東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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岡元公夫健美家コラム

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健美家コラム更新しました。

「 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?-part2-」

今回は、それぞれの方のステージにより取るべき方針の概略を書きました。
実際は100人いれば100通りなので、記事では書ききれません。

一般的・全体的なトレンドはコラムの通りですが、できる大家さんはシェアハウス・民泊・個人デベロッパーなど、工夫をして収益を上げています。

トレンドが自分に合わないからと、何にも活動していないと、いざ買い場になった時にスキルも錆びついていますし、銀行も融資を出してくれないかもしれません。

日々、大家力を上げるべく、鍛練しましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/94/健美家コラム 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?



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健美家コラム更新しました。

「 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?」

政府・日銀の金融・税制政策、金融機関の融資姿勢、国内外の投資家の動向、マイホーム実需の動向を総合的に勘案して、今後の不動産投資のトレンドと各ステージ毎の対応策について解説しています

長年、不動産コンサルタントをしていますが、最近は、その人毎に、売り時・買い時も違いますし、買って良い物件、売ったほうが良い物件も異なります。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/93/健美家コラム 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?



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健美家コラム更新しました。

今回は、ポケモンGOについてです。

私はスマホでゲームをしたことはありませんでした。

ゲームが嫌いという訳ではありません。

一度始めると嵌ってずっとしてしまうんですよね(^_^;)

20代は信長の野望や三国志等のシミュレーションゲームに嵌ってました。

でもサラリーマンを卒業してポケモンGOをするまで全くゲームをしていませんでした。

それは、大家業自体がリアルなシミュレーションゲームみたいなものだからです。

経験値を高めて、資金を貯めて、交渉や勝負して、新しい領土を増やしていく。

サラリーマンを卒業してから、毎日がリアルシミュレーションゲームです。

シミュレーションゲームをしていた時は寝食を惜しんでゲームに没頭していました。
楽しいことをしていたから、全く苦にならなかったです。

今も似たようなものです。
現在の年間の完全な休日は、電波の届かない山奥の秘湯に行く数日間です。

半沢直樹のような銀行員時代のほうがよほど休んでました。
*ストレスは今の数十倍でしたが・・・

好きなゲームを敢えて避けていた私がポケモンGOをプレイしたのは、やはり世界のライフスタイルにパラダイムシフトを起こすとと思ったからです。

不動産投資の肝は「立地」。

その常識を覆すだけの将来性がポケモンGOから拡大する「拡張現実」にあります。

まだプレイしたことが無い方も、試しに経験しておくことをお勧めします。

詳細はコラムにて

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/92/ ← 健美家コラム ポケモンGO



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本日の日経の朝刊に、国家戦略特区で日数要件を今秋にも2泊3日以上に短縮するとの記事がありました。

以下、日経より抜粋

民泊、特区で2泊から容認 政府、地域拡大へ試行
2016/8/5付日本経済新聞 朝刊

 政府は国家戦略特区で一般住宅に旅行客を有料で泊める民泊を短期滞在客向けにも解禁する方針だ。同じ住宅に6泊7日以上滞在する客に限定した日数要件を今秋にも2泊3日以上に短縮する。特区以外ではホテルや旅館が技能実習制度を通じて外国人をより活用しやすくするなど規制緩和を検討する。

 特区では2014年4月に旅館業法の適用を外し、訪日客向けの民泊を認める制度を設けている。これまでに東京都大田区で17施設、大阪府の大東市と門真市で2施設が認定を受けた。10月をめどに大阪市も解禁するほか、千葉市と北九州市も関連条例を制定し、民泊事業を認める。

 民泊の事業者から見れば「6泊7日以上」という宿泊日数の要件は参入障壁となっている。東京や京都など国内を周遊し、1都市の滞在日数が数日にとどまる客には長期滞在を条件とする今の制度は使い勝手が悪い。

 政府はこの要件を緩める。関連する政令を改正し、最短で2泊3日の利用を認めて、短期滞在者にも開放する。民泊事業を手掛ける個人や企業は空き家の稼働率を高めやすくなる。

 特区での需要動向や問題点などを見極めたうえで、全国で通用するような法整備を検討する。

 民泊にはホテルや旅館業界の反発が根強い。このため、政府は訪日客受け入れ体制の整備という観点でホテルや旅館への規制緩和も検討する。外国人の技能実習制度や在留資格の要件を緩和して、外国人スタッフを活用しやすくする方策を探る。無許可の営業に対する罰則の強化も視野に入れる見通しだ。

ここまで。

遵法にて運営を検討すると、簡易宿泊所の許認可を取得しないと採算が合いづらかったですが、これで合法的に運営が可能になりそうです。

ただ、各市区町村の条例如何によっては、できる地区とできない地区に分かれそうです。
今でも台東区のように民泊に対し厳しい姿勢の自治体は、今後も難しいかもしれません。

なにはともあれ現実の運営に適した規制緩和ですので、歓迎しつつ、今後の進捗を注視していきましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/91/ ← 健美家コラム最新話 空き部屋詐欺の恐怖


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健美家コラム更新しました。

今回は、「私が体験した空き部屋詐欺(?)の恐怖」といううタイトルで実際に私が体験した2件の出来事について書きました。

空き部屋詐欺に限らず、不動産投資をしていると、どこからかメルアドや電話番号を入手した輩から投資詐欺の勧誘やスパムメールが送られていることがあるでしょう。

また、そろそろ関東も梅雨が明けそうです。
夏の夜は、窓を開けて寝られる方も多いと思います。

物騒な出来事は、ネットでもリアルでも、どこにでもありますから、皆さんもお気をつけて。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/91/ ← 健美家コラム 空き部屋詐欺の恐怖


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健美家コラム更新してました。

最近は日常のことはフェースブックに書いて、ノウハウ的なことは健美家コラムに書いているのでブログやツイッターはとんとご無沙汰でした。

ブログも書こうとは思っているのですが、仕事も多忙であとまわしになってます(^_^;)

今回の健美家コラムでは、地価の高いエリアでも融資が出やすい物件はどのようなのかを解説してます。

擁壁に掛かるコストなど文字数の関係で書ききれないこともありましたが、ご参考に願います。

健美家コラム 融資を受けやすい立地とそうでない立地  ←  https://www.kenbiya.com/column/okamoto/90/


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健美家コラム更新しました。

熊本・大分方面で大地震がありました。震災の被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。

日本で大家をしていて避けられないリスクの一つが地震です。地震は私たちが物心つく前から身を持って体験しているので、そのリスクに異論はないでしょう。

地震のリスクをなくすことはできません。では、どうやって、そのリスクを軽減できるか今回は考えてみましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法

今回の熊本地震で地震保険が、どのように適用されるか注視しています。

地震保険で支払われる保険金は、建物の被害の程度によって「全損」「半損」「一部損」の3段階の損害区分に分けられており、この損害区分によって支払われる保険金額が決まっています。

「全損」は、建物の主要構造部である軸組(柱、はり等)、基礎、屋根、外壁等の損害の額が、その建物の時価額の50%以上になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の70%以上になった場合。

「半損」は、損害の額が、その建物の時価額の20%以上50%未満になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の20%以上70%未満になった場合

「一部損」は損害の額が、その建物の時価額の3%以上20%未満になった場合です。

支払われる保険金は、「全損」の場合、地震保険の保険金額の全額(100%)が支払われます。
「半損」の場合、地震保険の保険金額の50%相当額を支払われます。
「一部損」の場合、地震保険の保険金額の5%相当額を支払われます。

東日本大震災の時は、かなりの大家さんが「一部損」を適用され、多くの件数の保険金が支払われました。

ただ、日本損害保険協会が 平成24年5月に発表した損害調査の実態では、 東日本大震災における件数割合は一部損・約 79%、半損・約 16%、全損・約 5% でした。

日本の建物の耐震性は逐次向上しています。
保険会社が半損と判定するまでの被害は、出にくいのかもしれません。

東日本大震災クラスでも、全損は保険適用建物の約5%、半損は約16%、残りほぼ8割は地震保険の保険金額の5%しか支払われない一部損です。
地震保険の保険金は健美家コラムでも書きましたが、通常の火災保険の保険金の半分以下です。

つまり仮に1億円の火災保険をつけていても、一部損の場合に貰える保険金は、250万円以下となります。
これに対し毎年掛かる保険料は地域によっては最高32万円にもなります。
*詳細は健美家コラム参照

私はアクチュアリーなどのプロではありませんので、地震保険の効果がどれだけよいのかわかりません。
しかし、感覚的に地震保険だけに頼っていては、大家業は立ち行かないと感じています。
(特に首都圏では)
なので保険だけに頼らずリスクヘッジをするように心がけています。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法



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