二代目元銀行員 岡元幹夫の東京大家スタイル

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昨日の「アジアの片隅で」の続きです。

「サーパス」ブランドのマンション分譲大手の穴吹工務店が会社更生法の適用されましたね。
負債総額はグループ２社を合わせると1509億円。
今年５番目の規模の倒産で、不動産業界では２月の日本綜合地所、５月のジョイント・コーポレーションに次ぐ破綻となりました。

昨年からの負の動きが止まりませんね。

まだまだ大なり小なり続くと思います。

金融機関の企画・審査部門では、個人のパッケージ型ローンは別として、メガバンク規模ですら、建設・不動産セクターとしてデベも大家さんも同じ者が担当していることが多いです。

さらに融資スタンスが厳しくなりそうな気配です。

バブル崩壊の時を思い出します。

いつかきた道です。 → ranking


また、東証マザーズ上場のアルデプロが粉飾決算を行っていたとして、証券取引等監視委員会が、金融商品取引法違反の疑いで、課徴金約２億８千万円の納付命令を出すよう金融庁に勧告しましたね。

最も悪質だった２０年７月期には、連結純資産を約１７５億円も水増ししていたそうです。

金融機関は粉飾を非常に嫌います。
すいませんでは済みません。

個人の不動産投資でも、最近は金融資産が少ないと融資が受けられないからといって、
預金額を虚偽に水増しするのはやめた方が良いです。
一度失った信用はデータベースに残り､死ぬまで回復しません。

ただ、自分が銀行で融資を担当していた時に実感したのは、
ビジネスの世界に限らず真実と事実は異なることです。

ここの微妙な境にチャンスをものにできるか否か分かれることがあります。


続きはまた次回に

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先週の土曜日の続きです。

これからの投資方針について、日々思いをめぐらせています。

自分が今、マクロ的な不動産投資方針を考える上で、ポイントとしている点を備忘録代わりにあげます。

○日本は慢性的なデフレ状態にある。
○ただ、国内の景気回復感のないまま、新興国景気の過熱に引っ張られ、
　　スタグフレーションもあり得る。
　　（スタグフレーションとは不況下の物価上昇のことです）
　　ただ、インフレの時とは異なり、需給バランスが供給過多に傾いている不動産市況は上昇しない。

○国債増発により長期金利が将来急に上がる可能性がある。

○日本の人口は、移民政策を推進しない限り、当面増加する要因は無い。
○いずれにせよ、不動産賃貸マーケットは高齢者・外国人等のシェアが高くなる。
○工場は海外に移転し、大学や子育ての終わった世帯は都心に回帰する。
○所得格差が大きくなることにより、同じ経済圏でも地域格差が大きくなる。

○大都市には、まだまだ容積率等を有効活用していない低利用地がある。
○都会の町工場跡地は用途地域使い勝手もありアパマン建設に適している。
　　＊川口等が良い例。

○海外投資家が政治的経済的にも積極的に日本に投資する環境には無い。


そして現在直面しているポイントとして、

○大家さんのデフォルトが増加している。
○それに伴い金融機関の融資スタンスが厳しくなっているというか、以前の目線に戻っている。
　　メガバンクはかなり前より、最近はあのス○ガまで。

○平成バブル時に相続対策として建てられた物件が数多く市場に出始めている。
　　＊元々、相続対策で建てているため、大家業自体に興味があまりない方々が、
　　　設備の減価償却期間が過ぎ、妙味があまり無くなったことから、売りに出してると思料。

などと言った事をポイントに、自分の置かれた立場を勘案して、今後の投資方針を考えてます。

では、これらのことから導き出される投資方針は

続きは次回に


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昨日の続きです。

かなーりメールにて反響を頂いてます。

メールの内容としては、
「すでに還付金を受けた方にまで、還付金の返還を求めることはないのでは」
「改正法が施行されるまで平気なのでは」というものが多いです。

なかには税理士の知人からも、そのような内容のメールを頂きました。
その知人は新米の法人を専門とする方ですから、まあ良しとします。

資産家や大家さんを専門とする税理士だったら切腹ものです。

一例を挙げます。

それは平成１５年の師走のできごとでした。

当時は政府税調は力が無く、自民党の税調が税制を決めてました。
自分はいろいろなところで情報ネットワークを有してますが、税金関係については、特にアンテナを高くしてます。
ある知人から平成16年度税制改正で､土地・建物等の譲渡損失について､本年分の所得税より他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越控除を認めない、いわゆる譲渡損失の損益通算規制が導入されることになると情報を得ました。
それは年末に税制改正大綱として発表され、平成１６年の3月末に国会を通過し、４月より施行されました。
ポイントとしては、この改正は平成16年1 月1日以後に行う土地・建物等の譲渡について適用されたことです。
3月末に国会を通過し、４月より施行された措置法が、それより前の取引に適用されたのです。

自分のコンサルしていたお客さんは、その前年の年末までに対策を講じて事なきを得ました。

自分は消費税は専門外ですし、消費税還付に興味が無かったので詳しくは調べてません。

ただ、課税売上割合が著しく減少し、当初の過大な還付金は減額調整され、返納を迫られるところを、減額調整がある３年目を見計らって免税事業者に戻ったり、簡易課税制度の適用を受けることで調整を免れている今の手法に規制が掛けられるかもしれません。

となると２年前まで遡って、大家さんが還付金の返納を迫られるのか？

法律の組み立て方からそれが可能かどうかは、消費税の節税を研究したことがないので、もしかしたら自分は的外れなことを書いているのかもしれません。

ただ、自分がコンサルをしている方で消費税還付スキームを利用した方もいるので、財務省・国税庁・政府税調の動きは今後もウオッチしていきたいと思います。



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政府税制調査会が２０１０年度税制改正で、自販機を使った消費税逃れへの対抗策を検討し始めましたね。

会計検査院が先月、本来なら還付されない賃貸マンション等の建設費にかかった消費税を、敷地内に自動販売機などを設置するなどの方法で還付させる手法が横行しているとする意見を示して、財務省（国税庁）に適切な対応を求めたのに対する動きでしょう。

今更説明するまでもないかもしれませんが、賃貸住宅の家賃は非課税であるため、賃貸マンション等の建築費などに係る消費税額は、通常であれば仕入税額控除とならず、消費税は還付されません。
そこで考案されたのが、仕入税額控除による還付を受けるため、清涼飲料水などの自動販売機を賃貸住宅の敷地内に設置し、少額の課税売上を作った上で、課税期間の課税売上割合が95％以上の場合は、課税仕入れに係る消費税額の全額が控除できる「95％ルール」を適用する手法です。

95％ルールでは、課税仕入れに係る消費税額が課税売上に対応するものか非課税売上に対応するものかを区分しません。
このため、例えば、課税期間を３ヵ月に短縮する特例を受けた上で、賃貸住宅を取得するとともに、非課税の家賃収入が発生する前に敷地内に自動販売機を設置するなどして少額の課税売上を作っておけば、仕入れにかかった消費税の全額が控除できるようになり、本来なら受けられない還付が実現します。

その後、家賃収入が発生し、課税売上割合が著しく減少すると、当初の過大な還付金は減額調整され、返納を迫られますが、減額調整がある３年目を見計らって免税事業者に戻ったり、簡易課税制度の適用を受けることで調整を免れているのが現状です。

政府税調は、こうしたケースでも還付金の返納を迫れるよう消費税を改正する考えのようです。

気になるのは、還付金返納をいつまでさかのぼって大家さんに迫るのか。
今は大丈夫だからといって安心してはいけません。

自分が銀行時代にコンサルしていたお客さんで、過去の不動産取引に伴う税制改正時、何億円もの節税がぎりぎりセーフになったケースをいまでも鮮明に覚えてます。

続きが気になる方はをクリック願います。


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最近、情報収集していて新規物件取得に向けてネガティブになることばかりです。

政府は２０日に発表した１１月の月例経済報告に「緩やかなデフレ状況にある」との表現を盛り込み、日本経済がデフレ状態にあると公式に認めました。
政府が２００１年３月の月例経済報告でデフレを初めて認めて以来、日本経済は慢性的なデフレ状態にあります。

特に不動産市況については、一部の大都市圏を除いて、それが途切れることなく継続しています。

今回の「デフレ宣言」は事態が一段と深刻化していることを裏付けた格好で、日本経済は景気悪化と物価下落が同時に進む「デフレスパイラル」の恐怖に再び直面することになります。
物価が下落すると消費者は買い物はしやすくなります。
しかし、企業にとっては売り上げが減り収益が圧迫されます。
新規の設備投資はできず、倒産も増えます。
消費者（＝労働者）の賃金は下がり、失業も増えます。
政府にとっては法人税・所得税・消費税等の税収が減る要因。
政策実行の資金を確保しようとして国債を増発すれば金利が上がります。

衣食住、全ての業界にデフレの波は押し寄せてます。

特に過剰設備を抱える業界は厳しいです。

過剰設備を抱える業界･･･
不動産賃貸業界もそうですね。

数年前のプチバブルの時に行った過剰投資。
完全に賃貸の需給バランスを崩しました。

あと、最近肌で感じることは、平成バブルの時に建築された物件が市場に以前にも増して出てきたこと。

平成バブルの時、自分は資産家・地主の方々に相続対策として、大手ハウスメーカーやマンションデベと組んで一棟物マンション投資を奨めていました。

当時は路線価も高く、多額の相続税に悩んでいる方が多かったです。

まだフルローンでキャッシュフローを得るために個人が不動産投資を行うなんて発想は、皆無でした。

ですので、今売りに出されている方というのは、ブログランキングに参加しているブログや大家さん本を読んでいる層とは、異なります。

その方々の住宅賃貸市場におけるシェアは非常に高く、その動向が今後の市況を左右します。


今日は東京はいい天気です。



今から、所有物件の手入れをしてきたいと思います。
三連休なのにどこにも遊びに行かず仕事？してます･･･

続きは次回に。

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NTT系のプロバイダーが、最大月額２１０円の集合住宅向けの光の値上げを発表しました。

以下、ホームページより抜粋

「ぷらら光」マンション対応コースの月額利用料金の改定について
株式会社NTTぷらら（本社：東京都豊島区、代表取締役社長：板東浩二）は、インターネット接続サービス「ぷらら光メイト with フレッツ」「ぷらら光セット」および「ぷらら光パック with フレッツ」の各マンション対応コースにおいて、月額利用料金の改定を行います。
当社では、バックボーンネットワークの効率化による費用削減など、低廉な料金維持のために最大限の努力を継続してまいりましたが、今後の長期的かつ安定的なサービス提供のため、マンション対応コースの月額利用料金の改定を実施することにいたしました。

ある程度、光が普及し、顧客取り込み競争が落ち着いてきたことから、インセンティブを削減する方向なのでしょうか。

まずはNTT系から発表し、今後は他社にも、値上げが波及するかもしれません。

また、アパマンへの設備の無料設置も今後は廃止されていくかもしれません。

このデフレの時代に困ったものです。

しかし、快適なインターネット環境の提供は、競争が激化する昨今、必須アイテムです。

解説すると長くなるので、詳しくはベンディアムさんのホームページの導入されている大家さん方の説明を参照ください。
http://www.vendium.net/002/

これからのアパマンのインターネット環境としては、無料または低料金で、開設後のアフターフォローも整っていないと入居者の確保もますます難しくなっていきそうです。

携帯も来年から３・９世代と呼ばれる、次世代の携帯電話のサービスが始まります。
光ファイバー並みの高速通信が可能になるのが最大の特徴で、数年後には普及すると思われますが、電波は有限です。
圧縮技術が進んだとしても、デジタルハイビジョンクラスの動画のやり取りが普通になったら、とても帯域が足りないのでは。

まだ、当分の間は快適なインターネット環境の提供が大家さんにとっては不可欠ですね。

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専業大家になって以来、皆さんに普段何してんの？とか、暇じゃないの？とか言われますが、
結構忙しくしてます。

なにで忙しいのと言われると上手く説明できないのですが･･･

メインはやはり５棟目ホワイトベースの改修作業でしょうか。

昨日は工務店さんも現場に入り、プロデュース会社さん、ミニキッチン業者さん、光・監視カメラ業者さんと現場で工程等の打ち合わせ。

いよいよ工事が始まります。

今回は、自分も現場に入り、勉強も兼ねて職人さんに迷惑が掛からないよう労働力を投入するつもりです。

その他にも、他の物件の管理とか経理事務、金融機関提出資料の作成等々。

不動産スキルアップの勉強や情報収集も欠かせません。
（を理由に、よく飲みに行く自分（笑））

年明けにはある程度落ち着くと思います。


よく銀行員を続けていたほうが、実入りは良かったでしょうとかも言われます。

確かにそうです。

でもコンサル等好きな業務もありましたが、そればかりではありません。
自分の良心にそぐわない仕事もありました。

一生に一度の人生。

限られた時間をお金を得るために会社に提供しなくても何とか生活できるようにはなりました。

これからは自分の良心に従って、皆さんに幸せと満足を提供できる仕事をしたいと思ってます。


＊いろいろな方からオファーや宿題を頂いていて、後回しになっていることもありますが、決しておろそかにしているわけではないです。
もう少しお時間を下さい。
まずは、自動車免許の更新にも行かねば･･･

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