FC2ブログ
東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2018/101234567891011121314151617181920212223242526272829302018/12

* トピックス *
お薦めツール
全新的東京房屋中文官方網站已上線開始營運! http://tokyo-estate.tw/


岡元公夫健美家コラム

日々、いろいろな大家さんと交流しています。

個人の不動産投資において、規模はどれぐらいが最適か?

バブル崩壊時に、メガバンク融資担当者として数百億円規模の個人の大家さん、それ以上の数千億円規模の資産を持つ(負債ともいう)企業を不良債権処理して引導を渡し、その後のオフバランスへの流れを経験したきた身としては、単に規模の大さを誇りマウンティングする一部の大家の風潮に疑義を持たざるを得ません。

人生は、「起きて半畳寝て一畳、天下取っても二合半」です。

自分と、その家族が、十分満足できる収入を得られれば、それ以上は、余計なリスクや責任を負い、時間も取られることになり、無用と思料します。




 ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^




今月の最初とその次の週の土日はセミナー講師が続きました。

まずは健美家さんの投資家交流会で「スルガショック後の収益不動産融資のポイント」のミニセミナー





翌日は、前橋で上毛新聞社主催の土地活用セミナーの講師&個別相談会



そして翌週は、大家の会の草分けJRMAさんで、「スルガショック後の収益不動産融資のポイント」のロングバージョン。



それぞれ、新進気鋭の大家さん、ベテラン大家さん、地主大家さんと参加者の方はいろいろでしたが、不動産賃貸経営に対する意気込みは皆さん高かったです。

大家業は、自分の物件だけを手掛けていると、ついついマンネリ化しますが、私も皆さんからエネルギーを貰えました^^



 ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^




9月2日に上毛新聞社主催でセミナーします。
群馬でセミナーをするのは初めてです。

内容は地主大家さんや資産家向け主体となります。
➀満室経営のポイント
②銀行借入のポイント
③争族にならない相続のポイント

個別相談会でも相談にのる予定です。

20180902前橋セミナー

前橋は行ったことがないので、今から興味津々です。



 ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^



住宅専用地域で店舗が開きやすくなります。

以下、日経新聞より抜粋
住宅専用地にコンビニ 国交省、規制緩和 高齢者暮らしやすく
2018/7/22付日本経済新聞 朝刊

 「国土交通省は主に住宅だけを建てられる地域に、新たに商業施設を設けられるように建築規制を緩和する。2019年夏から一定の条件を満たせばコンビニエンスストアなどをつくれるようにする。少子高齢化が進んで小売店が撤退したような地域では徒歩で通えるコンビニなどへのニーズが強い。騒音対策などを施すことを前提に、町づくりの自由度を高める。

 日本の都市計画は地域ごとに用途を定め、建てることができる施設を制限している。例えば「第一種低層住居専用地域」は戸建て住宅か低層マンション、学校などの公共施設だけが認められる。原則として商業施設は建てられない。

 国交省は19年夏に定める政省令で規制を緩める。地域の用途ごとに新設を認める施設と、騒音や振動対策などの条件を定める。合致した施設は、都道府県や市区町村で有識者が審査や許可をする「建築審査会」の同意がなくても建てられるようにする。

 具体的には戸建て住宅の地域ではコンビニや飲食店などの小規模な施設を、主に住居が並ぶ第一種住居地域では自動車修理工場などを想定。防音壁の設置や営業時間の制限などを条件とする。」

政策の趣旨としては、少子高齢化が進んで、日常生活に必要な店舗を開きやすくするところにあるようです。

しかし、個人投資家の視点からは違うところも見えてきます。

例えば、下記地図は渋谷区の都市計画図ですが、真ん中辺りの濃いめの緑のエリアは表参道奥にあたります。




現在は住居専用地域で店舗を建てるにはかなり制限が加えられています。
もし、建築規制が緩和されれば、今は住宅の多いこのエリアも店舗の進出を受け、裏原宿化するでしょう。

不動産は規制にがんじからめにされています。
規制緩和や政策変更がある時はチャンスです。

皆さんの投資エリアでも、どう影響するか考えてみましょう。



 ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^






健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムでは、スルガスキームが破綻した二つの要因と、他行の融資に与える影響について書きました。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/okamoto/105.html ← スルガスキームが破綻した二つの要因と、他行の融資に与える影響

スルガ銀行に限らず、銀行は今、大きなターニングポイントにさしかかっています。

日銀のマイナス金利政策によるベースになる採算の悪化、更にはフィンテック推進による銀行という存在自体の再構築。

メガバンクは大規模なリストラを行い、新しく採用する人材には「銀行員らしくない人」を求める。

大家さんに対する融資への取り組みも、当面は「元に戻る」となるでしょうが、中長期的にはAIも取り組みつつ、大きく変わっていくでしょう。

しかし、いつの時代も大切なのは、自分の人( 経営者 )・物( 物件 )・金( 財務内容 )を磨くことです。

基本的な原則は、大家業界については変わらないでしょう。


 ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^



今年の賃貸住宅フェアでは、13日の午前に菅井さん・海野さんと元銀行員大家の座談会をします。

不動産投資に対する銀行の対応がここまで盛り上がっているのはバブル崩壊以来ではないでしょうか。

お楽しみに(^^)b

https://www.zenchin-fair.com/fair2018_kaisai/tokyo/ ← 賃貸住宅フェア案内




健美家コラムを読んでから聴講すると更に理解が深まります。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/63.html ← 健美家大家対談 /川村龍平×岡元公夫さん第1回目


https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 対談第二話 銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/65.html ← 健美家元銀行員大家対談第3回目


https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/66.html ← >健美家元銀行員大家対談第4回目



人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^


最近、健美家さんでアップされた私と川村さんの元銀行員大家対談。

初回は、掲載されてからまだ1週間経っていないのに32,000アクセスを超えてます。

通常、1か月経っても10,000アクセス超えることも少ないので驚きです。

ブログランキングトップの狼さんや他の実力者大家さんに取り上げられているからかもしれません。
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-2466.html ← 狼さんのブログ

特に第二話をアップしてから直接の反響が多くなりました。
大家の集まりの懇親会では普通に話されていることなのですが、ネットに掲載されると新鮮なのかもしれませんね。

狼さん曰く「禁断ネタ」
確かに、対談だったので、いつもののりで話してしまいましたが、自分のコラムでは書かなかったでしょう。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 対談第二話 銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。

で、他の回も合わせて反響をきいていると、「不動産投資家」「不動産コンサルタント」という肩書に拒絶反応を表している知人が多かったです。
この肩書自体は、何も否定される肩書ではないのですが、拒否反応が多いのは多分周辺で名乗っている方々の中で他の大家さんを喰い物にする方の確率が多いからかもしれません。

私は前々から「不動産投資家」と「大家さん」を次のように自分なりに定義付けています。

「不動産投資家」=出資者、とアセットマネジメントの一部
アセットマネジメント (AM) とは、広義としては、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。 不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。
*いわゆる不動産投資は、不労所得を得る手段、自分では管理はしないよ系

「大家さん」=アセットマネジメントに加え、プロパティマネジメント更にビルマネジメント(=ビルメン)を行う
但し、自身のキャパにより適宜外注する。
プロパティマネジメント(PM)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。 狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント(AM)会社から受託して行う管理業務のことである。
ビルマネジメントとは、建築物を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを請け負う事業のこと。 ビルメンテナンス 、ビル管理とも。略称はビルメン。
*全て自主管理ではないけど、物件の清掃・小修繕・ステージング・客付け会社への営業など行う人も含む

私は、銀行で大手上場不動産会社から街の不動産屋さんまで担当しました。
その後、オフィスビルの開発運営会社に転職して、2年弱修行して、その後専業自主管理大家となりました。

今迄、売却した物件は地方の区分所有マンション1戸のみです。
それ以外は、東京23区内の一棟物マンション・アパート・戸建賃貸・シェアハウス・バイクガレージ・区分マンション等を自主管理で実質四半世紀以上経営しています。

不動産投資家さんや他の大家さんから管理受諾している物件での漏水等の設備トラブルで自ら現場に急行することはあまり無いですが、自己所有物件では、深夜・休日でも自分の携帯に連絡があり、自ら急行するか、いつも依頼している業者さんに指示して動いてもらってます。

実態としては、「不動産投資家」ではなく、「自主管理大家」を当初から続けてます。

よく、外注先かスタッフに全て任せればよいのにとも言われますが、たかだか100戸弱ですから現場感覚を忘れないようにプレイングマネジャーを継続してます。

何故、この時期に「不動産投資家」から「大家」に一部の肩書を替えるというと、四半世紀前のトラウマとなっている経験と状況が甦りつつあるからです。

最近の不動産投資業界の空気を読んでいると、また、ゆくゆく語っていくことになるでしょう。



人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^