東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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岡元公夫健美家コラム

都区内には、旧耐震の分譲マンションが数多く存在しています。

しかし、メンテナンス状況は千差万別です。

定期的に大規模修繕を行い、ヴィンテージマンションとして資産価値を維持している物件もあれば、ぼろぼろに朽ち果てて外壁が剥がれたり爆裂したりしている物件も。

私は、今まで投資家さんに築古区分マンションを紹介する時は、資産価値を維持している物件を選んで紹介してきました。

しかし、今後は区分マンションでも一棟物マンションのように日々のメンテナンスが行き届いていない物件を狙うのもありになるかもしれません。


以下、日経新聞より抜粋

東京都は老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。1981年5月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しい。都内には旧耐震の分譲マンションが約1万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

 現在の建物の耐震基準は81年に施行されたが、それ以前の旧基準の建物も従来通り居住できる。ただ、東日本大震災などの大規模地震で老朽化した建物に大きな被害が出ていることから、国は旧基準の建物の建て替えを促進している。

 分譲マンションは区分所有者の合意形成が難しい。建て替えが進んだ一部の事例は、立地の良さなどで収益性が見込め、民間の不動産会社が事業に参加するケースなどに限られていた。

 こうした問題を解決するため、都は17年度、容積率の緩和で都市開発を誘導する「総合設計制度」の運用を見直す。具体的には土地ごとに定められた「基準容積率」に上乗せされる「割増容積率」の上限を、これまでの300%から400%に高める。

 まず区市がまちづくり計画を定め、それに基づいて都が対象地区を指定。指定地区内の旧耐震マンションは、周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に容積率の上限の緩和を受けられる。集約する敷地数などに応じて、割増容積率を算定する。

 例えば、敷地面積3000平方メートルの土地で容積率が100%高まれば、単純計算で広さ75平方メートルのマンションを40戸多く供給できる。建て替え事業の収益性が高まり、不動産会社などが再開発に加わりやすくなる。

 都の調査では都内には約5万3千棟の分譲マンションがある。このうち旧耐震基準は2割の約1万2千棟に上る。調査会社によると、都内の旧耐震マンションの棟数は全国の3分の1弱を占める。



https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/健美家コラム最新話 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?



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昨日は、全国賃貸住宅新聞の取材を受けた後に、キャイ〜ンの天野さんに不動産投資を教えるという企画に講師役として参加。収録後は、狼旅団長とサシ飲みという濃い一日でした♪



健美家コラムでは、「日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?」のタイトルで、最近の金融庁や日銀の動向を書いています。

バブル崩壊時に不動産業者や不動産投資家を不良債権として処理してきた身として、局地的ですが、当時と業界を取り巻く環境が似てきた感があります。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/健美家コラム 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?




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健美家コラム更新しました。

「新築で成功する大家さんはどんな人?」

早いもので3月ですね。年明けから3月にかけては、繁忙期を狙い新築アパート・マンションの竣工が多くなります。私も今年に入り、友人・知人の大家さんの新築物件をいくつか見学させていただきました。

皆さん、いろいろと工夫して収益性・客付力を向上させています。良質で割安な中古物件の入手が難しくなった昨今、地主大家さんでなくても、新築を手掛ける大家さんが多くなってきています。

そこで今回は、新築収益物件に焦点をあてて解説しています。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/98/健美家コラム 新築で成功する大家さんはどんな人?


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このたび、明日香出版社はじめての〇〇〇1年生シリーズとして2冊目の拙著「はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由がわかる本」」が刊行となりました。

初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方やロジックなど他の不動産投資本にあまり書かれていないことも掲載しており、中級者でも参考になる内容です。
ぜひ、書店等で手に取り、ご一読頂ければ幸いです。

健美家さんに書評を頂きましたので、下記に転載します。

「はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 」という題名のとおり、これから1棟目、もしくは一戸目を買おうとする初心者向けの本である。しかし、多くの初心者向けの本と本書では、大きく異なる点がある。

それは、従来の入門本が、誰にでも役に立つことを目指すあまり、誰にとっても薄い内容になりがちであったのに対し、本書は、主に「融資を使って物件を買い進め、次第に規模を拡大するつもりで不動産投資を始める人たち」に向けて書かれたものであり、対象となる読者にとって、非常に多くの実践的な情報が得られることである。

それもそのはず。筆者の岡本公男さんは、多くの投資家に融資を出してきた元メガバンクの銀行員で、不動産投資家として基盤を築き、銀行を退職した現在は、不動産会社の代表を務める人物。

融資を出す人、物件を売る人、物件を買う人、物件の管理をする人など、様々な立居地で不動産投資にかかわってきた経験から、あるひとつの立場からではなく、「総合的」に見たときに、初心者にとってメリットの多い(リスクの少ない)不動産投資の始め方が見えるのだ。

例えば、誰もが迷うであろう「価格の高騰が続く現在のタイミングで、参入するのはやめた方がいいのか?」という疑問についても、答えは明確。投資家なら、「やめた方が良い」といいそうなところを、筆者は「始める」ことを推奨する。

バブルが弾けたタイミングでいざ、値ごろな物件を買おうとしても、そのような時期に銀行は未経験者に融資を出さない、というのがその理由だ。融資が出やすい時期に(一応)金融機関の顧客になっておき、将来の買い場の到来に備えるというアドバイスは、お金を貸す側を経験した著者ならではといえるだろう。

では、価格が高い時代に最初の物件を買うには、どんなものを選べばいいのか? その点も、低リスクで始める方法、かつ再現性の高いやり方が示されているので、本書で確認してみるといいだろう。

その他にも、積算評価や収益還元方といった融資の仕組み、法人を作るタイミング、節税など、初心者向けの本としては、かなり幅広い内容が網羅されている。

金融機関に勤めていた頃に、バブルがはじけて、市場から撤退していった人たちを多く見てきたという著者。本書に流れるのは、「不動産投資で失敗して不幸になる人を減らしたい」という思いである。

そのため、本書には精神論や煽るような記述はみられない。逆に言うと、短期間でどんどん借入をして、資産を拡大したい人には、物足りない内容かもしれない。

①将来的には家賃収入である程度の規模の収入を目指している、②できるだけ低リスクで不動産投資を始めたい、③時間はある程度かかってもいい、という条件が合う人なら、読んで損はない内容といえるだろう。

https://www.kenbiya.com/news/4789.html





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健美家コラム更新しました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/97/2017年の融資スタンスと不動産相場はどうなる?


そういえば、SBJ銀行の社長に財務省出身の方が就任するようです。
前任の方は、新韓銀行の副銀行長に就任するとのこと。

今回の健美家コラムにも書いた通り、銀行は監督官庁である金融庁の意向を大いに気にします。

プロパーの方がトップならばまだしも、官僚出身の方ならなおさらかもしれません。
今度の社長さんは、金融庁ではなく、その上の財務省出身ですが、内閣府も最近相続税対策で着工急増する賃貸住宅バブルの発生に警鐘をならしています。

来期のSBJ銀行の不動産融資スタンスがどう変化するか、気になりますね。


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12月上旬ですが、自己所有物件・管理受託物件の入居申込みが多いです。
この時期だからこそ、入居者審査は慎重にならなければなりません。

また、管理会社が破産したための管理引き継ぎ依頼や、破算任売案件の仲介依頼もあります。

更に、地面師・手付金詐欺の話もよく聞きます。

一概に悪い話だけではなく、中にはお宝情報もありますので、見極めが必要ですね(^_^;)

健美家コラムでは、「トランプ新大統領が不動産投資に与える影響とは?」のタイトルで所感を書いてます。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/95/
健美家コラム トランプ新大統領が不動産投資に与える影響とは?



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健美家コラム更新しました。

「 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?-part2-」

今回は、それぞれの方のステージにより取るべき方針の概略を書きました。
実際は100人いれば100通りなので、記事では書ききれません。

一般的・全体的なトレンドはコラムの通りですが、できる大家さんはシェアハウス・民泊・個人デベロッパーなど、工夫をして収益を上げています。

トレンドが自分に合わないからと、何にも活動していないと、いざ買い場になった時にスキルも錆びついていますし、銀行も融資を出してくれないかもしれません。

日々、大家力を上げるべく、鍛練しましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/94/健美家コラム 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?



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