東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/051234567891011121314151617181920212223242526272829302017/07

ソニーがベンチャーと組んでスマホで開錠できる装置を開発しました。

スマートフォンを使って簡単に鍵を開けたり閉めたりできます。
電子キーはスマホで簡単にシェアでき、日にちや時間帯も指定できるそうです。
LINEやfacebookなどのメッセージ機能を使って、家族や友だちに鍵をシェアできます。
来てほしい人に、来てほしい時間だけ鍵をシェアできます。



アプリケーションのイメージ








ドライバーなどの工具を一切使わずに誰でも簡単に取り付けることができます。
ドアとの固定に使用する粘着シートは、日常の使用に耐える強さを持ちながら、不必要になったときには後残りなくはがせます。
取り付けたドアにネジ穴などのダメージを与えないため、賃貸住宅などにも使用できます。
ドアの内側に取り付けるため、今までお使いの鍵はそのままご利用頂けます。

大家としては、粘着シートのみならず、ネジできちんと固定できるのか気になります。
粘着シートで固定して、外れた事態を想定すると心配です(^_^;)





下記のようなサムターンにご利用いただけるとのこと。



アルミを基調としたミニマルでニュートラルなデザインで、いろいろなドアのデザインにマッチします。


空室の内見対応にも使えそうですが、今後進展するであろうairbnbに活用できそうです
d(⌒ー⌒)!


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/70.html ← 健美家コラム 最新話


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先日のワールドビジネスサテライトで興味深い新商品が紹介されていました。

その名は「天窓気分」

窓につけると光の屈折で天井に光が当たり部屋全体を明るくするパネルです。

太陽光プリズムで、日光の射す方向を変えて天井を明るくしています。

このパネルをつけている時とつけていない時では、室内の印象が大きく違います







番組内で明るさを計測すると
付けない場合 236ルクス前後
付けている場合 618ルクス前後

アクリル製で258本の溝がレーザーで掘られていて、光を曲げるプリズムの働きをしています

実物は次の写真のような感じです。


製造は、石川光学造形研究所。
12月16日発売 市場価格は25,000円とのこと

半地下の部屋や窓が小さめで薄暗い部屋を明るく見せるには良さそうです。

私の所有しているマンションにも南向きだけど2階でもなんとなく薄暗い部屋があります。

発売されたら使ってみようと思います。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/43.html ← 地方高利回り物件で今後、気を付けなければいけないこと



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健美家コラム更新しました。

今回は、エアコン故障の時の私の対処方法等について書いてます。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/36.html ← 健美家コラム最新話 退去につながる●●●●の失敗

実はこのコラムの原稿を入稿したあとに、賃貸物件のエアコンが故障しました(^_^;)

その物件は、築15年程度の大手ハウスメーカーで建てられた鉄骨造のマンションです。

そのマンションのエアコンは、普通に売ってる家庭用単体のエアコンではなく、室外機一つに室内機が2つあるマルチエアコンというタイプです。また、配管は壁内の隠蔽配管で交換ができません。電源も室内機の横のコンセントからではなく、室外機が直接200Vで接続されています。

このタイプのエアコンの交換費用は普通のエアコンの倍以上!!

築15年で今迄ほとんどエアコンを交換していないので、これから交換が続くでしょう。

他の物件では、健美家コラムで書いた通り、予防交換は考えていないのですが、この物件については、間取り上、普通の家庭用エアコンを取り付けられる部屋については、退去のあった部屋から逐次交換していこうと検討しています。

築古物件は、配管やエレベーター、設備機器の更新等に多額の費用が掛かることが多いです。

物件取得時には、それらの費用を堅めに想定して、購入価格を算出しないと、表面利回りは高くても、実際のキャッシュフローは雀の涙にしかならないことも。

普段からメンテナンスコストの相場観を養うことが大切ですね。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/36.html ← 健美家コラム最新話 退去につながる●●●●の失敗


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台湾から帰国後、8棟目シェアハウスのオープンを来週末に控え、多忙を極めています。

リフォーム・リノベーション工事については、原則自社で行わないですが、シェアハウスは自社運営ですので、家具・家電・インテリアのコーディネート・調達・設置も自社で行います。

シェアハウスに限らず、弊社が電器製品の調達を行う場合、大体の場合は、ドミナントエリア内のゴッド池袋に行きます。

池袋には、元々ビックカメラが本拠を構えてますが、最近はヤマダ電機が日本総本店(*ちなみにヤマダ電機の本店はいくつあるのでしょう?)を構えて、価格競争が激しくなっています。

今日もシェアハウス用のエアコン・洗濯機・冷蔵庫等を大人買いしてきました。

洗濯機を買った時にあれとこれとそれと一度に何台も買ったので、最初店員さんに同業者と疑われたみたいです。

でも配送先を説明していたら「もしかしてシェアハウスですか?}と尋ねられました。

さほど若くはない店員さんでしたが、「シェアハウス」の単語を知っていました。

もしかしたら他のシェアハウスの運営者も大人買いしていて、印象に残っているのかもしれませんね。

シェアハウスに使う家電については特に最新機種や高性能機種にこだわる必要はありません。

最初のシェアハウスをオープンする時に、電子レンジを複数台設置しました。

1台は、高性能のスチームオーブンレンジでした。

実は社内でも反対意見はあったのですが、使う方もいるだろうと思い導入しました。

結果として、高性能のスチームオーブンレンジはほとんど使われていないようです。

単純だけど説明書も読まずに使えるシンプル家電が重宝されています。



話しを戻しますが、最近は家電量販店よりネット通販の方が安いのではないかという話しもよく聞きます。

パソコンやカメラなどについてはそうかもしれません。

しかし、生活家電については、売れ筋や最新機種に限定しなければ家電量販店の方が安いケースが多いです。

また、購入希望者も店側も価格調査が激しそうなスマホやパソコン・カメラ・テレビ等と異なり洗濯機や冷蔵庫、シーズンをそれたエアコンはどっちの店が安いというわけではなく、商品種別によってはビックカメラが、別の商品種別ではヤマダ電機が安かったりします。しかも価格も結構な差が出ています。

生活家電を購入される客層は両方の店を比べることも少ないと、互いの店員さんもあまり価格調査もしていないのかもしれません。

家電量販店の通販サイトにはなく、リアル店舗に行かないとわからない型落ち在庫僅少商品にお得な商品は多いです。

物件調査でもその他の調査でも、ネットだけではなく、
足を使った地道なリアルの調査が大切ですねd(⌒ー⌒)!


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/17.html ← 健美家コラム最新話


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渋谷で面白いカフェがオープンしました。

日本で初めてレーザーカッターが使えるデジタルものづくりカフェ「FabCafe」

世界に広がる「ものづくり革命」のムーブメント「FAB(Fabrication & Fabulous)」のスピリットを、楽しく、おいしく、わかりやすく伝える場所としてオープン。レーザーカッターをはじめ、さまざまなデジタル工作機器を置き、多くの人々がワクワクしながら新しいものづくりを楽しむ空間を提供してます。

こちらがレーザーカッター
レーザーカッター

レーザーカッターを使うと1/1000ミリ単位で下の写真のような物ができます。
レーザーカットサンプル

Fabメニューは、30分の「Fabチケット」でレーザーカッターを最大3人で共有し、ラテが付く「Fab Fun」が2000円、30分の「Fabチケット」でレーザーカッターを占有でき、ラテがつく「Fab Geel」が5000円。加工用マテリアル(アクリル板、木版、紙など)は店内で別途販売。素材の持ち込みは要相談とのこと。

ラテ付というところに、カフェらしさが出ています。

運営者ロフトワークのホームページ

大家さんとしては、データを持ち込んで、看板や掲示物を作成できそうです^^

独りで行かずに、皆で行くと、新しい良いアイデアも浮かぶかも!!


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昨日の日経夕刊より抜粋。

「韓国の現代百貨店グループが日本の発光ダイオード(LED)照明市場に参入する。

4月から代理店経由でオフィス向けの直管型や商業施設向け大型照明など全10機種を発売ウォン安や低コスト生産を背景に価格を日本企業の製品に比べて最大5割程度安く設定する。

省エネ性能が高いLED照明の国内需要が増える見通しだが価格競争が激しくなるのは必至だ。

家庭用の電球タイプから商業施設や競技場向けの大型製品まで幅広く取り揃える。」


液晶テレビのように競争激化により、今後LED照明についても大幅に値下がりしそうです。

自分の物件でも元々高価なスポット照明については、徐々にLED照明に切り替えていますが、これからは、コストパフォーマンスも良くなりつつあるので、全体的にLED照明の導入を検討していこうと思います。


        ↑
ちなみに空室対策のキラーアイテム^^ くねくねライト(ふくちゃん商標登録中?)
これもLED対応です


私の使用例です


2051

日が暮れるのが早い時期の内見時には効果絶大です^^


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先月上旬からでしょうか。

夜に寝ていると、天井の方からかすかな音が聞こえ始めました。

「カリカリッ、カリカリッカリカリッ」

日によって聞こえたり、場所が移動したり。
寝室の天井だけでなく、リビングの壁からも聞こえることがありました。

初めはのうちは何の音かよく分からなかったのですが、
そのうち、ねずみの音と確信しました。

自宅は8年前に柱だけ残してフルリフォームしたので気密性は高いです。
また、庭にはたくさんの猫が勝手に住みついてます。

リフォーム前は、ネズミが天井裏に出没したことがありましたが、
リフォーム後は、とんとご無沙汰でした。

また以前のネズミは、タッタカタッタカ天井裏を走り回ってうるさかったのですが、
今回のネズミは音は、小さく初めはなんだろう?と思うほどでした。


この不良入居者は、天井裏や壁でかすかな音を出すだけで、室内には出没してはいないようで、当面さしたる害はありません。

以前なら放っておいたと思いますが、今は大家さんになり、建物にも詳しくなりましたので、電気ケーブルをかじられて漏電したり、配管をかじられて漏水したりというところに想像が及ぶようになりました。

不良入居者には立ち退いてもらわなければなりません。

そこで、ネットでいろいろと調べてみました。

まず、調べたのが入居者の属性。

どうも天井裏に主に出没して音も小さいことから、今回はドブネズミではなくクマネズミのようです。

*ドブネズミの特徴

背面は茶色がかった灰色。腹部は灰色か黄味を帯びた白色である。都市部を中心にクマネズミに置き換わって勢力を広げている。家ネズミの中ではもっとも大きく、凶暴な性質を持っている。

クマネズミと違って、高いところに登るのはあまり得意ではない。建物の下層階で生活し、上層階には少ない傾向がある。屋根裏を走り回るネズミは、たいていの場合クマネズミ。地下鉄の線路や地下街の通路でとつぜんネズミが現れたり、大型のネズミが音をたててゴミをあさっている場面を見かけたことのある人もいると思うが、それはドブネズミであることが多い。

*クマネズミの特徴

背面は茶色、もしくは灰褐色。腹部は黄味を帯びた灰色、または白。長い尻尾と大きな耳が特徴で、これによりドブネズミとの区別ができる。英名でルーフラット(roof rat=屋根ネズミ)ともいうように、天井裏を騒々しく駆け回っているのは、このクマネズミである場合が多い。泳ぎは苦手だが、綱渡りなど高所への上り下りが非常に得意である。警戒心が強いので捕獲するのはドブネズミよりも困難。近年は樹上から都会のビル街に生息地を移している。


不法入居者の正体が分かりましたので、いよいよ立ち退きさせる手立てです。

裁判所に建物明渡請求訴訟を起こしても効果は無さそうです。

やはり自力救済しかありません

まず思い浮かべたのが「ねずみ取り」

ネズミは、昔ながらのカゴ式やバネ式のねずみ取りを仕掛けて、捕るもんだと先入観がありました。
しかし、ねずみ取りはドブネズミに効果があるようですが、警戒心の強いクマネズミはかかりにくいそうです。

また、罠にかかったネズミを見るのもなんとなく嫌な感じです。

次に考えたのが、殺鼠剤。
しかし天井裏のわからないところで、孤独死されても、臭気や虫の発生に悩まされそうです。
自宅を事故物件には、したくありません。
またクマネズミには効かないこともあるそうです。

そこで、今回採用したのが超音波と電磁波を発する「ねずみ駆除機」
何種類かをネット上で見つけたのですが、一番良さそうだったのが、
「スーパーペストコントロ」

詳細は、下のサイトに掲載されています。


ねずみを捕獲するのではなく、自ら立ち退いてもらうので、後処理が不要です。
また、新たな侵入者も防ぐことができます。

早速、通販で2台購入して、天井裏に設置しました。

そうしたら、翌日から、ネズミの音が全く聞こえなくなりました。
もう一週間になりますので、どこかに自主退去してくれたようです。

今の所、自分や管理を請け負っている物件でネズミが出没したことはありませんが、今後出没したら、このねずみ駆除機で強制退去してもらいます。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/02.html ← 健美家コラム(相続対策)へ


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相変わらず大家・不動産系で飲み歩いている毎日です。

一昨日は、夜銀サロンで、種村税理士のセミナー。

税務の話も一部ありましたが、より面白く為になったのは、ご自身所有物件のお話でした^^

参加者は、チームハワイの面々を主体に、お初お聞きしたハンドルネームの方もいらっしゃいましたが、会ってみたら他の少数セミナー等でお会いした方々で、全員顔馴染でした(笑)


そして昨日はフルレバオヤジさんのサプライズバースデイパーティー。

幹事の方の演出も上手く、感動と涙とお笑いの楽しい会でした^^

下の写真はプレゼントの一つのバカラのドラエモン
どらえもん

手に取るとずっしり重かったです。

2日続けて午前様でした(汗)

ちなみに今日も海外不動産投資系の飲みです


今日の記事のタイトルの件ですが、
私が空室対策にいつも使っている中野照明商店で、最大90%オフセールをしています。

昨日セールをしていることを見つけて、いくつか買いました。

今日、再度みたら売り切れ品が多くなっています。

普段見かけない良さげな照明も安く売られていますので、一度覗いてみてはいかがでしょうか?

中野照明 ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ


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本日「とくする大家さん」というサイトがオープンしてます。

サイトを見たところグル―ポンの大家さん版のようです。

ご利用方法には次のように記載されています。

◎とくする大家さんとは?

「とくする大家さん」では大家さんが欲しいと思うような商品やサービスのお得情報を毎日お届けするサイトです。
複数の大家さんによる共同購入前提での安価な商品提供を中心に、在庫処分や新製品のモニター等を企業や店舗と交渉していきます。

◎共同購入について
「とくする大家さん」の掲載情報には、取引成立数が設定されており購入・申込み者がその設定数を上回らないと取引が成立しません。
複数の大家さんが集まって多数ご購入いただくことを前提に、お得な価格で商品・サービスを提供できるしくみとなっています。
ご購入・お申込みされた商品やサービスがまだ取引成立数に達していない場合はご友人やお知り合いの方々にご紹介ください。

◎掲載期間は長くても72時間、販売個数が少数の場合もあります。
「とくする大家さん」での一つの情報の掲載期間は1商品につき24時間から長くても72時間(3日間)となっています。
更に販売個数限定でお得な価格となっている商品も購入を悩んでいる間に販売終了となってしまう可能性もありますのでお気をつけください。
※キャンペーン商品等で掲載期間が3日を超える場合もあります。




今後、どのような商品が掲載されていくのか楽しみです^^


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中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


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ジェービルです

昨日は、赤坂のサンゲツのショールームで「壁紙の選び方セミナー」に参加。

偶然ブロガーのすずっきーさん夫妻も参加されていて、ちょっとびっくり。

まずは資料に基づく1時間の講義。
大家さん向けというわけでなく、自宅を建てられる方、リフォームされる方も参加しており、基本的なことが中心です。
ただ、中には、「へぇー」と初めて知ることも。

講義後は、実際に展示コーナーに移動し、現物の説明を受けました。

中には?単価1万円程度の壁紙も。

商業物件や自宅のアクセントクロスに使うみたいです。

サンゲツ

壁紙やクッションフロア・フロアタイルは数百種類もあり、その中で全て自分でコーディネートするのは、時間も労力も掛りますし、実際出来上がったら、ちぐはぐなことも。

自分は、中村豊さんの「収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集」をベースにして、その部屋の採光や柱の色等を考慮して、一部変更するようにしています。

サンゲツのショールームは無料でアポなしで立ち寄れるので、まだ行かれたことが無い方は、ふらっと立ち寄られると良いかもです。

結構見ているだけでも楽しいです。

採算度外視して、必要以上のリフォームに走らないようにお気をつけて(笑)


セミナー後は、茂助さん、すずっきーさん夫妻と4時からビール。


その後、分かれて、自分は銀座に。

不動産起業塾の同期会だったのですが、皆さん急な仕事が入ったりして、一次会はひろ*さんとサシ飲み。

その後、二次会会場の夜銀さんのバーに移動。


夜銀さんバー

同期の方々も遅れ気味で、初めは、他にお客さんもおらず、ゆっくり飲んでいると、空飛ぶかっさん率いる顔なじみの大家系の集団が。

十数人入れるバーがあっという間に満席となりました。

二つの集団は、いつの間にかシャッフルされ、不動産に限らず、いろいろな談義で盛り上がります。

大家のコウさんが持参された北海道土産のスイーツも頂きました。
ご馳走さまです^^

結局、16時から8時間弱飲んでいました。

でも、不動産好きの方々と飲んでいると時間は、いつも、あっという間に過ぎていきます。

日々の偶然の出会いと楽しい会話と美味しいお酒に感謝です^^

*でも今日は休肝日にします・・・


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