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＊ トピックス ＊
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http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html ← 昨日、健美家コラム更新しました
今回は、「よりよい条件で融資を受けるには〜債務者区分のポイント〜」という内容で書いたのですが、その中で、銀行から融資を受けて不動産投資を続けたいときは、海外の不動産や有価証券・投資商品への投資には注意しなければならないと述べました。
友人・知人・その他健美家コラムを読まれたブログ読者さんから、いろいろな質問を受けましたので、この場を借りてお答えいたします。
「国内で不動産投資を融資を受けてする時は、海外不動産投資やＦＸファンドに投資してはいけないのですか？」という質問に対しての回答ですが、「絶対してはいけない」というわけでは無いです。
銀行がそれらの投資をゼロ査定した時でも、自己資本がプラスであると確信できれば宜しいかと。
ただ、他の専門家や業界関係者もいろいろなソースで述べている通り、銀行は投資家に融資するのではなく、事業者に融資するのです。
銀行は、融資先が投資（≒投機）に走るのは好ましく思っていません。
＊除く、設備投資他事業への投資。
過去バブル崩壊時に本業は順調だったのに、資産運用に失敗して破たんした企業を数多く処理してきたことが教訓となっています。
無借金の会社ならともかく、多額の借り入れがある融資先が、事業に関係の無いことに資金を使うことを嫌います。
それは小体の大家さんにも言えることです。
最近、取引のある金融機関の方や友人の銀行員と話していて聴くのが、
「銀行から融資を受けて、レバレッジを効かせて不動産賃貸業を行っているのに、決算説明の時に、嬉々として海外のわけのわからないファンドや不動産に投資したことを話される。
自己査定の時や、金融庁の検査の時の疎明が面倒。」
銀行は、融資した資金はもちろん、その融資した事業によって得られた利益が変なことに使われることを嫌がります。
既存融資先ですら、そうなのですから、新規に融資を申し込んできた先の確定申告書や資産明細・決算書に、わけのわからない投資商品が書いてあったら、どう対応されるでしょうか？
繰り返しになりますが、株式・ＦＸ・海外投資等してはいけないとは思っていません。
私も、良い投資と自分が納得すれば、積極的にしていきたいと、日々勉強しています。
ポイントは、それらの投資を銀行に申告せずとも、十分自己資本がプラスであるかどうかです。
銀行からの借り入れ比率が高くて、まだ銀行から融資を受けて不動産投資を続ける方は注意が必要です。
逆に、もう日本で不動産投資をしない。今後は別の投資をするという方は、気にしなくても良いでしょう。
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Ｐ.Ｓ.
タイミングよくＮＨＫニュースで、丁度適当な事例が出てました。
以下、転載
“学生ファンド”被害相次ぐ
「東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりなどを自動で監視して売買するシステムを開発したと言って投資金を集めたまま連絡が取れなくなっていることがＮＨＫの取材で分かりました。
この投資団体は財務局への登録をしておらず、金融商品取引法に違反するとの指摘が出ています。
ＮＨＫの取材によりますと、東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりや値下がりを自動で監視し、損益が出る前に売り抜けるシステムを開発したと言って投資金を集めていたということです。
しかし、ことし、投資団体の代表の学生と連絡が取れなくなり、東京や横浜の会社経営者などの投資家が被害者の会を作り、投資金の一部のおよそ３０００万円の返還を求める訴えを東京地方裁判所に起こしました。
被害者の会によりますと、投資額が１人で４０００万円を超える人もいるということで、少なくとも億単位の被害を訴えています。
金融商品を扱う際には財務局への登録が必要ですが、関東財務局によりますと、この投資団体は登録をしておらず、金融商品取引法に違反すると指摘しています。
投資家の一部は、警察への告訴も検討しているということです。
被害者の会の弁護士によりますと、投資団体を設立した学生は、ことし２月に出国したまま帰国していないということで、訴えに対して投資団体から連絡はないということです。」
このような銀行にとってわけのわからない投資が０円査定となります。
各種報道によると、
「豊島区は８日、子供や高齢者らが安全に暮らせる街づくりや事故、自殺防止などに継続的に取り組む自治体に与えられる、世界保健機関（ＷＨＯ）の関連機関による認証「セーフコミュニティ」を取得したと発表した。
４月現在、認証を取得したのは世界２７１都市。国内では厚木市や十和田市などに続き５番目で、都内では初めて。
同区池袋のように大規模な繁華街を含む地域としては、初めての例となる。
認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価。
同区では２０１０年以降、池袋、巣鴨、目白の３警察署のほか、消防署、ＰＴＡなど地域住民が参加する組織などが連携した「推進協議会」を設置。池袋駅周辺など繁華街のパトロールに力を入れ、児童対象の交通安全教室開催などとともに評価された。 」
ここまで各種報道抜粋
銀行員時代に転勤で何度か引っ越しましたが、豊島区で生まれ育って、多分これからは豊島区に一生住むであろう地元民としては、誇らしいですが、豊島区が東京２３区の中で、一番安心安全な街かというと、そうではないと感じるのが皆さんの意見だと思います。
悪いわけではないのですが、現時点では他にもっとふさわしい区があると思うのが、感覚的にはあっていると思います。
ただ、なるほどな!!と思ったのは、世界保健機関（ＷＨＯ）の認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価するところ。
今後、日本も地域間格差が拡がり、欧米の主要都市のように同じ都市内でも、治安や周辺環境に落差がでてくることが予想されます。
区分を得意とする不動産投資家であれば、「マンションは管理を買え」の格言について、よくご理解されていると思います。
最初は綺麗なマンションも、所有者・入居者・管理会社が他人任せにせず、皆で努力していかなければ、スラムと化していきます。
街についても、今は良い街でも、現状に甘んじることなく、そこに住む人々や自治体が努力し続けなければ、荒廃するでしょうし、「コンパクトシティ」政策の促進とあいまって、大都市圏にあっても過疎化が進むかもしれません。
いくら自分の物件を良好に維持しても、街自体が荒廃しては、賃料は低下しますし、物件価格も下落します。
長期的に不動産投資を考えるとき、「不動産は物件でなく、街を買え」の意識がますます必要になっていきそうです。
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「豊島区は８日、子供や高齢者らが安全に暮らせる街づくりや事故、自殺防止などに継続的に取り組む自治体に与えられる、世界保健機関（ＷＨＯ）の関連機関による認証「セーフコミュニティ」を取得したと発表した。
４月現在、認証を取得したのは世界２７１都市。国内では厚木市や十和田市などに続き５番目で、都内では初めて。
同区池袋のように大規模な繁華街を含む地域としては、初めての例となる。
認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価。
同区では２０１０年以降、池袋、巣鴨、目白の３警察署のほか、消防署、ＰＴＡなど地域住民が参加する組織などが連携した「推進協議会」を設置。池袋駅周辺など繁華街のパトロールに力を入れ、児童対象の交通安全教室開催などとともに評価された。 」
ここまで各種報道抜粋
銀行員時代に転勤で何度か引っ越しましたが、豊島区で生まれ育って、多分これからは豊島区に一生住むであろう地元民としては、誇らしいですが、豊島区が東京２３区の中で、一番安心安全な街かというと、そうではないと感じるのが皆さんの意見だと思います。
悪いわけではないのですが、現時点では他にもっとふさわしい区があると思うのが、感覚的にはあっていると思います。
ただ、なるほどな!!と思ったのは、世界保健機関（ＷＨＯ）の認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価するところ。
今後、日本も地域間格差が拡がり、欧米の主要都市のように同じ都市内でも、治安や周辺環境に落差がでてくることが予想されます。
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「最近、ブログの更新が無いね」と、会う方々に言われてます（汗）
実は、社員とネコの飼えるシェアハウスのブログを作っていて、そちらでは、ほぼ毎日更新したりしてます。
まだ内装・備品やエクステリアで、足りないところがありますが、ほぼ内見者の受け入れ対応は、体制が整ったので、入居者募集を開始しました。
いろいろな方からお問い合わせがございますが、この猫が飼える女性専用シェアハウスは、閑静な住宅地にあり、近隣にご迷惑が掛かりますので、申し訳ないですが、一般向けの内見会は開催致しません。
そのかわり、猫シェアハウスブログにて、写真掲載や説明をしていますので、そちらをご欄頂ければと思います。
猫シェアハウスブログ ← こちらをクリック
繁忙期も終わり、自社物件・管理受託物件のリーシングについては、２日前に退去のあった部屋と、この猫の飼えるシェアハウスのみとなりました。
ＧＷは、仕事漬けですが、一息ついたら山奥の露天風呂でのんびりしたいです^^
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先週末は、まずは土曜日に全国大家ネットワークさんのシンポジウム「最先端！踊るチンタイ経営2012春」に参加。
具体的、詳細な内容は、健美家投スポ取材班さん、新米大家よしゆきさん、大西倫加さん等が書かれていますのでご参照ください。
全国大家ネットワークは、「100万人〜150万人以上と推定される全国の大家さんの力を結集することにより、現在の賃貸住宅市場を、大家主導のものに変えていきましょう。そして、よりよい賃貸住宅市場を大家の力で築いていきましょう。」という理念のアメーバ的な組織とのこと。
私も、自分が主宰したり、中核にいる大家の会の運営も満足にできていないなか、なかなかお手伝いに参加するのも困難な状況ですが、理念を共有し、できる限り協力していきたいと考えています。
他の大家の皆さんも、まずは会員登録して頂ければと思います。
全国大家ネットワーク会員登録 ← 会員登録はこちらから
シンポジウムの中で一番記憶に残ったのは、二人のオーナーさんのセミナーや、その後のパネルディスカッションの内容も、もちろん良かったのですが、大西さんがブログでも書かれてますが、パネルディスカッションの中で、長嶋さんが「ガンダムでいうとシャアみたいなニュータイプですよね」とコメントされた時に、即座に大西さんが「シャアはニュータイプじゃありません！」と突っ込まれた間合いです。
あの反応スピードと的確な判断は、まさにニュータイプでした。
自分もそれなりにファーストは当時から好きで、ブログやＳＮＳでファーストネタを織り込みますが、あの切り返しは絶妙でした。
大西さんは長嶋さんにとってのララァのような存在なのだと一人納得していました（謎）
日が変わり、日曜は、前日のお酒が残りつつ、ほぼ完成の段階に入った猫飼育可シェアハウスにて、シェアハウス自主管理オーナーの方々が集まり、勉強会＆懇親会を開催。
シェアハウスの設備や運営に対する考え方も皆さんそれぞれで、いつも参考になります。
さはさりながら今回は猫飼育可なので、ハード面や運営ルールについても、かなり綿密に企画しましたが、実際の運営ルールは猫好きの弊社スタッフや入居者の方とより良く作り込んでいかなければならないと考えています。
新しいことにチャレンジすることは、いつも楽しいです^^
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健美家コラム更新しました。
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今回は、銀行がプロパー融資を取り組む際の、ロジックについて説明しています。
今回からの内容は、アパートローンというニッチな金融商品についてではなく、銀行が通常の事業資金融資を行う際のロジックについてですので、大家さん・不動産投資家に限らず、一般の会社経営者の方も参考になります。
銀行の融資ルールを理解して、円滑な資金調達の一助にして頂ければ幸いです。
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今回からの内容は、アパートローンというニッチな金融商品についてではなく、銀行が通常の事業資金融資を行う際のロジックについてですので、大家さん・不動産投資家に限らず、一般の会社経営者の方も参考になります。
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