東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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9月末契約終了の狭小ワンルームが3日前に契約となり、一昨日入居となりました。

入居者は、某国立大学大学院への中国人留学生の方です。

エリア的に文京区へのアクセスの良さから、他の物件も含めて、そのような方を案内されることもあったのですが、成約したのは、今回が初めてでした。

やはり、自分がその国の言葉を話せないと、どこかしら、仲介会社さんを通しての条件折衝も堅くなってしまうところがあります。

ですが、今は現地にも何度か訪問し、自社で台湾人スタッフも抱えており、中国・台湾人投資家向け不動産ビジネスを今後の主力事業に育てていく方針ですので、対応もポジティブになっています。

今後、ゲストハウス事業も含めて、力を入れていきたい分野です。

なにはともあれ、久しぶりの退去予告の無い完全満室状態になりました。

さらにバイクガレージも2台新規契約となり、月間総賃料は現在の物件群になってからは、最高額を更新しました。

他にやることが盛りだくさんですので、年明けまでは、不動産賃貸業は、この状態を維持したいです。


悪いことは、前回の日記で書いた地下駐車場浸水。

排水ポンプを交換しなくてはなりません。

そして、今日、別の築12年の物件でガス給湯器の故障。

ファミリータイプ追い炊き可のスリム型給湯器で、とりあえず修理しましたが、交換が必要とのことで、家賃の2か月分の出費となりそうです。

さらに、他の物件で排水口の詰りから現地出動。
こちらは、セルフでしたので、コストは自分の時間ぐらいでしたが、1週間で3回トラブル対応したのは、大家業を始めてから、初めてかもしれません。

といっても自らの実働時間は、それぞれ1時間程度と少ないですし、修繕費も今期の予算内ですから、想定内ではあるのですが。

全棟自主管理ですが、各業者さんとチームを構築していますので、初期対応以外はさほど手間は掛かりません。
入居者さんから連絡を受けて、現地に行かずに、業者さんに連絡してとりあえず自分の仕事は終わりということもよくあります。

事業計画をきちんと立てて、修繕費用も余裕をもって予算計上しておけば、築古は築古なりの修繕を楽しみにしていけるものと考えています。

不動産を大人のプラモデルとすれば、修繕はそのカスタムとでも言えますでしょうか。

趣味に限らず、仕事でも、スポーツでも、まさに直面しているときは大変でも、クリアしたり、達成したときは、楽しいものです。

これからも、「楽しく厳しく元気良く」不動産ライフを満喫していこうと思っています。


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5棟目ホワイトベースですが、ゴミ出しについては、当日の朝に敷地内の集積場所に出す決まりとなっています。

最近近所の人からゴミ袋をカラスがつっつき散らかしていると指摘を受けました。

近隣も、同じルールでゴミ出ししているのですが、共同住宅で量も多いのでカラスの目に付きやすいみたいです。

自分でホームセンターに行き、ネットを購入し、ゴミ集積場所に設置しましたが、固めのネットで、大きさも足りず、ゴミとネットの隙間から、カラスがゴミ袋を取り出し、やはり散らかしていました。

そこで、区の清掃局から防鳥ネットの貸し出しを受け、設置しました。

ネット

これなら、カラスも荒らせません。

さらに、一部の方がゴミ出しのルールを守っていなかったようなので、注意の掲示もしました。

区のゴミ出しルール表は配布していましたが、細かいので読んでいない方や理解していない方もいるのかもしれません。

カラス

あまり高圧的にせず、自分の住環境の維持を訴えてみました。

その後、カラスに荒らされなくなったみたいです。

ゴミ収集庫は、水道検針メーターの位置やスペースの問題で設置していませんが、今後、それらをクリアできる商品があったら検討してみます。

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ジェービルです。

今日、築33年RCマンションの解約通知を受けました。

退去予定の無い満室期間も1カ月余りで終了。

何回経験しても精神的にブルーになってしまいます。

この入居者さんは物件取得前から入居されてた方なので、室内がどれぐらいの傷み具合なのか分かりません。

見たところバランス釜のようですし、多分数ヶ月前に施工した真上の部屋と同じでフルリフォームしなければならない気がします。

仮にトイレを和から洋にして、フロと配管をやり直すと100万円以上掛かりそうです。

水周りをさわらなければ、さほど掛かりませんが・・・

この物件は部屋によってレベルがまちまちなので退去するといつもドキドキです。

築浅物件なら、クロスやフロアタイル等を張りかえて、照明付けてお終いで良いのですが。

最近、築古物件を取得する場合、新築に比べて表面利回りが5%ぐらい高くてイーブンと、他の大家さんと話していますが、精神的プレッシャーも加味して実感があります。


ただ、今回は、バスルームで試してみたい新建材もあります。

他については、数ヶ月前に同じタイプの部屋をほぼフルリフォームしていますし、6棟目のフルリフォームや新規事業等他にやることも多いので、企画にあまり時間を掛けずに、サクサクと進めたいと思います。

時々、あまりリフォームにお金を掛けずに安く貸したり、初期費用を安くして入居促進を図った方が良いのではという意見も頂きます。

その物件のエリアの状況や、管理手法、出口戦略によってはそれもありと思います。

自分は自主管理なので、家賃を下げて入居者の質を下げることはあまり好みません。

また、この物件については、長期保有の方針で、リフォームすれば家賃水準も高めに維持できるエリアですので、短期的にはコストが掛かっても積極的に設備更新していきたいと思っています。



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ジェービルです

先日、入居申し込みのあった方から、植栽がベランダに押し寄せているので、剪定してほしいという依頼がありました。

剪定前横

確かに押し寄せています。

外部からも、そのように見えていたので、退去前後に剪定して、内見に備えようと思っていたのですが、雨が降ったり、暑かったりで切るのが延びてしまいました 。

やっと、暑さも一段落したので、そのタイミングに剪定。

いい運動になります。


剪定後横

視界がグッと拡がりました。
でも、この木は、成長が早いです。

冬には、もう一回剪定しようと思います。


最近は、各物件の植栽にこだわり、いろいろ工夫もしています。


でも、その分自宅がおろそかになってしまいました(汗)

カボチャ

ちょっと放置していたら、野良かぼちゃが庭の一部を占拠してしまいました。

毎年、自然に生えてきて、他の植物を駆逐します。

垣根を越えたり、きゅうり、ゴーヤ用に貼ったネットにも取りついて、今や2階にも迫っています。

もう、今年はあきらめました。

おとなしく、なるように任せて、あとは実となったカボチャを頂きます。


アパート・マンションに、よく手入れのされた植栽があると気持ちがいいです。

入居者さんも喜んでくれます。

でも、放置しておくと無い方がマシになることも。


ガーデニングが好きでない方、植木屋さんに任せている方は、成長の遅い常緑樹に限りますね。


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マンション管理をしていて、悩ましいのは、余白地の雑草の扱い。

砂利を敷いていても、結構生えてきます。

自分は、農薬・除草剤の類はあまり使うのを好みません。
いつも、自分で引っこ抜いてます。

でも、結構面倒です。
かといって市販の防草シートは高いです。

今回、5棟目を取得して、大量の残置物を処分しましたが、
使えそうなのは取っておいてます。

その中には使い古しのカーペットもたくさんありました。

試しにそれを裏面を上にして草地に敷いてみました。

下の写真は敷いて2週間経ったところです。

防草シート

結構よさげです。

以前、砂利の駐車場に敷いていた事がありましたが、重みもあり耐久性もあるのか、
数年後でもいい具合に朽ち果てていました。

でも、そのままだと、ちょっと美観に難ありです。

まだカーペットはありますので、草をちゃんと引っこ抜いてから、敷き直し、
上に砂利をかぶせて、見栄えよくしてみようと思います。


他の所有物件でも入居者さんがまだ使えそうな物を粗大ゴミとして出されることがあります。

入居者サービスとして粗大ゴミ出し代行をして、使える物はリサイクルするのもいいかもです。
入居者さんにも喜ばれ、利益にもなり、エコでもあり一石三鳥ですね。


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最近、スーパーラットの話を聞かなくなりました。

スーパーラットとは都市部で繁殖している、毒入りの餌を食べても平気な20?ぐらいまで大型化したクマネズミのことです。

その攻撃力は侮れません。
ケーブルをかじって、電気やコンピューターネットワークが切断されてしまったり、
ガス管をかじって、爆発事故を起こすことがあります。

まるでゴッグのような奴です。

一時、新宿・渋谷の繁華街から勢力を伸ばし、池袋を経て、ジャブロー(自分のドミナントエリア)を脅かしていましたが、繁華街も住宅地もゴミ出しを朝に行う等、補給線を断つ作戦の効果があったのか、最近は深夜の繁華街でもあまり見かけなくなったようです。

繁華街の飲食店では、まだズゴック程度の大きさのは勢力を維持している模様ですが。


代わりによく見かけるようになったのが野良猫です。

付近の住人が餌をやるのか、増えてますし、まるまる太っています。

防御線(塀・壁)も軽々乗り越え、地雷(猫よけ)も効きません。

まるでドムのような奴です。

被害は糞尿の他に、壁を引っ掻かき、傷つけたりします。
数匹でジェットストリームアタックを仕掛けてくることもしばしば。

最近は他のエリアの市町村も条例を作って、補給線を断とうとしているみたいです。


空からはガウ(カラス)が補給基地(ゴミ出し場所)を襲ってきますし、
人相手以上に対応が大変です。

下手に攻撃すると、アクシズ(動物愛護団体)から、側面より叩かれそうですし、
悩ましいです。


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