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ジェービルです。
先日紹介した「月刊 アパートローン最前線」。
月刊アパートローン最前線紹介 ← 詳細はこちらをクリック
期間限定特典として「属性診断サービス」があるそうです。
銀行からの融資で、属性が大きなポイントだと言われます。
しかし自分の属性は一体銀行からどう思われるだろうと
不安に思っている方も多いかと思います。
そこで、１０年以上融資審査をし５００億円以上融資してきた小川さんが
お客様の属性が融資審査上どう判断されるのか？を診断いたします。
もし現在の属性が良くなかったとしても、そこをどう改善すると
銀行は評価するのかも併せてアドバイスします。
この属性診断サービスは２月１０日（水）までにお申し込みの方が
対象だそうです。
「月刊 アパートローン最前線」 ← 申し込みを検討されている方はお早めにどうぞ^^
もう一声という方もいらっしゃるので、私のブログから申し込みされた方には、キャンペーン期間中に限り、創刊号の小川武男さんと私の元金融機関融資担当者同士のぶっちゃけ（笑）本音トークの他、私のセカンドオピニオン（メールにて５回、属性診断に限定しません）をお付けします。
申し込まれた方は、右のメールフォームにてその旨ご連絡ください。
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ジェービルです。
１月に募集開始した５棟目ホワイトベース。
おかげさまで仮予約を含めて１０室中８室が埋まりました。
なぜ仮予約があるかというと、一部排水管に水漏れが生じているからです。
給水ポンプを稼働させると２階のパイプスペースの中の上の方から常時ちょろちょろ漏り始めます。
水を流すとさらにポタポタ･･･
一階のガレージまで水が漏っています。
はじめは給水管かもと思い､上の階から、はつってみましたが漏れていない。
パイプスペース内部で漏れている時も、ユニットバスの点検口から覗いても、漏れていない。
その後いろいろなパターンを試してみましたが、どうやらパイプスペースと居室内部を分けるブロック塀あたりで耐火二層管が損傷している模様です。
部屋のリフォームが終わっているので、はじめは応急処置で済まし、数年後に修繕しようかとも思いましたが、
工事業者さんや、たろうさんに相談したところ（たろうさんありがとうございました^^）、
あくまで応急処置に過ぎず、どうなるかわからないので、入居者さんが多くなる前に、きちんと直した方が良いと判断しました。
パイプスペース上部の作業のしづらい狭いところで漏っているので、今回はユニットバスも取り外し、修繕することにしました。
もともと取得した時にユニットバスはひどく汚れていたので（今も黄ばんでいます）、交換費用は予算に入れており、その点では構わないのですが、時間を浪費してしまったのが悔やまれます。
最近、水にやられている物件をよく拝見し、建物の漏水の怖さを実感しています。
古いＲＣでパイプスペースが無く、配管がコンクリート内に埋め込まれているタイプだと、配管が経年劣化し、全取り換えしなければならない場合、露出配管で見栄えも悪くなりますし、多額の費用が掛ります。
ババを引かないように、インスペクションはしっかりやらないといけませんね。
自分も基本から学ぼうと思っています。
皆さんもお気をつけて。
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ジェービルです。
昨日は、東京築古組の物件観賞会に参加。
完成した部屋、まだ手直し中の部屋。
そして、これから手直しを検討する物件。
いろいろな事例を見学させて頂き、ロフトの作り方や地盤、構造の補修方法等、大変勉強になりました。
ありがとうございました^^
やはり百聞は一見に如かずですね。
気をつけなければならないのは、やはり水回り。
最近、自分や他の大家仲間の方も、漏水に苦労しています。
木造・ＲＣに限らず建物に水は大敵です。
定期的なメンテナンスやチェックが大切ですね。
下の物件は、物件と物件の間に立ち寄った公開されている古民家です。
大正末期に建てられた外国人住宅で、平成になってこの地に移築されたそうです。
塗装や配色、照明関係等参考になる物件です。
日本の歴史的建造物全般に言えることですが、しっかりした部材を使用した築古物件は、
メンテナンスをしっかりすれば、ずっといい味を出してくれます。
自分も、古民家を取得し、再生をしたいとさらに思う一日でした。
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ジェービルです。
最近、ブログの読者の方から質問を受けるようになりました。
元々、銀行員時代にプロとしてコンサルを行ってましたが、根っから好きです。
よく「銀行の常識は世間の非常識」といわれます。
長年、銀行や不動産の仕事をしていると、常識と思っていたことが、実は違っていたり。
「あっ、実はこういうことが皆さん知りたいんだ。」と思うことも多いです。
質問されてのやり取りは、自分にとっても、いろいろな気付きがありますので、基本的に歓迎します^^
私以上に、金融機関からの融資について質問を桁違いに受けているのは、いつもお世話になっている不動産投資アカデミーの小川武男さん。
不動産投資アカデミーの会員も２０００名を超えるようになったそうです。
毎日、数多くの質問を受けられており、それにより逆に最新の融資や不動産投資に関するトレンド等の情報も集まっています。
そこで、その情報を銀行融資に関するレポートとして「月刊 アパートローン最前線」として発行されています。
不動産投資アカデミー会員２０００名と融資審査をしてきた小川さんだからこそ、
ご提供できる融資に特化したこれまでにはないレポートです。
最新の融資情報のほか、不動産を購入した方にインタビューし成功の秘訣を
窺ったり、融資の成功例、失敗例から私が理解しやすいように融資の観点で解説し
学べるようにしています。
銀行融資が難しい原因の一つは、お金を借りる側に融資事例の蓄積がなく
状況に応じた対策が打てないことです。
融資情勢を分析するとともに、具体的な事例を紹介していくことで
あなたの融資知識の向上が図れ不動産取得へ近づけると思います。
「月刊 アパートローン最前線」の内容は
◎融資に関する情報
◎会員から寄せられた情報をもとに最新の融資情勢を分析し解説
◎物件取得者への成功インタビュー
◎成功者のノウハウが詰まったインタビュー
その他、
お客様から寄せられた情報を元に現在の融資情勢を解説
最近、不動産を取得した人へ成功の秘訣インタビュー
融資成功事例・失敗事例の紹介及び解説
物件をたくさん持っている方へインタビュー
誌上コンサルティング
融資実行銀行情報掲載 等です。
昨年１０月の創刊号はブログランキングトップの石渡浩さんと私がインタビューを受けました。
その後、
１１月号 地銀で１億のフルローンで融資を受け物件を買った方
１２月号 不動産業者さんで個人で８棟の不動産を持っている方
１月号 地銀で１億１５００万円のフルローンを受けた方
と推移しております。
２月号（今月号）は、サラリーマンでありながら数千万円の
自己資金をためて不動産を買った方に、お金の作り方のインタビュー。
３月号（来月号）は、地銀で２億１０００万円の融資を受けた方
に、インタビューを予定しているそうです。
興味のある方はこちらをクリック願います。
こちらから、申し込みされると、創刊号の小川武男さんと私の元金融機関融資担当者同士のぶっちゃけ（笑）本音トークが付いてきます。
さらにこのブログからクリックして購入された方への特典として、私と小川さんの対談ＰＤＦファイルがダウンロードできます。
内容は
・不動産投資に対する銀行の融資姿勢について
・融資の今後の見通しは？
・フルローンは今後どうなるか？
・銀行が好む物件とは？
・銀行が望むお客さん、望まないお客さんとは？
・銀行はお客様の何を見ているのか？
・銀行の本音は？
・「銀行はここまでやってくれるの？」誰も知らない
銀行と付き合う本当のメリットとは？
と、盛りだくさんの１９ページで、ブログでは書けないことも、話してます。
小川さんに書き起こしを見せてもらった時に、「ここから、編集してまとめるのですね？」と聞きましたら、
「そのままの方が伝わりますし、喜ばれますので、基本そのままです。」と返されてしまい、あとからあせってしまいました。
↓
【月刊 アパートローン最前線】
不動産投資に関する情報は、この他にも本やブログ等でも発信されています。
自分や小川さんは、元々金融機関融資担当者でしたので、堅めのアドバイスをしますが、
情報を発信される方は置かれたポジションによって、いろいろな思惑が入っています。
そのあたりについては、昨日紹介した山田里志さんの新刊や、最近一緒に切磋琢磨しているふくちゃんのブログで詳しく書かれています。
結構鋭く書かれていて、いつも参考にさせて頂いています。
ふくちゃんのブログ「ハッピー不動産投資」
現在、ブログランキング２０位前後です。
↓
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ジェービルです。
サラリーマン大家さんの元祖といえる山田里志さんが新刊を出され、拝読しました。
ｍｉ６さん 転送ありがとうございました^^
私がサラリーマン大家さんを目指すきっかけとなったのは、
ロバートキヨサキの「金持ち父さん〜」と山田里志さんの「超アパート・マンション投資術」でした。
それまで自分は小規模な地主大家の三代目で、親から引き継いだ物件の維持管理だけを考えてました。
実家で大家業を営み、銀行員として他の大家さんのファイナンシャルプランニングも手掛けていましたが、土地から取得してマンション・アパートを経営して、そのキャッシュフローで生活できるという発想はありませんでした。
この２冊に出会わなければ、今も銀行員をしつつ、親から引き継いだ物件の維持だけをしていたかもしれません。
今回の山田里志さんの新刊を拝読させて頂きましたが、最新のトレンドを織り交ぜて、今から不動産投資をされる方が、どのようなツールを使い、また情報を収集・勉強し、伸びていったらよいか具体的に書かれています。
また、不動産投資を進めていくうえでのリスクや各手法の注意点も書かれています。
これから、不動産投資を行う方には、「まず最初に読みなさい」と薦められる１冊です。
また、既に物件をお持ちで、いろいろな新しい手法により事業展開を考えられている方にも、
それぞれの手法の落し穴についても書かれているので読む価値は十分あります。
ぜひ、ご一読を^^
２月５日（金曜）のＡＭ１１：５９分から２月８日の（月曜）ＡＭ１１：５９まで
アマゾンキャンペーンが行われます。
『あと５年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方』
＜＜＜Amazonキャンペーン＞＞＞
今回は３日間の短い期間となります。お見逃しなく！
●４大特典※１冊でいくつでもご応募出来ます。
☆特典１＝応募者全員プレゼント
『山田里志の音声MP3ファイル（３０分）』
◎本書の内容を山田先生本人から詳しく解説！
☆特典２＝応募者全員プレゼント
『これから大家さんを始める方に向けた、本当の資産を築くヒント集PDF』
◎本書には掲載出来なかった『初心者さん向け』ノウハウ満載資料！
☆特典３＝応募者全員プレゼント
『現役大家さん必見 少ない費用で稼働率を上げる実践例＆山田里志の物件管理術PDF』
◎特典２では満足出来ない『現役大家さん向け』の濃いレポート！
☆特典４＝先着１０名予定
『元祖勝ち組大家術ＣＤ全集』５０％OFF購入権
◎山田里志のノウハウが詰まったＣＤ１０枚組＋ＤＶＤ１枚セットを破格で入手！
●応募条件
本書をAmazonでご予約、お買い上げの方
● 応募方法
下記ページのメールフォームより
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↑ 西山雄一さんの最新ＤＶＤ教材です。
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ジェービルです。前回土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(３)で、
「一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。
どの方法をとっても、区分したそれぞれの価格が常識的なものであればいいわけです。
一般的な分け方として、
１. 標準建築単価による方法
２. 固定資産税評価額の比率で按分する方法
３. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法
があげられます。」と書いたところ、最近、ブログランキングで急伸されている「海辺で不動産投資」の日本海＠大家さんからコメントにて質問を頂きました。
← 日本海＠大家さん現在ブログランキング６位ぐらいで私の近くにいらっしゃいます。
質問内容は
「こんばんは、はじめまして
競売で固定資産税評価で土地建物合計額で400万円程度の物件を41万円で落札しました。
１の標準建築単価による方法
で計算して41万円を全額建物で落としたいのですが、税務署で怒られるでしょうか？（結果的に土地評価額ゼロ）
どの物件もこんな感じで競売で買っています。（固定資産税額の8分の1程度です）
全ての物件を標準建築単価法に統一して申告しても却下されるのでしょうか？
見解をお聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。」
まさにタイムリーな質問でしたので、合わせて書きたいと思います。
あくまで私見です。
まず標準建築単価とはなんぞやと思われる方がいらっしゃると思います。
国土交通省が毎年公開している「建物の標準的な建築価額」のことで、建築統計年報の「構造別・建築別の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1平方メートル当たりの工事費予定額のことです。
建物の構造別（木造、木骨モルタル造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート、鉄骨造）に建築年ごとの標準的な建築単価を示した表があり、それに当該物件をあてはめます。
中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額とすることができます。
日本海＠大家さんのように、上記で計算した建物の取得価額より安い価格で物件を取得した場合、理論上、土地の価格はマイナスとなります。
でもマイナスは会計上無いので、多分備忘価格として１円計上する形になると思います。
こういう件に関しては、税務署も問い合わせしても、「常識的なものであればいいですよ。」と返答されるだけで、明確に○か×か言ってくれることは少ないです。
時々、大企業が取引をする前に、税務署に税務処理について確認をしたにも関わらず、その後の税務調査で否認されることもあります。
自分は日本海＠大家さんの投資エリアの不動産市況を知らず、あくまで個人的な私見ですが、自分でしたら土地の価格を１円として計上すると思います。
＊東京都区内では常識的に無理ですが･･･
実際に経理処理するときは、税理士さんにご確認くださいね。
でも、土地建物合計額で41万円でしたら、税務署もコスト倒れで調査しない気もします（笑）
日本海＠大家さんの「海辺で不動産投資」。
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのブログと雰囲気が似ており、おもしろいです。
（そう思っているのは私だけでしょうか!?）
現在６位ぐらいで私の近くにいらっしゃいます。
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ジェービルです。
１月末ごろに東京築古組で新規組員の募集を再開しましたが、
おかげさまで予定定員を超える応募をいただきました。
そのため、新規の募集を締め切らせて頂きます。
ありがとうございました。
新規参加者の皆さま、私もvitto組長や他の組員の方と会を盛り上げて、
切磋琢磨していきたいと思っておりますので宜しくお願いいたします^^
あと、１月下旬に告知した２月１４日の「増山塾出版記念イベント」 ← 詳細はこちらをクリック
こちらも盛況で募集後、数日で定員を超えたそうです。
私のブログを見て頂いて、まだ大丈夫かとお問い合わせも数件頂きました。
そこで一般枠の他に、私のブログの読者さんのために、増山塾長より３名の特別枠を頂きました。
一時断念された方も下記の申し込みフォームにて、ご紹介者欄に「岡元幹夫」と記入の上、お申込みください。
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