東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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岡元公夫健美家コラム

最近、健美家さんでアップされた私と川村さんの元銀行員大家対談。

初回は、掲載されてからまだ1週間経っていないのに32,000アクセスを超えてます。

通常、1か月経っても10,000アクセス超えることも少ないので驚きです。

ブログランキングトップの狼さんや他の実力者大家さんに取り上げられているからかもしれません。
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-entry-2466.html ← 狼さんのブログ

特に第二話をアップしてから直接の反響が多くなりました。
大家の集まりの懇親会では普通に話されていることなのですが、ネットに掲載されると新鮮なのかもしれませんね。

狼さん曰く「禁断ネタ」
確かに、対談だったので、いつもののりで話してしまいましたが、自分のコラムでは書かなかったでしょう。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 対談第二話 銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。

で、他の回も合わせて反響をきいていると、「不動産投資家」「不動産コンサルタント」という肩書に拒絶反応を表している知人が多かったです。
この肩書自体は、何も否定される肩書ではないのですが、拒否反応が多いのは多分周辺で名乗っている方々の中で他の大家さんを喰い物にする方の確率が多いからかもしれません。

私は前々から「不動産投資家」と「大家さん」を次のように自分なりに定義付けています。

「不動産投資家」=出資者、とアセットマネジメントの一部
アセットマネジメント (AM) とは、広義としては、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。 不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。
*いわゆる不動産投資は、不労所得を得る手段、自分では管理はしないよ系

「大家さん」=アセットマネジメントに加え、プロパティマネジメント更にビルマネジメント(=ビルメン)を行う
但し、自身のキャパにより適宜外注する。
プロパティマネジメント(PM)とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。 狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント(AM)会社から受託して行う管理業務のことである。
ビルマネジメントとは、建築物を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを請け負う事業のこと。 ビルメンテナンス 、ビル管理とも。略称はビルメン。
*全て自主管理ではないけど、物件の清掃・小修繕・ステージング・客付け会社への営業など行う人も含む

私は、銀行で大手上場不動産会社から街の不動産屋さんまで担当しました。
その後、オフィスビルの開発運営会社に転職して、2年弱修行して、その後専業自主管理大家となりました。

今迄、売却した物件は地方の区分所有マンション1戸のみです。
それ以外は、東京23区内の一棟物マンション・アパート・戸建賃貸・シェアハウス・バイクガレージ・区分マンション等を自主管理で実質四半世紀以上経営しています。

不動産投資家さんや他の大家さんから管理受諾している物件での漏水等の設備トラブルで自ら現場に急行することはあまり無いですが、自己所有物件では、深夜・休日でも自分の携帯に連絡があり、自ら急行するか、いつも依頼している業者さんに指示して動いてもらってます。

実態としては、「不動産投資家」ではなく、「自主管理大家」を当初から続けてます。

よく、外注先かスタッフに全て任せればよいのにとも言われますが、たかだか100戸弱ですから現場感覚を忘れないようにプレイングマネジャーを継続してます。

何故、この時期に「不動産投資家」から「大家」に一部の肩書を替えるというと、四半世紀前のトラウマとなっている経験と状況が甦りつつあるからです。

最近の不動産投資業界の空気を読んでいると、また、ゆくゆく語っていくことになるでしょう。



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健美家さんの元銀行員大家対談第3回目と第4回目がアップされています。

第3話のタイトルは「スルガ銀行について思うこと。~」とありますが、内容は銀行全般の内部事情や今後に期待することについて書かれています。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/65.html ← 健美家元銀行員大家対談第3回目


第4話は、これからどのような戦略で不動産投資を進めていけば良いのか。
不動産投資は100人いれば100通りのやり方があります。
対談で話している手法のみが最適というわけではありません。
各々噛み砕いて咀嚼頂き不動産投資戦略の一助として参考にしていただければ幸いです。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/66.html ← >健美家元銀行員大家対談第4回目



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昨日に続き東京築古組筆頭理事の川村さんとの健美家さんで対談です。

今回は、大家さん業界のダークサイドに踏み込んでます。

普段、コラムやブログでは、ここまで書かないのですが、対談では普段の大家さんの飲み会で語られているような内容が掲載されてしまいます(^_^;)


https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 健美家対談 銀行の融資エビデンスチェック厳格化で困る人たち


*人の振り見て我が振り直せ・他山の石


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あいかわらず忙しくしており健美家コラムの新規投稿ができていません。

先月、最近と今後の融資動向について元第一勧業銀行の川村さんと健美家さんで対談しました。

今日から数回に分けてアップされるようですので、今後の不動産投資の参考に願います。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/63.html ← 健美家大家対談 /川村龍平×岡元公夫さん






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健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムでは、なぜ、近頃のシェアハウスのサブリース賃料不払いが大きな問題になってしまったか、要点をまとめています。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ← 健美家コラム シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと


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今回のブログ記事で伝えたいことは、かぼちゃの馬車事件が単にスマートデイズ社の事案でおさまらず、不動産投資業界全般に波及していくことです。

一昨年の末あたりから、金融庁や日銀が金融機関に対し過剰な不動産融資に対して警鐘を鳴らしていました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/?ac=UL ← 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?

その流れを受けての、今回の事件です。
かぼちゃの馬車事件については、ついに朝日新聞や日経新聞、そしてテレビの報道番組でも取り上げられるようになってきました。

朝日新聞の記事には「 会社員らが投資目的で建てたシェアハウスで約束された賃料が払われなくなった問題で、融資関係資料の改ざんなどの不正が多発していたことがわかった。預金額の水増しなどで信用力を上げ、多額の融資を受けやすくしたとみられる。融資の多くは地方銀行のス〇ガ銀行(静岡県沼津市)が行っていた。」とも書かれています。

銀行にとって、大手マスメディアで実名報道されることは、大変不名誉なことです。
さらに日経新聞やワールドビジネスサテライトなどの銀行員がよく見る媒体で取り上げられてしまえば、なおさらです。
しかも、この事件は始まったばかりです。

被害者が融資した銀行に貸し手責任を問う動きがあります。
引き続き、各種メディアで報道されていくことになります。

ポイントになるのは、本事件に限らず一部の不動産融資で行われていたと思われる「二重売買契約」や融資関係資料の改ざん・粉飾が白日の下に晒されたこと。そしてサブリースのレントロールの信憑性に大きな疑義が生じたことです。

破産手続き中の格安旅行会社「てるみくらぶ」が虚偽の書類をもとに銀行の融資金をだまし取った疑いが強まったとして、警視庁は同社社長や経理担当を詐欺と有印私文書偽造・同行使の疑いで逮捕しました。

かぼちゃの馬車事件でも、大手メディアが記事にして、今後、事実関係が明らかになっていけば、数百人・数百億円の被害を出した刑事事件に発展していくかもしれません。

現在は2月。銀行は年度初めの4月から一年間の融資方針やルールを変更することが多いです。

今年の4月以降は、更なる不動産融資の審査の厳格化が進むでしょう。

しかし、それは大家さんや不動産投資家の置かれたポジションによっては悪いことではありません。

全般的に本件に関わらずマーケット要因により厳しくなると思われますが、特に厳しくなるのは有印私文書偽造などがされた詐欺的案件です。

銀行が物件の良し悪しをチェックして防波堤となるため、不動産投資スキルがあまり無い初心者が騙される可能性が低くなります。

金融機関が厳しく審査するため、無謀な価格で売買されることが減り、物件価格は採算が取れる妥当な相場に落ち着いていくことでしょう。

そして、ここしばらく価格が高騰して買えなかったベテラン大家さん方にとっては朗報になるかもしれません。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ←  シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと



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昨日、一昨日と自己所有物件・管理受託物件の降雪後確認と凍結防止対応でした。

東京都区内は一昨夜48年ぶりの氷点下4度だったとのこと!!
更に府中では氷点下8度(驚)
私は東京で生まれ育ちましたが、物心ついてから初めての経験です。
江戸っ子で、水道管の凍結・破損の恐ろしさを知っている人間は少ないのでは。

私は、岩手に物件を所有していたこともあり、冬の水道対応について知り、経験もしていました。
しかし、最近は岩手の物件を売却して、東京都区内にしか物件を所有・管理していないので、すっかり忘れていました。
昨日SNSで何人かの友人が水道管凍結のことについて触れていて、慌てて募集中やリフォーム中の空き部屋の凍結防止対策をしてきました。

水道管の凍結防止方法としては、水抜きと水を出しっ放しにする方法があります
ただ、東京の物件は、ほぼ水抜き栓や電動防寒機が設置されていなく対応策は限られています。
なので、水を少量の水を流し続けるようにしました。

私とスタッフで、手分けして、車とバイクで各物件を廻って、お湯の蛇口から少量の水が出続けるようにしてきました。

除雪で疲れていたのに、更にほぼ半世紀ぶりの寒波が襲来して、くたくたです。

凍結の可能性が高いのは、次の写真のようにベランダに設置されている給湯器。


電源を入れておけば、凍結防止機能が働く機種もありますが、それとて配管自体の凍結は防げません。

幸い昨日の寒波襲来初日で対応できなかった物件の水道管・給湯器も無事でした。

2日目の今夜は、昨日以上に冷え込みが続きそうなので、内廊下給湯器物件も念を入れて凍結防止対策をしてきました。









あと、心配なのは、入居されていても留守にしている部屋です(^_^;)


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/103/ ← 健美家コラム 長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること




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健美家コラム更新しました。

「長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること」

ニッチには大きく分けて二つのニッチがあります。
今回のコラムでは狙うべきニッチについて書いています。

ここ数日、大家さん達の間で、シェアハウスかぼちゃの馬車のサブリーストラブルが話題になっていますが、個人の大家さんが狙うべきシェアハウスについても触れています。



https://www.kenbiya.com/column/okamoto/103/ ← 健美家コラム 長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること




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