私は不動産管理会社を経営していて、他の大家さんの物件の管理もしています。
管理を受託している物件の修繕・クリーニングは自らすることはないですが、自分の物件は自主管理で、簡単な修繕やクリーニングは現場の勘所を失わないために今でも自分でやっています。
クリーニングで結構大変なのが鏡のウロコ取り(スケール除去)。
普段、入浴後に鏡を拭かないとほとんど見えなくなることも。
ウロコ落としの研磨剤やパッドを使って手作業で磨いても、時間は掛かるし、疲れるし、それでいて満足に綺麗にならないこともあります。
そのような場合は、新しい鏡に取り替えることが多かったのですが、今回は電動ドリルを使って磨いてみました。
磨く前です。
磨く前のアップです。
ぼんやりとしか見えません。
研磨剤を使って磨いているところです。
３分ぐらい磨きました。
磨いた後のアップです。
ウロコが全て取れて、はっきり見えるようになりました♪
大きめの鏡を業者さんに頼んで交換すると、人工入れて１万円以上かかりますが、自分で磨けば１回あたりの原材料費は数百円で済みます。
せひ、お試しをd(^-^)!
https://www.kenbiya.com/column/okamoto/102/ ← 健美家コラム「民泊制度の比較と融資の可能性」
多忙で更新できていなくて、申し訳ございません。
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普段、入浴後に鏡を拭かないとほとんど見えなくなることも。
ウロコ落としの研磨剤やパッドを使って手作業で磨いても、時間は掛かるし、疲れるし、それでいて満足に綺麗にならないこともあります。
そのような場合は、新しい鏡に取り替えることが多かったのですが、今回は電動ドリルを使って磨いてみました。
磨く前です。
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３分ぐらい磨きました。
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９月末契約終了の狭小ワンルームが３日前に契約となり、一昨日入居となりました。
入居者は、某国立大学大学院への中国人留学生の方です。
エリア的に文京区へのアクセスの良さから、他の物件も含めて、そのような方を案内されることもあったのですが、成約したのは、今回が初めてでした。
やはり、自分がその国の言葉を話せないと、どこかしら、仲介会社さんを通しての条件折衝も堅くなってしまうところがあります。
ですが、今は現地にも何度か訪問し、自社で台湾人スタッフも抱えており、中国・台湾人投資家向け不動産ビジネスを今後の主力事業に育てていく方針ですので、対応もポジティブになっています。
今後、ゲストハウス事業も含めて、力を入れていきたい分野です。
なにはともあれ、久しぶりの退去予告の無い完全満室状態になりました。
さらにバイクガレージも２台新規契約となり、月間総賃料は現在の物件群になってからは、最高額を更新しました。
他にやることが盛りだくさんですので、年明けまでは、不動産賃貸業は、この状態を維持したいです。
悪いことは、前回の日記で書いた地下駐車場浸水。
排水ポンプを交換しなくてはなりません。
そして、今日、別の築１２年の物件でガス給湯器の故障。
ファミリータイプ追い炊き可のスリム型給湯器で、とりあえず修理しましたが、交換が必要とのことで、家賃の２か月分の出費となりそうです。
さらに、他の物件で排水口の詰りから現地出動。
こちらは、セルフでしたので、コストは自分の時間ぐらいでしたが、１週間で３回トラブル対応したのは、大家業を始めてから、初めてかもしれません。
といっても自らの実働時間は、それぞれ１時間程度と少ないですし、修繕費も今期の予算内ですから、想定内ではあるのですが。
全棟自主管理ですが、各業者さんとチームを構築していますので、初期対応以外はさほど手間は掛かりません。
入居者さんから連絡を受けて、現地に行かずに、業者さんに連絡してとりあえず自分の仕事は終わりということもよくあります。
事業計画をきちんと立てて、修繕費用も余裕をもって予算計上しておけば、築古は築古なりの修繕を楽しみにしていけるものと考えています。
不動産を大人のプラモデルとすれば、修繕はそのカスタムとでも言えますでしょうか。
趣味に限らず、仕事でも、スポーツでも、まさに直面しているときは大変でも、クリアしたり、達成したときは、楽しいものです。
これからも、「楽しく厳しく元気良く」不動産ライフを満喫していこうと思っています。
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エリア的に文京区へのアクセスの良さから、他の物件も含めて、そのような方を案内されることもあったのですが、成約したのは、今回が初めてでした。
やはり、自分がその国の言葉を話せないと、どこかしら、仲介会社さんを通しての条件折衝も堅くなってしまうところがあります。
ですが、今は現地にも何度か訪問し、自社で台湾人スタッフも抱えており、中国・台湾人投資家向け不動産ビジネスを今後の主力事業に育てていく方針ですので、対応もポジティブになっています。
今後、ゲストハウス事業も含めて、力を入れていきたい分野です。
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他にやることが盛りだくさんですので、年明けまでは、不動産賃貸業は、この状態を維持したいです。
悪いことは、前回の日記で書いた地下駐車場浸水。
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そして、今日、別の築１２年の物件でガス給湯器の故障。
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５棟目ホワイトベースですが、ゴミ出しについては、当日の朝に敷地内の集積場所に出す決まりとなっています。
最近近所の人からゴミ袋をカラスがつっつき散らかしていると指摘を受けました。
近隣も、同じルールでゴミ出ししているのですが、共同住宅で量も多いのでカラスの目に付きやすいみたいです。
自分でホームセンターに行き、ネットを購入し、ゴミ集積場所に設置しましたが、固めのネットで、大きさも足りず、ゴミとネットの隙間から、カラスがゴミ袋を取り出し、やはり散らかしていました。
そこで、区の清掃局から防鳥ネットの貸し出しを受け、設置しました。
これなら、カラスも荒らせません。
さらに、一部の方がゴミ出しのルールを守っていなかったようなので、注意の掲示もしました。
区のゴミ出しルール表は配布していましたが、細かいので読んでいない方や理解していない方もいるのかもしれません。
あまり高圧的にせず、自分の住環境の維持を訴えてみました。
その後、カラスに荒らされなくなったみたいです。
ゴミ収集庫は、水道検針メーターの位置やスペースの問題で設置していませんが、今後、それらをクリアできる商品があったら検討してみます。
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ジェービルです。
今日、築３３年ＲＣマンションの解約通知を受けました。
退去予定の無い満室期間も１カ月余りで終了。
何回経験しても精神的にブルーになってしまいます。
この入居者さんは物件取得前から入居されてた方なので、室内がどれぐらいの傷み具合なのか分かりません。
見たところバランス釜のようですし、多分数ヶ月前に施工した真上の部屋と同じでフルリフォームしなければならない気がします。
仮にトイレを和から洋にして、フロと配管をやり直すと１００万円以上掛かりそうです。
水周りをさわらなければ、さほど掛かりませんが･･･
この物件は部屋によってレベルがまちまちなので退去するといつもドキドキです。
築浅物件なら、クロスやフロアタイル等を張りかえて、照明付けてお終いで良いのですが。
最近、築古物件を取得する場合、新築に比べて表面利回りが５％ぐらい高くてイーブンと、他の大家さんと話していますが、精神的プレッシャーも加味して実感があります。
ただ、今回は、バスルームで試してみたい新建材もあります。
他については、数ヶ月前に同じタイプの部屋をほぼフルリフォームしていますし、６棟目のフルリフォームや新規事業等他にやることも多いので、企画にあまり時間を掛けずに、サクサクと進めたいと思います。
時々、あまりリフォームにお金を掛けずに安く貸したり、初期費用を安くして入居促進を図った方が良いのではという意見も頂きます。
その物件のエリアの状況や、管理手法、出口戦略によってはそれもありと思います。
自分は自主管理なので、家賃を下げて入居者の質を下げることはあまり好みません。
また、この物件については、長期保有の方針で、リフォームすれば家賃水準も高めに維持できるエリアですので、短期的にはコストが掛かっても積極的に設備更新していきたいと思っています。
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ジェービルです
先日、入居申し込みのあった方から、植栽がベランダに押し寄せているので、剪定してほしいという依頼がありました。
確かに押し寄せています。
外部からも、そのように見えていたので、退去前後に剪定して、内見に備えようと思っていたのですが、雨が降ったり、暑かったりで切るのが延びてしまいました 。
やっと、暑さも一段落したので、そのタイミングに剪定。
いい運動になります。
視界がグッと拡がりました。
でも、この木は、成長が早いです。
冬には、もう一回剪定しようと思います。
最近は、各物件の植栽にこだわり、いろいろ工夫もしています。
でも、その分自宅がおろそかになってしまいました（汗）
ちょっと放置していたら、野良かぼちゃが庭の一部を占拠してしまいました。
毎年、自然に生えてきて、他の植物を駆逐します。
垣根を越えたり、きゅうり、ゴーヤ用に貼ったネットにも取りついて、今や２階にも迫っています。
もう、今年はあきらめました。
おとなしく、なるように任せて、あとは実となったカボチャを頂きます。
アパート・マンションに、よく手入れのされた植栽があると気持ちがいいです。
入居者さんも喜んでくれます。
でも、放置しておくと無い方がマシになることも。
ガーデニングが好きでない方、植木屋さんに任せている方は、成長の遅い常緑樹に限りますね。
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Ｐ.Ｓ.
以前紹介した水戸大家さんの本アマゾンキャンペーンが始まります。
●キャンペーン期間
受付：７月７日（金） PM24：00から 終了：７月16日（金） PM24：00まで
（※ただし、先着順の特典は人数に達し次第、終了）
●応募方法
下記ページのメールフォームより
↓↓↓キャンペーン特設ページ↓↓↓
http://100manamazonpresent.com/
３大特典は
●３大特典※１冊でいくつでもご応募可能
☆特典１＝応募者全員プレゼント
不動産投資対談編（音声ＭＰ３ファイル＝６０分）
大物投資家、ベストセラー作家『石原博光（恵比寿のＩ）氏』ＶＳ峯島忠昭
『テーマ：ここでしか話せない、不動産投資指値の裏技』
☆特典２＝応募者全員プレゼント
ネットビジネス対談編（音声ＭＰ３ファイル＝２５分）
年商１億５０００万円、コンサルタント料１００万円のネットビジネス界のプリンス
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『テーマ：いや本当にここだけの話ですが・・・。ぶっちゃけ簡単だよね儲けるのって（笑）
☆特典３ ＜先着３０名＞
大好評！水戸大家ＤＶＤ『高利回り不動産を買い若くして引退した方法』半額購入権
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おかげさまで１０位ぐらいにおります。
マンション管理をしていて、悩ましいのは、余白地の雑草の扱い。
砂利を敷いていても、結構生えてきます。
自分は、農薬・除草剤の類はあまり使うのを好みません。
いつも、自分で引っこ抜いてます。
でも、結構面倒です。
かといって市販の防草シートは高いです。
今回、５棟目を取得して、大量の残置物を処分しましたが、
使えそうなのは取っておいてます。
その中には使い古しのカーペットもたくさんありました。
試しにそれを裏面を上にして草地に敷いてみました。
下の写真は敷いて２週間経ったところです。
結構よさげです。
以前、砂利の駐車場に敷いていた事がありましたが、重みもあり耐久性もあるのか、
数年後でもいい具合に朽ち果てていました。
でも、そのままだと、ちょっと美観に難ありです。
まだカーペットはありますので、草をちゃんと引っこ抜いてから、敷き直し、
上に砂利をかぶせて、見栄えよくしてみようと思います。
他の所有物件でも入居者さんがまだ使えそうな物を粗大ゴミとして出されることがあります。
入居者サービスとして粗大ゴミ出し代行をして、使える物はリサイクルするのもいいかもです。
入居者さんにも喜ばれ、利益にもなり、エコでもあり一石三鳥ですね。
下のリスさんをクリｯクしたら、為になる不動産ブログリストになります。
おかげさまで１０位前後におります。
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おかげさまで１０位ぐらいにおります。
最近、スーパーラットの話を聞かなくなりました。
スーパーラットとは都市部で繁殖している、毒入りの餌を食べても平気な２０?ぐらいまで大型化したクマネズミのことです。
その攻撃力は侮れません。
ケーブルをかじって、電気やコンピューターネットワークが切断されてしまったり、
ガス管をかじって、爆発事故を起こすことがあります。
まるでゴッグのような奴です。
一時、新宿・渋谷の繁華街から勢力を伸ばし、池袋を経て、ジャブロー（自分のドミナントエリア）を脅かしていましたが、繁華街も住宅地もゴミ出しを朝に行う等、補給線を断つ作戦の効果があったのか、最近は深夜の繁華街でもあまり見かけなくなったようです。
繁華街の飲食店では、まだズゴック程度の大きさのは勢力を維持している模様ですが。
代わりによく見かけるようになったのが野良猫です。
付近の住人が餌をやるのか、増えてますし、まるまる太っています。
防御線（塀・壁）も軽々乗り越え、地雷（猫よけ）も効きません。
まるでドムのような奴です。
被害は糞尿の他に、壁を引っ掻かき、傷つけたりします。
数匹でジェットストリームアタックを仕掛けてくることもしばしば。
最近は他のエリアの市町村も条例を作って、補給線を断とうとしているみたいです。
空からはガウ（カラス）が補給基地（ゴミ出し場所）を襲ってきますし、
人相手以上に対応が大変です。
下手に攻撃すると、アクシズ（動物愛護団体）から、側面より叩かれそうですし、
悩ましいです。
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ブログの応援も宜しくです。
おかげさまで１０位前後におります。
