きです。

ブログランキングトップの狼さんや他の実力者大家さんに取り上げられているからかもしれません。
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-2466.html ← 狼さんのブログ

特に第二話をアップしてから直接の反響が多くなりました。
大家の集まりの懇親会では普通に話されていることなのですが、ネットに掲載されると新鮮なのかもしれませんね。

狼さん曰く「禁断ネタ」
確かに、対談だったので、いつもののりで話してしまいましたが、自分のコラムでは書かなかったでしょう。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 対談第二話 銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。

で、他の回も合わせて反響をきいていると、「不動産投資家」「不動産コンサルタント」という肩書に拒絶反応を表している知人が多かったです。
この肩書自体は、何も否定される肩書ではないのですが、拒否反応が多いのは多分周辺で名乗っている方々の中で他の大家さんを喰い物にする方の確率が多いからかもしれません。

私は前々から「不動産投資家」と「大家さん」を次のように自分なりに定義付けています。

「不動産投資家」=出資者、とアセットマネジメントの一部
アセットマネジメント (AM) とは、広義としては、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。 不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。
*いわゆる不動産投資は、不労所得を得る手段、自分では管理はしないよ系

「大家さん」=アセットマネジメントに加え、プロパティマネジメント更にビルマネジメント(=ビルメン)を行う
但し、自身のキャパにより適宜外注する。
プロパティマネジメント(PM)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。 狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント(AM)会社から受託して行う管理業務のことである。
ビルマネジメントとは、建築物を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを請け負う事業のこと。 ビルメンテナンス 、ビル管理とも。略称はビルメン。
*全て自主管理ではないけど、物件の清掃・小修繕・ステージング・客付け会社への営業など行う人も含む

私は、銀行で大手上場不動産会社から街の不動産屋さんまで担当しました。
その後、オフィスビルの開発運営会社に転職して、2年弱修行して、その後専業自主管理大家となりました。

今迄、売却した物件は地方の区分所有マンション1戸のみです。
それ以外は、東京23区内の一棟物マンション・アパート・戸建賃貸・シェアハウス・バイクガレージ・区分マンション等を自主管理で実質四半世紀以上経営しています。

不動産投資家さんや他の大家さんから管理受諾している物件での漏水等の設備トラブルで自ら現場に急行することはあまり無いですが、自己所有物件では、深夜・休日でも自分の携帯に連絡があり、自ら急行するか、いつも依頼している業者さんに指示して動いてもらってます。

実態としては、「不動産投資家」ではなく、「自主管理大家」を当初から続けてます。

よく、外注先かスタッフに全て任せればよいのにとも言われますが、たかだか100戸弱ですから現場感覚を忘れないようにプレイングマネジャーを継続してます。

何故、この時期に「不動産投資家」から「大家」に一部の肩書を替えるというと、四半世紀前のトラウマとなっている経験と状況が甦りつつあるからです。

最近の不動産投資業界の空気を読んでいると、また、ゆくゆく語っていくことになるでしょう。



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昨日は、南青山でのシークレット不動産投資セミナーに参加しました。

講師は、新築主体に最近は海外不動産投資も手掛けられているケイマンさん。

ケイマンさん

セミナーでは、新築投資法と海外不動産投資について、ディープなお話を聞けました。

参加者のほとんどがセミナー講師・本著者、そしてメガ大家さん。

懇親会

ケイマンさんも含めて旧知の大家さんが多数参加。
しかし、今でこそ、サラリーマンをセミリタイアされている方々が多かったですが、知り合った頃は、私も含めて勤め人だった方が多いです。

ケイマンさんは、セミナーの最後に「ワクワクする人生を」としめてられてましたが、とても共感できるフレーズでした。

皆さん、不動産投資により経済的自由を得て、充実した人生をすごされています。


時々「不動産賃貸業によるキャッシュフローで生活できるセミリタイア状態なのに、なぜ他の仕事をするのですか?」という問いを聞くことがあります。

これは、それぞれの方の人生観というものでしょう。

実際にセミリタイアした方と交流していると、セミリタイア後の数か月から1年程度は、南の島に行ったりして、のんびりぶらぶらされています。
でも、しばらくするとそんな生活に飽きて、なにかビジネスを手掛けられています。

仕事をするのは、生活の糧を得る目的のみではないと思います。
仕事を通じて得られる刺激や自分の知らなかった新たな世界に触れる楽しみは、プライベートでの遊びの楽しみと異なるワクワクする充実感をもたらしてくれます。

仕事の中には、自分がしたくない仕事、つまらない仕事、きつい仕事など望まない仕事があるかもしれません。また、自分の意思にかかわらずリストラ等により仕事を失うかもしれません。

そのような自分にとって本意でない状況からの脱却、また、いざという時に備え、精神的にゆとりある充実した生活を送る一助として不動産投資によるキャッシュフロー拡大を進めて頂ければと思います。

健美家コラムでは「セミリタイア後に融資が出る人、出ない人」というタイトルで先日書きました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/78/ ← 健美家コラム最新話 セミリタイア後に融資が出る人、出ない人

皆さんのライフプラン構想の参考になれば幸いです。


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今週も週末になりました。

ここ最近はなんだかんだと多忙な毎日を送っています。

なにが原因で忙しいの?と不動産関連でない友人に聞かれると、困ることもしばしば。

昨日からの動きを見ても、
午前中はクライアントさんのメールと電話での相談。

午後は南青山事務所でコンサルティングのあと、
懇意にしている業者さんからのドミナントエリアの物件情報を得て、早速現地で物件調査。

行ってみるとなかなか料理し甲斐のある物件です。
怖くてクライアントさんに紹介できない物件ですが・・・

夕方より翌日のクライアントさんの不動産売買契約・決済の準備をしていると、運営してる新規オープンのシェアハウスの入居者さんから、
帰宅したら部屋が水浸しです!! 」の電話があり、早速現地へ急行。

実際に現場に行ったら1階の部屋のフローリングの床が水浸し。

しかし、壁も天井も濡れておらず。

入居者さん達が集まって不思議がってました。

シェアハウスの水気の無い個室で誰かのいたずらか、はたまた侵入者か。

入居者さん達に話しを聞いてみると、2階のお風呂の天井の点検口からもポタポタと落ちていたとのこと。

となると、原因は3階。

行ってみると、今まで使っていなかった洗濯機を初めて利用したようです。

洗濯機の排水パイプが洗濯機パンからはずれており、排水が壁を伝って1階の床と壁の間の巾木のところから湧水となって湧き出たようです。

フローリングはリノベした時にシリコンコーティングを施しており、フローリングの隙間から染み込むことも無く、そのまま水たまりのようになったようです。

原因がわかりましので一安心。

配管関係でなかったのが不幸中の幸いでした。


そして、今日は午前は、クライアントさんの不動産取得売買契約と決済。



想定以上の指値が通り、買主様も満足d(⌒ー⌒)!

途中では、他の買い希望者に取られるのではないかと心配していた時期もありましたが、無事引き渡しも済み、ほっと一息。

契約・引き渡し後には買主様と社員とお祝いランチ。

午後になり、今度は管理委託を受けている賃貸物件の客付会社への営業活動。

そして、そのついでに、ホームセンターに立ち寄り、昨日の漏水事件の再発防止策用の材料と他の物件のリフォーム資材を購入。

その後、シェアハウスに向かい、再発防止対策施工。

終了後に、他の自己所有物件に向いリノベ状況をチェック。

事務所に戻ってから、昨日内見のあった空室の入居申込の審査。


そして、現在、このブログを書いています。


タイトルでアラカルトなと書いているのは、他人に任せたり、やろうと思わなければやらなくて良い仕事だからです。

忙しいながらも結構マイペースで好きな仕事をしているのでストレスは感じません。

また、遠方の業務ならともかくもドミナントエリア内のことはできるだけ自分で対応して、現場の感覚や状況を掴みつつ、そして、時流からはずれないように心掛けています。

経営者層に良い話しか上がってこず、現場の感覚も分からなくなって、世間から退場していった会社や投資家さんを銀行員時代に数多く処理してきたので、自分がそうなるのは怖いです。

半ばトラウマとなっています。

ただ春がきたら、ゆっくり山奥の秘湯につかりたいなあと思う今日この頃です^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/24.html ← 健美家コラム『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤


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昨夜は、赤井誠さん、岡田のぶゆきさん、佐藤元春さん、加藤隆さんと泡会でした。

いろいろと濃い話が展開されました。

皆さん、属性やエリア、投資手法が異なりますが、全国どこでも継続して成功している大家さんには、金融機関との付き合い方を主体に、いくつかのある共通点があることをあらためて認識しました。

しかし、最近の20~30代の新進気鋭の大家さん方の躍進には目を見張るものがあります。

奇をてらっているわけではなく、それでいて従来の手法を進化させられています。

不動産業界に限らず何事においても過去の成功体験に引きずられ衰退していくケースが多々あります。

大家さんというローテクの世界でも既成概念や業界の常識に囚われず、日々イノベートしていくことが大切ですね。


岡田のぶゆきさんの著書「売却から逆算思考する不動産投資」

ご自身の不動産投資の経験に基づいて、今までの大家さん本で書かれていない切り口の内容もあり、為になる一冊です。





健美家コラムでは、無担保で手軽な融資調達方法と題して、数回に分けて、リフォーム・リノベーションに必要な資金調達方法について書いていきます。

これからも物件を増やしていきたい方は、有利・優位に物件の取得を進めていくためにも、キャッシュポジションの維持が重要です。

大家さんは、一部運転資金も調達可能ですが、あくまでメインは設備資金で、一度手許資金で支払ってしまうと、あとからその資金使途で調達することは難しい場合が多いです。


いろいろな資金調達方法を知って、自分にとってより良い長期の資金繰りを構築して頂ければと思います。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/11.html ← 健美家コラム 無担保で手軽な融資調達方法(序章)


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4月も半ばを過ぎ、やっと落ち着いてきました。

大家業では、自社物件については、3月に空いた部屋が現在契約手続き中で満室予定。
管理受託物件についても、残り3%程度となりました。

その内この週末に内見のあった物件の2件に申し込みが入り、残りは少々。
もうひと頑張りです。

自社物件・管理受託物件共に物件案内は原則客付会社さんに任せています(ブログでは書けませんが、ここが当社の強みだったりします)が、一部こだわり系ポータルサイトからの反響については自社で内見対応しています。

銀行員時代も営業をしていましたし、その後の転職先のオフィスビル会社でもテナントリーシングの責任者を務め入居希望会社の対応をしていたので、基本はわかっていますが、若者向けシングル物件については、世代や属性が従来対応していた方々と全く異なるので新鮮です。

自分はバブル残り香世代ですが、最近自ら内見対応していると、同じ日本人かと思うほど価値観や感覚が異なるのを痛感しています。

特にサラリーマンを卒業してからは、不動産投資家や金融機関・不動産業界、そして多種多様な経営者の方々とは毎日のようにお会いしていますが、20代前半より若い世代の方々とはあまり話す機会もありません。

自ら物件を案内しつつ、物件への感想や住まいへの考え方を聴いていると、これからの部屋造りや賃貸条件設定について、とても参考になります。

大家さんや業界人同士で情報交換しつつ、より良い空間を提供していくことも勿論意義がありますが、入居される方々の意向が最も大切です。

内見者のなにげない一言にたくさんのヒントが隠されています。

経営者は、できるだけ実務からは離れて部下に任せていくことが必要ですが、現場から遠ざかっては、思考が独りよがりになり、経営判断を間違えるケースもよくあります。

銀行員時代に担当していた尊敬できる優れた経営者の方々は、業種にもよりますが、常に現場に出て、お客様の声を直に聴いていた方が多かったです。

これからも積極的に現場に触れるように心掛けようと思う、この繁忙期です。


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昨日は昼は有名芸能人夫妻を含めた方々と青山でランチ会。

夜は、建築業界関係者の方々と定例の懇親会でした。

夜に行ったお店は欽ドンイモ欽トリオワルオで一斉風靡した西山浩司さんのお店。
代々木上原にある皆月です。

西山浩司さんとは、芸能界デビューする前からの数十年来の旧知の仲ですが、お店に行ったのは初めてでした。

大家さん・不動産投資家さん・クライアントさんと行くには、代々木上原はアクセス上微妙な位置にあったもので。

今回、初めて行ってびっくりしたのは想定外のクオリティの高さ。

皆月カウンター

壁の石材や無垢材を使用した調度品、鏡やガラスを上手く配置した店内。

聞けば、居抜物件だそうですが、前のオーナーさんがデザイナーさんとかなりこだわって作り上げたそうです。

いろいろな酒器もサプライズで味とともに楽しめました^^

ビールタンブラー

料理も奥さん主体の創作料理でかなりいけます。

皆月 ← 食べログも宜しくお願いします!(ひろ*さん風(笑))

珍しく(多分一生で最初で最後かも)昼も夜も芸能人夫妻の方々と接しましたが、共通して感じたことは、奥さんがしっかりしていること(もちろん旦那さんも、しっかりされてますが^^)

なんといって良いか、オーラとか会話が銀行員受けするタイプといったところでしょうか。

どの業界でもいえることですが、知り合った方々が応援したくなるような方は、本人は運に恵まれていたかのようなことを言われても、実は努力していて自分も気付かない立派な実力を備えている方が多いです(謎)


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/02.html ← 健美家コラムへ


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一昨日は、健美家さんのレッド吉田さんのセミナー&パーティーに参加。

セミナーは、レッド吉田さんの芸人としての半生と人生観がメインでした。

自分は、銀行員時代から数えるとゆうに千人以上の会社経営者、事業家、投資家、大家さんその他多種多様なの方々のお話を聴き、相談にのっていますが、芸能界の方が人生について、仕事について、そして投資について語るのをライブでお聞きしたのは初めてでした。

その点で、新鮮で、為になり、そして、考えさせられる内容でした。

セミナー後のパーティでもお初お目に掛かった不動産投資家さん達と込み入ったお話をしたり。


昨日は昨日で、二つの物件見学会に参加。

いつもどこかで会う大家さん・不動産投資家の方々数十人と会場でたまたまお会いして、会話したり、親しい管理会社の役員の方と一緒に次の物件見学会の会場に移動したりもしました。

その後、夕方からはお馴染みの大家さんの方々と勉強会&懇親会。


ほぼ毎日、数多くの大家さん・不動産投資家さん・業者さんと接していますが、つくづく感じるのは、一人一人の属性・資産背景・家族構成・人生観によって、適切と思われる不動産投資手法・投資対象物件が異なること。

私がクライアントさんに紹介する物件は、都心築浅区分から郊外築古一棟物・戸建まで多岐にわたりますが、各々の方によって全く異なります。
また同じ方でも、その方の不動産投資ステージによっても異なります。

私自身、築古RCから新築木造まで、物件ありきというより、その時の自分のステージや財務内容によって、取得する物件や手法が異なります。


7年前ぐらいまでの不動産市況が冷え込み、個人投資家が不動産マーケットにそれほど参入していなく、ノウハウが投資家さん・業者さん共に知れ渡っていない時ならいざしらず、今はノウハウも普遍的になり、市場に参入するプレーヤーも多くなり、誰でも買っただけで、あとは楽して儲かるという物件は、一部の売り急ぎ物件等を除き皆無です。

高利回りの物件には、それに見合う何らかのリスクがあることが多いです。


昨日、拝見した赤井さんのリノベ物件も、完成した物件を見学して、コストや利回りを聞いた方の中には、ただ単純に自分も欲しいと思った方もいらっしゃるかもしれません。

ただ仮に私がこの物件情報を知っている業者として、取得をお勧めできる方は、多分10人に1人ぐらいでしょう。

不動産に対する知識・リノベに対するスキルが十分備わっており、さらに経営感覚がしっかりされている方でないと恐くて紹介できません。


業者さんによっては、その方のことを何も把握しておらず、とにかく売りたい物件を紹介ことがあります。
そして、多くの銀行に断られても、一部の銀行が融資することがあります。

でも、業者さんも融資した銀行も悪気はなく、心底善意で行動していることも実は多かったりします。

それは、不動産売買業者さんは、売買については精通していますが、ファイナンシャルプランニング・ライフプランニングどころか不動産賃貸・管理についても素人の場合があります。

また、銀行も、アパートローンは銀行の融資全体ではニッチな分野で、一般の支店では不動産賃貸業に詳しい方は少ないケースが多いです。

皆さん自分の専門分野・知っている範囲で最善の努力をされていたりします。


不動産全般・金融・税務の全ての分野に精通していて、オーダーメードで的確なアドバイスをできる方は、多くありません。

不動産投資に限ったことではないですが、一人の方に頼り、その方のアドバイスに盲目的に依存するのではなく、自分なりに勉強して、見聞を広め、自分独自の方法を構築して、行動・実行することが大切と考えます。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/01.html ← 健美家不動産投資コラムへ


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2011年もあと数時間。

時が経つのは早いです。

自分は、SNSやブログ、各大家の会を通じて、他の大家さんや不動産投資家の方々と知り合って交流していなければ、もしかしたら銀行退職後は、専業大家として退屈な引き籠り状態の生活をしていたかもしれません。

それが縁が縁をよび、 今年も不動産・建設・海外関連を主体にたくさんの方々と知り合い、親交を深め、そしてビジネスにつながっていきました。

おかげさまで日々充実した生活を過ごさせて頂いております。

来年も激動の年になりそうですが、ご縁のある皆様と楽しく厳しく元気よく不動産談義やビジネス展開をできればと考えております。

今年お付き合い頂いた皆様には感謝です^^

来年も宜しくお願い申し上げますm(_ _)m


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