東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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地球温暖化が進むと今世紀末には大雨の増加で河川の洪水リスクが最大約4倍になり、大都市圏の東京、大阪、伊勢湾沿岸では海抜ゼロメートル地帯の面積が1・5倍に広がって高潮被害の危険性が増すと指摘した報告書を環境省、文部科学省、気象庁が公表しました。

報告書によると、日本の今世紀末の平均気温は、今後の温暖化対策の進め方によって変わるが、20世紀末に比べて約2・1~4・0度上昇すると予測しています。

 短時間に極端に降る大雨が全国で増加し、約3度上昇した場合は、全国の1級河川で洪水が起こる確率は現在の1・8~4・4倍になります。

 三大湾(東京湾・伊勢湾・大阪湾)にはゼロメートル地帯が広がっていますが、仮に海面が60cm 上昇するとゼロメートル地帯の面積、人口が5 割も拡大するため、将来の海面水位の上昇は深刻な事態をもたらすおそれがあります。

温暖化

上の図は、今世紀末の三大都市圏(左から大阪湾、東京湾、伊勢湾)の海抜ゼロメートル地帯。地球温暖化による海面上昇で、現状(オレンジ)から赤の地域まで拡大する恐れがあります。(環境省提供)

未来に限定せず、最近はゲリラ豪雨も増えて浸水被害が実際に既に起こっています。

私が10数年前の銀行員時代に名古屋に赴任していた時、台風でもないのに大洪水で、あるエリアの1階が完全に水没したこともあります。

不動産を取得するときには、水災のリスクも勘案して、取得検討しましょう。
買っていけないわけではなく、リスクに見合うリターンがあれば良いと思っています。


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各種報道によると

東日本大震災の際に東京都内のマンションで起きた漏水事故について、損害保険会社が地震の免責条項を根拠に保険金支払いを拒否したのは不当として、水漏れ被害を受けた部屋を所有する男性らが損保会社にリフォーム代など約140万円の損害賠償を求めていた訴訟の判決が東京地裁であり、損保会社に対し、男性らに約118万円を支払うよう命じました。

東日本大震災の際、震度5強の揺れだった東京都内のマンションで起きた水漏れ事故について、保険会社が保険金を支払わなくて済む「地震による免責」を認めるか。
東京地裁は、「震度5強程度の揺れは社会的に通常想定されており、杉並区内の最大震度が5強程度だったことを挙げ、このマンションの建築時期などから、「比較的耐震性が高く、5強程度の揺れは免責条項上の『地震』にはあたらないと解するのが相当」と指摘。水漏れは「『地震によって生じた損害』といえない」として、保険会社の支払い拒否は不当と結論づけました。

 そのうえで、「配水管が劣化していたのは明らかで、通常あるべき耐震性がなかった」と述べ、水漏れを起こした住人に約118万円の賠償を命じました。
住人の賠償義務が確定した場合には、住人と保険契約を結んでいた東京海上日動火災保険(東京)に保険金を支払う責任があると認めました。

  上階の住人の保険契約には「地震で生じた損害には保険金を支払わない」との条項がありました。
東京海上日動は「免責される」と主張しましたが、判決は「免責は大規模な損害が一度に生じる巨大地震を想定したもの」と判断しました。


3.11では、東京の物件も、配管等の被害を受けたことをいろいろな所から聞き及んでます。

この判決は、レジ系大家さんや自宅等の居住用建物に限らず、店舗・事務所のオーナーにも大きなインパクトがありそうです。

同様の訴訟が既に起こされていたり、今後この判決を知った方が起こすかもしれません。

また、この判決に対して、保険会社が控訴するかもしれません。

今後、大家さんにとって注目すべき判決です。


話は変わりますが、昨日案内した絶対物件購入セミナー2011

セミナー終了後に会場から1分程の鍛冶屋文蔵というお店で、セミナー出席者限定で懇親会を開催します。
藤山勇司さんや赤井誠さん等他の講師陣も参加されます。
会費は5000円になります。
参加ご希望の方は、
order@88zaisann.com
宛で、お名前ご住所、電話番号、メールアドレスを送付願います。

セミナーで聞けなかった、こんな話、あんな話を講師に直接、遠慮なく聞けるフリータイム2時間半。

私もいろいろなセミナーに参加しますが、ほとんどのケースで懇親会に参加しています。
セミナー以上に濃い話が大抵飛び交っています(笑)

セミナーに参加される方は、是非懇親会もご検討ください。
懇親会は、人数に限りがありますので、セミナー参加申し込み後、お早めにお申し込みください。

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今週の週明けに、地下駐車場の契約者様から、「水が溜まっています」と連絡がありました。

早速、現地に行きますと、20~30cmほど浸水していました。

自動車のバンパー下まで。

写真の右壁のところに最高水位の跡があります。

地下駐車場

一瞬頭が真っ白になりましたが、気を取り直して、ズボンの裾を上げ、池と化した中をザブッザブッと進み、写真右奥の制御盤の所に到達。

浸水の原因は、2つある排水ポンプの一つの故障でした。

制御盤の故障でなくて良かったです。
自動交互運転から手動に切り替えて、排水開始。
1時間ほどで水はひきました。
*写真は、排水開始して一息ついてから撮ったので、かなり水位が下がってます。

台風や集中豪雨でも、浸水することはないのですが、
地下水の湧水ピットがあり、逐次排水しないと、水が溜まってきます。

この物件は、2年前に上水の揚水ポンプが故障したことも。

どちらも交換してから10年以上経ているので、寿命なのでしょうが。

水は無いところにあっても、出るところで出なくても困ります。

不動産というのは、配管の漏水や壁・屋上からの浸水も含めて、水との戦いとつくづく思います。


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昨日、父の昔の書類の整理をしていたら、所有マンション近辺の古地図が出てきました。

古地図

この地図を見ると、所有マンションのすぐ近隣に小川が流れています。

従来より、数百メートル離れたところに川が流れていたのは知っていました。

建築前のボーリング調査をした時に貝も出土する低地なので、地盤が弱いことは熟知しています。

でも、物件のすぐそばを川が流れていたことを、あらためて見ると、微妙な感じです・・・

私の物件は、たろうさんの帝都板橋を川上とする石神井川水系に点在しています。

その意味で私の物件は川下物件です。
とりあえず武蔵野台地に位置しますが、近隣には貝塚もあるので、はるか昔には海底物件だったのかも(謎)

東京水系 ← クリックすると拡大します

私のドミナントエリアと同様に、武蔵野台地にあっても、神田川・渋谷川・目黒川近隣は注意が必要かもしれません。

私が物件取得時に参考にしているのが、東京国立博物館のデータベースです。
http://webarchives.tnm.jp/archives/work/392

中には北条氏が関東を支配していた時の絵図も。
江戸前

神田が島のようです。
浅草も海岸沿いですね。

実際、昔は浅草に武蔵野の国の代表的な港があって、江戸初期には、近くの海で「浅草のり」の養殖もしていたそうです。

物件取得に関係なくても、古地図は、見ていると結構楽しいです^^


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4月初めより、ブログが更新できなくなったり、一時は全く表示されなくなりました。

以下、管理者からの状況報告です。

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FC2サポートです。

大変ご迷惑をお掛けしまして申し訳ございません。

日本時間 2011年 4月2日 (土) 20時13分頃より
一部ブログにおきまして下記障害が発生しており、
現在修正作業を行っております。

【障害が発生しているブログ】
blog8, 63, 66, 120サーバー

http://ブログID.blog●●.fc2.com/
※ブログURLの「●●」の部分がお客様のブログサーバーになります。

【発生している問題】
・ブログ記事が表示されない
・ブログで文字化けが発生している
・プラグインが表示されない
・プラグインの設定が消失している
・カテゴリの設定が消失している
・コメントが表示されない


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【2011年 4月10日(日) 18時30分 追記】

・ブログ記事が表示されない
・ブログで文字化けが発生している

上記の障害につきましては、復旧いたしました。

なお、復旧作業前後に、お客様ご自身で
記事を編集された場合は、復旧時にデータが
上書きされている可能性がございますので、予め御了承ください。
現時点で記事が復旧されているお客様に関しましては
引き続き記事を更新していただいて問題ございません。

また、下記の障害につきましては、調査、及び、復旧作業中です。

・プラグインが表示されない
・プラグインの設定が消失している
・カテゴリの設定が消失している
・コメントが表示されない

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一時は管理画面からもほとんどのデータが消滅しており、このまま元に戻らないのではとも思いましたが、記事については、無事回復したようです。

なにごとにつけてもバックアップ等の危機管理が必要と身をもって感じた日々でした。


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