二代目元銀行員 岡本公男の東京大家スタイル

都区内には、旧耐震の分譲マンションが数多く存在しています。

しかし、メンテナンス状況は千差万別です。

定期的に大規模修繕を行い、ヴィンテージマンションとして資産価値を維持している物件もあれば、ぼろぼろに朽ち果てて外壁が剥がれたり爆裂したりしている物件も。

私は、今まで投資家さんに築古区分マンションを紹介する時は、資産価値を維持している物件を選んで紹介してきました。

しかし、今後は区分マンションでも一棟物マンションのように日々のメンテナンスが行き届いていない物件を狙うのもありになるかもしれません。


以下、日経新聞より抜粋

東京都は老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。1981年５月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しい。都内には旧耐震の分譲マンションが約１万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

　現在の建物の耐震基準は81年に施行されたが、それ以前の旧基準の建物も従来通り居住できる。ただ、東日本大震災などの大規模地震で老朽化した建物に大きな被害が出ていることから、国は旧基準の建物の建て替えを促進している。

　分譲マンションは区分所有者の合意形成が難しい。建て替えが進んだ一部の事例は、立地の良さなどで収益性が見込め、民間の不動産会社が事業に参加するケースなどに限られていた。

　こうした問題を解決するため、都は17年度、容積率の緩和で都市開発を誘導する「総合設計制度」の運用を見直す。具体的には土地ごとに定められた「基準容積率」に上乗せされる「割増容積率」の上限を、これまでの300％から400％に高める。

　まず区市がまちづくり計画を定め、それに基づいて都が対象地区を指定。指定地区内の旧耐震マンションは、周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に容積率の上限の緩和を受けられる。集約する敷地数などに応じて、割増容積率を算定する。

　例えば、敷地面積3000平方メートルの土地で容積率が100％高まれば、単純計算で広さ75平方メートルのマンションを40戸多く供給できる。建て替え事業の収益性が高まり、不動産会社などが再開発に加わりやすくなる。

　都の調査では都内には約５万３千棟の分譲マンションがある。このうち旧耐震基準は２割の約１万２千棟に上る。調査会社によると、都内の旧耐震マンションの棟数は全国の３分の１弱を占める。



https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/ ← 健美家コラム最新話 日本銀行も動く！不動産向け融資はどうなる？



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健美家コラム更新しました。

今回は、ポケモンＧＯについてです。

私はスマホでゲームをしたことはありませんでした。

ゲームが嫌いという訳ではありません。

一度始めると嵌ってずっとしてしまうんですよね(^_^;)

２０代は信長の野望や三国志等のシミュレーションゲームに嵌ってました。

でもサラリーマンを卒業してポケモンＧＯをするまで全くゲームをしていませんでした。

それは、大家業自体がリアルなシミュレーションゲームみたいなものだからです。

経験値を高めて、資金を貯めて、交渉や勝負して、新しい領土を増やしていく。

サラリーマンを卒業してから、毎日がリアルシミュレーションゲームです。

シミュレーションゲームをしていた時は寝食を惜しんでゲームに没頭していました。
楽しいことをしていたから、全く苦にならなかったです。

今も似たようなものです。
現在の年間の完全な休日は、電波の届かない山奥の秘湯に行く数日間です。

半沢直樹のような銀行員時代のほうがよほど休んでました。
＊ストレスは今の数十倍でしたが･･･

好きなゲームを敢えて避けていた私がポケモンＧＯをプレイしたのは、やはり世界のライフスタイルにパラダイムシフトを起こすとと思ったからです。

不動産投資の肝は「立地」。

その常識を覆すだけの将来性がポケモンＧＯから拡大する「拡張現実」にあります。

まだプレイしたことが無い方も、試しに経験しておくことをお勧めします。

詳細はコラムにて

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/92/　←　健美家コラム　ポケモンGO



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いつの時代も、不動産取得の資金を銀行からなかなか借りられず、苦労されている方は多くいらっしゃいます。１棟目ないし２棟目までは融資を出してもらえたのに、その後はどこの銀行でも融資を出してもらえなくなったという話もよく聞きます。

そこで、その人たちの話をよくよく聞いてみると、不動産融資の基本を知らない、または、誤って理解していることが少なくありません。

ある人は、２０行ほど申込みをして、やっと融資を出してもらえる銀行が見つかったそうです。ということは、最初から２０行目の銀行に行けば、無駄な労力や時間を費やさなくて済んだことになります。

銀行は、銀行の規模や融資基準により、同じ物件でも、ある属性や財務内容の方はＡ銀行では融資がなかなか出ないのに、Ｂ銀行では簡単に融資が出るということがあるのです。

お金を貸す側の理屈をわかっていないと、この方のように無駄な労力を使うことになったり、いつまでも融資を受けられず、不動産投資の一歩を踏み出せないことになります。

健美家コラムでは、今回からは不動産融資審査のポイントについて書いていきます。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/72.html　←　健美家コラム　融資審査のポイント



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いよいよ繁忙期に入ってきましたね。

私は、自分の物件や、他の大家さんから管理を受託している物件のリノベーション・リフォーム・原状回復で多忙な毎日を送っています。

私自身は、施工はしませんが、コンセプトの立案や予算調整、使用設備の選択、そして完工後の内見セットのセッティングなどをしています。

写真は、最近完成した部屋の写真です。

築３０年近い２Ｋの部屋をリノベーションしました。
予算や費用対効果から、一部の建具等はそのまま使用しています。

ビフォー


アフター


ビフォー
壁があったので、ビフォーの遠景はとれませんでした。



アフター


ビフォー


アフター


ビフォー


アフター


旧来の設備を一部残したリフォームで、いつも気にするところは、リノベ後の新設備とのコントラストです。
リノベ前だったら、まだまだ使えるなと思った設備も、新しい設備と並べてみると古さが目立つことが多々あります。

２月は、他の大家さんから管理を受託している物件も含めて１０部屋以上のリフォーム・リノベが控えています。
売買仲介も、物件が動きますので、忙しくなりそうですし、確定申告もしなければなりません。

当分、忙しい日々が続きます(^_^;)

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/70.html　←　健美家コラム　最新話


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いつも築古マンションのリノベでお世話になっているハプティックさんが、青山フラワーマーケットを展開している会社と組んで新機軸のカスタム賃貸サービスを始めるそうです。

ナチュラルリノベーションに緑は確かにあいそうです。

私もよく内見セットとしてイケア・ニトリの人造植物を利用しますが、本物の植物には敵うべくもありません。

自分の物件のエントランスや周辺には、積極的に植栽を設置していますが、どのような植物の組み合わせが、その物件にあうかコーディネートするのは結構大変です。

今回のリノベでは如何に花や緑が美しく見えるのか？とか
お部屋の中でどこに緑を置けば良いか？などなど
そういったことにもこだわってデザインを考えているそうです。

今週の金曜・土曜には内見ができるとのこと。
一見の価値ありそうです^^


以下、ハプティックさんの記事より抜粋






このたび、東京のリノベーション・デザイナーズ物件を中心に展開する”セレクト賃貸”ブランドgood roomの運営元であるハプティック株式会社（東京都渋谷区 代表取締役：小倉弘之）は、青山フラワーマーケットを運営する株式会社パーク・コーポレーション（東京都港区 代表取締役：井上英明）とのコラボレーション企画として、カスタム賃貸サービス「ROOM in GREEN」をスタートします。このサービスは、「お部屋に、緑を。」をコンセプトに入居者のご希望のエリア、広さ、予算に合わせてお部屋をリノベーションしてお住まい頂ける業界初のサービスです。
サービスを実際に体感していただくため、2013年10月25日（金）、26日（土）の二日間、代々木上原の賃貸物件を「お部屋に、緑を。ROOM in GREEN」をコンセプトとするモデルルームとして公開いたします。
「ROOM in GREEN」とは
◎ 都内約100件から、借り手がエリアや広さ、予算に合わせて選んだ物件のリノベーションを行い、
お住まいいただけるサービスです。
◎ 年間300件のカスタム物件を手がけるgood roomのルームスタイリストが、ご相談に乗ります。
◎ 無垢フローリングのリノベーション賃貸を1R6万円台、1LDK9万円台からのお手頃価格でご提供いたします。

parkERs空間デザイナー城本栄治、プランツコーディネーター児玉絵実による、
緑に囲まれた暮らし空間をお届けします。
parkERsは、「屋内に公園をつくる」をコンセプトに、羽田空港 ANA SUITE LOUNGE（写真1）など、緑のあるライフスタイルを提案する空間デザイン事業。空間デザイナー城本栄治とプランツコーディネーター児玉絵実（写真2）の手により、さながらエキシビジョンのような“成長するインテリア、植物に囲まれた暮らし空間”をお楽しみいただけます。

「好き、と暮らそう。」 good roomで、お申し込みいただけます。
セレクト賃貸good roomの運営会社であるハプティック株式会社は、今回のparkERsとのコラボレーションを第一弾とし、様々なライフスタイル先進企業とのコラボレーションを、継続してお届けしてまいります。当サービスの申込、受付は、セレクト賃貸good roomにて承ります。

「ROOM in GREEN代々木上原」公開日程について
10月25日（金）、26（土）　13:00～18:00入場無料
渋谷区上原2-41-6イルマーレ代々木上原203号室 （代々木上原駅徒歩6分）

お問い合わせ　
ハブティック株式会社　
担当：伊藤　TEL: 03-3463-1616 　Mail: itou.kazuto@haptic.co.jp



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外観1


外観2


ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷｯﾁﾝ1


ﾀﾞｲﾆﾝｸﾞｷﾂﾁﾝ2


奥の部屋1


奥の部屋2


ﾊﾞｽﾄｲﾚ2


ﾊﾞｽﾄｲﾚ1


角部屋1


角部屋2


角部屋からの眺望1


角部屋からの眺望2


専用ベランダ1


専用ベランダ2

９月も末になりましたね。

この数年不動産を買い進めてきましたが、５棟目の物件引渡しも無事に終え、長期的なキャッシュフローもデットクロスを乗り越えられる目途がついたことから、今勤めている会社を今日付けで正式に退職。
サラリーマンを卒業し、専業大家になることにしました。

当面はセミリタイア状態ですが、大家業に精進し、ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタントとしてのスキルを磨き、何らかの形で他の大家さんのお役に立ちたいと考えています。

学校にも久しぶりに通おうとも思ってます。

これからも宜しくです ^^

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２棟目の大規模修繕がほぼ完了し、５棟目の物件引渡しも無事に終えたことから、今勤めている会社を９月末で退職し、とりあえず専業大家になることにしました。

ということで、ブログもタイトルを変えて、心機一転、引っ越しました。

http://jbill.blog66.fc2.com/

当面はセミリタイア状態ですが、大家業に精進し、ファイナンシャルプランナーとしてのスキルを磨き、何らかの形で他の大家さんのお役に立ちたいと考えています。

これからも宜しくです^^

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